Bảng giá đất mới dự kiến được Sở Nông nghiệp và Môi trường xây dựng phản ánh giá đất theo thực tiễn tại địa phương, nhằm hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, giảm mức độ ảnh hưởng đối với các đối tượng sử dụng đất.

Vẫn sẽ bị ảnh hưởng bởi hệ số điều chỉnh giá đất

Dự thảo bảng giá đất cân đối giảm đối với giá đất sản xuất kinh doanh, giá đất thương mại dịch vụ và giá đất khu công nghệ cao, cân đối biên độ chênh lệch giữa các khu vực, đoạn đường, tuyến đường trên địa bàn TP.HCM sau sáp nhập.

Theo đó, giá đất ở tại một số tuyến đường trung tâm TP.HCM trong dự thảo gần như giữ nguyên theo bảng giá đất điều chỉnh 2025 (theo quyết định 79) và chỉ bằng 60% so với giá đã chuyển nhượng thực tế.

Bảng giá đất được dùng để tính tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí cho 13 trường hợp liên quan. Trên bình diện chung bảng giá đất dự kiến gần như giữ nguyên so với bảng giá đất năm 2025.

Tuy nhiên người dân, doanh nghiệp vẫn sẽ bị ảnh hưởng bởi giá đất theo quy định tại dự thảo Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn vướng mắc thi hành Luật Đất đai năm 2024 đang được Quốc hội xem xét.

Theo dự thảo nghị quyết, giá đất được xác định = (Bảng giá x Hệ số điều chỉnh và áp dụng cho tất cả các trường hợp.

Do bảng giá đất dự kiến chỉ bằng khoảng 60% giá đã chuyển nhượng, do đó hệ số điều chỉnh giá đất bình quân tăng 1,5 - 2 lần so với bảng giá đất phi nông nghiệp (nhiều vị trí tăng trên 2 lần).

Theo ông Đào Quang Dương - trưởng phòng Kinh tế đất Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, nếu áp dụng giá đất theo nội dung dự thảo nghị quyết thì tất cả các trường hợp từ bố trí tái định cư, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở của hộ gia đình, cá nhân, trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm... phải đóng tiền sử dụng đất tăng 1,5 - 2 lần theo hệ số điều chỉnh.

Ví dụ, theo quy định hiện nay bảng giá đất 10 triệu/m², nếu áp dụng bảng giá x hệ số điều chỉnh thì tăng lên 15 - 20 triệu/m² .

Doanh nghiệp "mua" đất giá cao, dân khó mua nhà

Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo dự thảo nghị quyết cũng đẩy giá đất đầu vào thực hiện dự án nhà ở của doanh nghiệp. Bởi lẽ để có đất thực hiện dự án doanh nghiệp phải đóng tiền để được đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất một lần.

Ông Đào Quang Dương phân tích, với hệ số điều chỉnh 1,5 - 2 lần, tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đóng tăng lên tương ứng.

Ví dụ, doanh nghiệp có khu đất 1ha làm dự án trên đường Nguyễn Xiển, khu vực TP Thủ Đức (cũ), bảng giá đất 56,6 triệu đồng/m², hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay khoảng gần 1,5 lần là khoảng 80 triệu/m². Tức nếu áp dụng bảng giá đất x hệ số điều chỉnh thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất… đều áp dụng giá đất 80 triệu/m².

Với giá đất đầu vào như thế, doanh nghiệp bỏ thêm chi phí xây dựng, lãi vay, chi phí bán hàng, quản lý, lợi nhuận... thì giá bán ra phải trên 100 triệu đồng/m² căn hộ.

Ví dụ tương tự, khu đất làm dự án tại đường Đặng Công Bỉnh, huyện Hóc Môn (cũ) bảng giá đất 18,5 triệu/m², hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay khoảng 2 lần, tức khoảng 37 triệu/m². Với giá đất đầu vào như thế, doanh nghiệp làm dự án phải bán ra với giá trên 70 triệu đồng/m² căn hộ.

"Nếu áp dụng thêm hệ số điều chỉnh cho tất cả các trường hợp như quy định tại dự thảo nghị quyết sẽ tác động trực tiếp đến đời sống và hoạt động sản xuất kinh doanh của nền kinh tế, thêm gánh năng cho người dân, doanh nghiệp và cũng khó khăn khi nhà nước tính tiền bồi thường thu hồi đất.

Hiện TP.HCM có khoảng 10.000 tuyến đường, phân thành hơn 20.000 đoạn đường cực kỳ khó khăn khi xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.

Sở Nông nghiệp và Môi trường đã tham mưu UBND TP.HCM kiến nghị về nội dung giá đất theo dự thảo Nghị quyết cho phù hợp...", ông Dương giải thích thêm.

Bảng giá đất ở mới các tuyến trung tâm TP.HCM dự kiến như cũ, điều chỉnh các khu vực sáp nhập

Dự thảo bảng giá đất mới của TP.HCM vừa được gửi cho các đơn vị liên quan để lấy ý kiến nhân dân. Trong đó giá đất ở các tuyến trung tâm TP.HCM như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi... vẫn như năm 2025.