Thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay hay bị "nhiễu sóng" vì một lý do rất đời thường: thiếu một bộ dữ liệu thống nhất, đủ sâu và cập nhật đều.

Mỗi bất động sản nên có một "biển số"

Những tin đồn nhanh liên quan đất đai như: một khu "sắp lên thành phố", một cây cầu "sắp khởi công", một dự án "sắp ra sổ"… Chỉ cần có chữ "sắp" là giá đã kịp nhảy.

Người mua bình dân thì cầm cả gia tài đi dò dẫm trong sương mù thông tin: căn này pháp lý tới đâu, có bị thế chấp không, có tranh chấp không, giá khu này đang thật hay đang "diễn"… Đó là mảnh đất màu mỡ cho cò mồi, lừa đảo, thổi giá.

Cơ quan quản lý muốn điều tiết cũng khó, vì số liệu rời rạc: chỗ có, chỗ thiếu, chỗ cập nhật chậm.

Trong bối cảnh đó, Nghị định 357 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đi thẳng vào "xương sống" của vấn đề: xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản, kèm cơ chế định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản.

Điểm then chốt là mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản: mỗi căn nhà/căn hộ (và cả bất động sản trong công trình xây dựng) sẽ có một mã riêng, dạng chuỗi chữ và số, độ dài tối đa 40 ký tự.

Hiểu nôm na, mỗi bất động sản có một "biển số" như phương tiện giao thông.

Chỉ cần gõ đúng biển số, tất cả thông tin về pháp lý, lịch sử mua bán, hiện trạng... của bất động sản sẽ bày ra. Không còn chuyện một bất động sản bị mua bán lòng vòng, sang tay với những thông tin nhập nhằng.

Việc đối soát giữa các hệ thống (đất đai, nhà ở, dự án, giao dịch, thuế, tín dụng…) sẽ dễ hơn rất nhiều, vì dữ liệu gặp nhau được bằng một khóa chung chính là "biển số".

Khi dữ liệu được chuẩn hóa và liên thông, người mua có cơ hội kiểm tra thông tin nhanh hơn, giảm lệ thuộc vào "cò" tin miệng.

Dữ liệu tốt giúp cơ quan chức năng phát hiện các bất thường như dự án nào bán chậm kéo dài, khu nào tăng giá lệch pha so với hạ tầng - thu nhập, phân khúc nào thiếu hụt thật sự… Từ đó, chính sách nhà ở mới nhắm đúng "đích", thay vì "bốc thuốc theo cảm giác".

Cò đất hết cơ hội làm giá, "lùa gà"

Một khi hệ thống thông tin và dữ liệu nhà, đất được xây dựng hoàn thiện đúng như nghị định 357 thì sẽ có những tác động đáng kể trở lại thị trường và làm lợi cho người dân cũng như cơ quan chức năng.

Một là giảm nhiễu thông tin - giảm rủi ro. Khi một căn hộ có mã định danh và dữ liệu đi kèm được cập nhật theo chuẩn, những thông tin cơ bản (thuộc dự án nào, tình trạng sản phẩm, biến động giao dịch…) sẽ minh bạch hơn theo thời gian.

Với những thông tin chính thống đó, người mua tránh được rủi ro, còn thị trường không còn đất cho tin đồn, làm giá, "lùa gà".

Cơ quan nhà nước quản lý cung - cầu sát thực hơn. Hệ thống dữ liệu sẽ đưa ra các con số chính xác cho từng phân khúc, loại hình bất động sản được đưa ra thị trường. 

Có những dữ liệu chính xác này, cơ quan chức năng so sánh được cung - cầu theo khu vực, theo phân khúc, theo dự án để nhận định tình hình, đưa ra những cảnh báo sớm và xây dựng biện pháp để xử lý.

Cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ là nền tảng để dịch vụ số phát triển và làm các thủ tục nhanh hơn. Với dữ liệu đã chuẩn hóa, các thủ tục liên quan nhà ở có thể làm gọn hơn, giảm vòng lặp giấy tờ. Đây là chỗ "bật đèn pha": không phải để thị trường chạy nhanh liều lĩnh, mà để đi đúng đường.

Nghị định có quy định mốc hoàn thành hệ thống dữ liệu nhà, đất chậm nhất đến 1-7-2026. Trong giai đoạn đầu sẽ có những khó khăn như thiếu nhân lực dữ liệu, có vài sai số trong nhập liệu... Nhưng không định hướng là đúng. Không có dữ liệu, mọi tranh luận về giá - cung - cầu giống như nhìn trời dự đoán thời tiết.

Nghị định 357 không phải phép màu làm giá nhà giảm qua một đêm. Nhưng nó có thể dần đưa thị trường về lại "mặt đất" bằng dữ liệu chuẩn và mã định danh rõ ràng cho từng bất động sản.

Cách nào xóa bỏ 'lỗ hổng' từ cơ chế hai giá đất?

Mặc dù hiệu quả quản lý đã được cải thiện, hệ thống tài chính đất đai vẫn còn tồn tại một 'lỗ hổng' lớn: tính thiếu minh bạch trong giao dịch chuyển nhượng hay còn gọi là tình trạng hai giá đất.