Sáng 19-8, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh thừa ủy quyền của Thủ tướng trình bày trước Quốc hội tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Mở rộng chuyển nhượng hợp đồng; bổ sung mã định danh điện tử bất động sản

Theo ông Minh, sau 2 năm thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bộc lộ một số nội dung cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung.

Trong đó, quy định phạm vi điều chỉnh và giải thích từ ngữ còn thiếu cụ thể; chưa bao quát các loại hình mới; quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai còn thiếu cân đối...

Mặt khác, điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính còn rườm rà. Quy định tỉ lệ dư nợ tín dụng và khả năng huy động vốn thiếu chi tiết; điều kiện hoạt động của sàn giao dịch và môi giới còn rườm rà...

Về các nội dung bổ sung mới, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho hay dự luật bổ sung quy trình giao dịch bất động sản; bổ sung quy định hoàn thành nghĩa vụ tài chính dự án BT bằng bảo lãnh/phong tỏa; bảo đảm 5% giá trị còn lại hợp đồng bất động sản; mở rộng chuyển nhượng hợp đồng; bổ sung mã định danh điện tử bất động sản.

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đính kèm dành một điều để quy định về "Giao dịch bất động sản". 

Trong đó, quy định quy trình giao dịch bất động sản gồm 6 nội dung, bao gồm: kiểm tra thông tin và điều kiện của bất động sản đưa vào giao dịch; chuẩn bị hồ sơ giao dịch; xác lập giao dịch; công chứng hoặc chứng thực theo quy định; thực hiện thanh toán và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; bàn giao bất động sản; hoàn thành giao dịch, cấp giấy chứng nhận hoặc các thủ tục khác theo quy định.

Điều luật này cũng quy định bất động sản khi đưa vào giao dịch theo quy định của luật này phải sử dụng mã định danh điện tử trong quá trình thực hiện giao dịch. Chính phủ quy định chi tiết điều này.

Báo cáo thẩm tra, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, dự luật được xây dựng, hoàn thiện trong thời gian gấp rút nên chưa tương xứng với thuyết minh về sự cần thiết sửa đổi toàn diện, chưa có chính sách mới bảo đảm đột phá, cắt giảm thủ tục hành chính. 

Vì vậy đề nghị Chính phủ chỉ đạo việc tổng hợp, nghiên cứu và hoàn thiện hồ sơ luật hoàn chỉnh trình Quốc hội tại kỳ họp thứ hai (tháng 11-2026) theo đúng quy định, bảo đảm chất lượng. 

Về một số nội dung lớn, dự luật bổ sung quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng đối với cá nhân nước ngoài.

Theo Ủy ban Kinh tế và Tài chính, mặc dù giao dịch không kèm theo quyền sử dụng đất đối với phần diện tích sàn xây dựng, không kèm theo quyền sử dụng đất chung, tuy nhiên việc sở hữu phần diện tích sàn xây dựng thực tế vẫn không tách rời việc sử dụng đất thực tế. 

Do đó Ủy ban này đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, đánh giá tác động đầy đủ và hết sức thận trọng, bảo đảm quán triệt đầy đủ các quan điểm, định hướng nhằm hoàn thiện quy định để bảo đảm điều kiện "không gắn với chuyển quyền sử dụng đất"; bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội và tuân thủ quy hoạch, thống nhất với quy định có liên quan tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đề xuất giữ quyền lựa chọn của khách hàng

Về kiểm soát huy động vốn và bảo vệ khách hàng trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, dự luật khôi phục một số giới hạn thanh toán của luật hiện hành, điều chỉnh cơ chế đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại và nghĩa vụ thu xếp bảo lãnh của chủ đầu tư. 

Tuy nhiên, theo Ủy ban Kinh tế và Tài chính, tờ trình của Chính phủ chưa thuyết minh cụ thể từng nội dung chỉnh lý, một số vấn đề chưa được giải trình, tiếp thu đầy đủ, đề nghị báo cáo, làm rõ.

Trong đó, về việc không quy định quyền lựa chọn của khách hàng như luật hiện hành, nhiều ý kiến đề nghị quy định theo hướng giữ quyền lựa chọn của khách hàng như luật hiện hành.

Đồng thời tách bạch rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư phải thu xếp sẵn khả năng cấp bảo lãnh với lựa chọn của từng khách hàng về việc phát hành thư bảo lãnh riêng; việc từ chối bảo lãnh phải trên cơ sở tự nguyện và được cung cấp đầy đủ thông tin về quyền lợi, chi phí, rủi ro, không được mặc định trong hợp đồng mẫu. 

Ý kiến khác tán thành với dự luật vì cơ chế lựa chọn có thể giảm chi phí nhưng dễ bị lạm dụng do khách hàng có vị thế thương lượng không cân bằng và thông tin hạn chế, làm suy giảm ý nghĩa quản trị rủi ro của bảo lãnh. 

Ủy ban Pháp Luật và Tư pháp đề nghị cân nhắc khái niệm 'chung cư có thời hạn' trong Luật Nhà ở

Ủy ban Pháp Luật và Tư pháp của Quốc hội đề nghị cân nhắc việc bổ sung khái niệm "chung cư có thời hạn" trong dự thảo Luật để tránh có cách hiểu khác nhau liên quan đến "thời hạn sử dụng nhà chung cư".