"Đường mở đến đâu, nhà mọc đến đó" là chuyện không mới, nhưng quy mô và tốc độ của làn sóng này thời gian qua cho thấy vai trò dẫn dắt ngày càng rõ của hạ tầng giao thông đối với thị trường nhà ở đô thị. Cùng với sự gia tăng số lượng dự án là sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn, thường nằm tại những điểm giao quan trọng của hệ thống vành đai và trục hướng tâm.

Chung cư "chạy theo" vành đai

Ghi nhận tại TP.HCM cho thấy xu hướng phát triển tập trung mạnh ở khu Đông và các đô thị vệ tinh. Những dự án lớn như Vinhomes Grand Park, The Global City hay Vạn Phúc City... đều nằm trong vùng ảnh hưởng trực tiếp của hệ thống kết nối vành đai 2, vành đai 3 và các trục liên vùng.

Ông Trương Đắc Nguyên, Giám đốc đầu tư Công ty quản lý gia sản Blue Horizon, cũng xác nhận rằng tại Hà Nội, các dự án như Vinhomes Ocean Park, Ecopark hay Vinhomes Smart City đều bám chặt kết nối với vành đai 3 và các tuyến đường lớn, hình thành những cực tăng trưởng mới ở phía Đông và phía Tây.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng việc hình thành các "đại đô thị" xung quanh đường vành đai ngày càng rõ nét đây là dấu hiệu của quá trình chuyển dịch từ mô hình "đô thị đơn tâm" sang "đa cực", khi trung tâm cũ không còn là điểm đến duy nhất cho nhà ở và sinh hoạt.

Theo ông Nguyên, hiện tượng "nhà chạy ra vành đai" được thúc đẩy bởi hai động lực song song. Thứ nhất, đó là quỹ đất nội đô ngày càng cạn kiệt, chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, xây dựng tăng cao khiến nguồn cung mới cực kỳ hạn chế và giá bán vượt xa khả năng chi trả của số đông.

Thứ hai là các tuyến vành đai 3, 4 tại Hà Nội và vành đai 2, 3 tại TP.HCM cùng với metro, cầu vượt sông đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, biến những khu vực từng bị xem là "xa" trở thành lựa chọn hợp lý cho an cư. TP.HCM còn đang tích cực nâng cấp hạ tầng liên kết vùng để hình thành các đô thị vệ tinh, giãn áp lực dân số khỏi khu trung tâm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định sự mở rộng không gian đô thị kéo theo thay đổi rõ rệt về mặt bằng giá và nhu cầu. Tại Hà Nội, trong khi giá chung cư ở các quận trung tâm như Đống Đa, Hai Bà Trưng tăng khoảng 70 - 90% trong ba năm, các khu vực bám vành đai 3 như Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Hoài Đức ghi nhận mức tăng 100 - 150%.

Nhu cầu tìm kiếm bất động sản cũng tập trung mạnh nhất ở các khu vực này, đặc biệt là Nam Từ Liêm và Hà Đông (cũ). Tại TP.HCM, mặt bằng giá trung tâm cũng tăng chậm hơn, trong khi các khu vực "trung tâm mở rộng" và TP Thủ Đức (cũ) ghi nhận mức tăng 23 - 30% trong ba năm. Nhu cầu tìm kiếm lan mạnh sang các địa bàn giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ).

"Điều này cho thấy kỳ vọng hạ tầng đang trở thành yếu tố quan trọng định hình giá nhà, thậm chí trong nhiều trường hợp vượt lên trên các yếu tố truyền thống như vị trí trung tâm hay mật độ tiện ích hiện hữu", ông Tuấn nói.

Quy hoạch tích hợp để tránh "đô thị ngủ"

TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch NgoViet Architects & Planners, cho rằng việc các tuyến giao thông lớn như vành đai, metro kéo theo phát triển nhà ở là xu hướng tất yếu trong quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, theo ông Nam Sơn, rủi ro phát sinh khi hạ tầng giao thông được đầu tư nhưng thiếu tư duy quy hoạch tích hợp ngay từ đầu.

"Nếu đô thị chỉ phát triển nhà ở bám theo các tuyến giao thông mà không đồng thời tính đến không gian việc làm, dịch vụ công và hạ tầng xã hội, nhiều khu vực mới có thể trở thành các khu ở đơn chức năng. Khi đó, dù không gian đô thị mở rộng, người dân vẫn phải di chuyển dài ngày vào trung tâm, tạo áp lực ngược trở lại lên giao thông và chất lượng sống", ông Nam Sơn cảnh báo.

Để tránh kịch bản này, ông Nam Sơn cho rằng cần tiếp cận phát triển đô thị theo hướng tích hợp giao thông, không gian sống, kinh tế đô thị, thường được nhắc đến trong mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Theo đó, các khu vực xung quanh vành đai và metro cần được quy hoạch đồng bộ, không chỉ là nơi ở mà còn là các cực đô thị đa chức năng gắn với tầm nhìn phát triển vùng, nhằm giảm áp lực cho khu vực trung tâm và nâng cao tính bền vững của quá trình đô thị hóa.

Trao đổi với chúng tôi, một chuyên gia bất động sản cũng cảnh báo rằng nhiều khu vực ven vành đai đang đối mặt nguy cơ lặp lại bài toán của nội đô cũ: mật độ dân cư tăng nhanh, trong khi trường học, bệnh viện, không gian công cộng và hạ tầng xã hội chưa được đầu tư tương xứng.

"Nếu không kiểm soát tốt, các khu đô thị mới có thể trở thành "đô thị ngủ" - nơi người dân chỉ về nghỉ qua đêm, còn ban ngày tiếp tục dồn về trung tâm làm việc, gây áp lực ngược trở lại lên giao thông và hạ tầng", vị này khuyến cáo.

Cũng theo vị này, các đại đô thị ven vành đai mở ra nhiều lựa chọn, nhưng không phải ai cũng đủ khả năng tiếp cận. "Nếu thiếu nhà ở giá hợp lý và nhà ở xã hội, quá trình giãn dân có nguy cơ chỉ phục vụ nhóm có thu nhập trung bình khá trở lên, trong khi người thu nhập thấp tiếp tục bị đẩy xa hơn", vị này nói

Một chuyên gia bất động sản khác cho rằng sự phát triển bám theo vành đai là xu hướng tất yếu của quá trình đô thị hóa. Hạ tầng giao thông, nếu được quy hoạch bài bản, có thể mở ra không gian sống mới, giảm áp lực cho trung tâm và nâng cao chất lượng sống. Nhưng vành đai không thể chỉ là công cụ kích hoạt thị trường bất động sản.

"Điều quan trọng hơn là nó phải trở thành trục dẫn dắt cho một chiến lược phát triển đô thị bền vững, nơi nhà ở, việc làm, dịch vụ công và hạ tầng xã hội được tính toán đồng bộ", vị
này nói.

Bất động sản 2026: Nhu cầu mua nhà ở thực tăng, giá chung cư tiếp đà tăng nhẹ?

Chung cư và nhà ở riêng lẻ được dự báo là 2 phân khúc bất động sản triển vọng nhất năm 2026. Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, nhưng do nhu cầu mua nhà để ở lớn nên giá bán sẽ tăng nhẹ trong nửa đầu 2026.