Một bạn đọc thắc mắc: Trường hợp chung cư hết thời hạn sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ có đương nhiên hết giá trị pháp lý không? 

Nếu kiểm định vẫn an toàn thì được ở tiếp, vậy lúc đó cư dân có phải làm thủ tục gì không hay cơ quan chức năng tự cập nhật? Kiểm định không an toàn thì sao?

Chung cư hết hạn sử dụng xử lý ra sao?

Chuyên gia Ngô Gia Hoàng trả lời:

Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023 quy định khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn thì các cơ quan chức năng phải kiểm định để đánh giá chất lượng.

Cũng theo luật này, Sở Xây dựng sẽ là đơn vị chủ trì kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư trên địa bàn. Các chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm phối hợp, tạo điều kiện cho tổ chức kiểm định.

Kết quả kiểm định là căn cứ quan trọng để xác định chung cư có bảo đảm an toàn và có được tiếp tục sử dụng hay không.

Nếu nhà chung cư vẫn bảo đảm an toàn thì người dân vẫn được tiếp tục sử dụng căn hộ bình thường. Kết luận kiểm định có xác định thời gian nhà chung cư được tiếp tục sử dụng, thông tin này được đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng.

Nếu kết quả kiểm định kết luận chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ thì cơ quan chức năng sẽ thực hiện các thủ tục di dời người dân, phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại hoặc xử lý khu đất theo quy định của pháp luật.

Thường gặp là trường hợp các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không còn đáp ứng yêu cầu tiếp tục sử dụng.

Do đó, hiểu đơn giản rằng: hết thời hạn sử dụng chỉ là niên hạn theo thiết kế, tức là đến thời điểm cần xem xét, kiểm định tình trạng của chung cư, không phải là "hạn sử dụng" của chung cư, cũng không phải đến ngày đó thì giấy chủ quyền căn hộ tự động hết giá trị pháp lý. Nếu tòa nhà buộc phải phá dỡ thì người dân được di dời và quyền lợi của các chủ sở hữu sẽ được giải quyết theo quy định.

Khi nào chủ căn hộ phải góp kinh phí xây nhà mới?

Theo Luật Nhà ở năm 2023, nếu vị trí nhà chung cư phù hợp quy hoạch và được xây lại chung cư mới thì người dân có nhu cầu sẽ được tái định cư tại chỗ.

Nếu vị trí chung cư không phù hợp quy hoạch, không được xây lại chung cư mới thì sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác. Người được tái định cư có quyền sở hữu đối với nhà ở tái định cư.

Do đó, phá dỡ công trình không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu "mất trắng" căn hộ hoặc phải giao toàn bộ quyền lợi cho chủ đầu tư.

Khi tháo dỡ thì quyền lợi của các chủ sở hữu nhà chung cư cũ và không phải nhà chung cư cũ có khác nhau.

Với nhà chung cư cũ được xây dựng từ năm 1994 trở về trước thì khi chung cư phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại thì chủ sở hữu không phải đóng góp kinh phí xây dựng lại. Người dân sẽ được bồi thường căn hộ mới.

Theo Nghị định 98 năm 2024 hướng dẫn Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ căn hộ tầng 1 chung cư cũ sẽ được bồi thường căn hộ có diện tích lớn hơn từ 1-2 lần diện tích căn hộ cũ; các chủ sở hữu căn hộ từ tầng 2 trở lên được tái định cư căn hộ mới có diện tích lớn hơn từ 1-1,5 lần diện tích căn hộ cũ.

Nếu diện tích căn hộ tái định cư lớn hơn diện tích được bồi thường thì người dân trả thêm phần chênh lệch; nếu nhỏ hơn thì chủ đầu tư phải thanh toán phần chênh lệch. Nếu không muốn nhận căn hộ tái định cư, chủ sở hữu có thể nhận bồi thường bằng tiền theo phương án được phê duyệt.

Còn với nhà chung cư được xây dựng từ năm 1995 trở về sau thì khi phá dỡ, xây dựng lại, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng căn hộ mới. Mức đóng góp được xác định trên diện tích căn hộ mới được bố trí tái định cư và giá nhà ở xây dựng mới, theo phương án riêng của từng dự án.

Nếu chủ sở hữu chung cư không đóng góp kinh phí xây dựng lại, họ sẽ không được bố trí căn hộ mới mà được giải quyết quyền lợi bằng giá trị tài sản. 

Tùy lý do phá dỡ, người dân có thể được bồi thường giá trị phần quyền sử dụng đất chung. Trường hợp phá dỡ để cải tạo, chỉnh trang đồng bộ theo quy hoạch thì còn được tính giá trị còn lại của căn hộ và diện tích khác thuộc sở hữu.

Chung cư 'tử thần' Tân Hòa Đông rình rập hàng chục hộ dân, quận 6 sốt ruột xin phá dỡ khẩn

Chung cư cũ Tân Hòa Đông ở quận 6 (TP.HCM) chưa thể tháo dỡ, trong khi công trình có nguy cơ sập cao, tiềm ẩn rủi ro cho hàng trăm người dân sinh sống xung quanh.