Theo dữ liệu từ Công ty dịch vụ bất động sản đa quốc gia Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái điều chỉnh để thiết lập trạng thái cân bằng mới.

Giá căn hộ sơ cấp khu vực lõi tăng 53% so với cùng kỳ

Trong quý 1-2026, khu vực trung tâm TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung mới với khoảng 1.200 căn hộ được chào bán, giảm 62% theo quý và 47% theo năm.

Khu Đông thành phố tiếp tục thống lĩnh thị trường khi chiếm tới 80,3% tổng nguồn cung mới, phần còn lại thuộc về khu Nam. Đáng chú ý, phân khúc hạng sang chiếm ưu thế tuyệt đối với 72% tỉ trọng sản phẩm ra mắt.

Điểm nóng nhất của thị trường lõi chính là giá bán. Giá sơ cấp trung bình đã đạt mức cao nhất từ trước đến nay, tiệm cận 7.300 USD/m² (hơn 190 triệu đồng/m²), tăng mạnh 19% so với quý trước và 53% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, mức giá leo thang cùng sự thiếu hụt sản phẩm bình dân đã khiến tỉ lệ hấp thụ chậm lại. Lượng giao dịch mới đạt dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm 74% so với quý trước. Tâm lý người mua đang trở nên thận trọng hơn trước rào cản về chi phí nợ vay và thắt chặt tín dụng.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, anh Gia Hưng - một môi giới bất động sản tại khu vực trung tâm TP.HCM, cho rằng giá bán tăng cao, tăng nhanh trong một thời điểm ngắn khiến thị trường "chậm hẳn". 

Cùng đó, việc thị trường có quá nhiều căn hộ hạng sang, trong khi nhu cầu thị trường thực sự mong muốn lại nằm ở phân khúc bình dân và trung cấp nên cũng phần nào khiến việc bán buôn chậm.

Bình Dương dẫn dắt nguồn cung

Trái ngược với sự trầm lắng tại khu vực trung tâm, báo cáo Cushman & Wakefield chỉ ra các tỉnh vệ tinh (khu vực TP.HCM mở rộng, bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu) lại ghi nhận hoạt động sôi nổi với hơn 7.017 căn hộ mở bán mới. Ấn tượng hơn cả là ở thời điểm ghi nhận đã có hơn 6.100 giao dịch thành công.

Bình Dương tiếp tục khẳng định vai trò là nguồn cung chủ đạo của khu vực phía Nam với 6.430 căn mở bán, tập trung tại Thuận An và Dĩ An. 

Với mức giá sơ cấp trung bình khoảng 1.886 USD/m² (giảm 7,4% theo quý do cơ cấu hàng trung cấp tăng lên), Bình Dương thu hút mạnh mẽ người mua ở thực và nhà đầu tư. Tỉ lệ hấp thụ tại khu vực này đạt mức ấn tượng 76,6%.

Tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), thị trường cũng có dấu hiệu phục hồi với 587 căn hộ mới và hơn 630 giao dịch (bao gồm cả hàng tồn kho). Giá bán tại đây đạt trung bình 1.373 USD/m², tăng trưởng ở cả hai chỉ số theo quý và theo năm.

Nói thêm với Tuổi Trẻ Online, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao, trưởng bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường đang chuyển sang giai đoạn tăng trưởng đa cực. 

Trong khi khu vực trung tâm vẫn duy trì mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa trung tâm hơn, nơi có nguồn cung dồi dào và mức giá phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Thay đổi thú vị ở một số phân khúc của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản quý 1 chứng kiến một thay đổi thú vị khi phân khúc nhà ở tạm "hãm phanh" dưới áp lực lãi suất, trong khi bất động sản công nghiệp miền Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng chiến lược.