Để triển khai hiệu quả mã định danh bất động sản, không chỉ cần một hệ thống kỹ thuật số hiện đại, mà quan trọng hơn là một chiến lược dữ liệu xuyên ngành, liên thông và chuẩn hóa giữa các cơ quan quản lý, từ đất đai đến thuế, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, xã/phường và các dịch vụ công liên quan.

1. Nền tảng của bất kỳ hệ thống dữ liệu quốc gia nào là chất lượng dữ liệu đầu vào. Hiện nay dữ liệu về bất động sản ở Việt Nam phân tán trong nhiều hệ thống: dữ liệu địa chính của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, dữ liệu đăng ký quyền sử dụng đất ở các văn phòng đăng ký, dữ liệu xây dựng ở Bộ Xây dựng, dữ liệu thuế tại Bộ Tài chính và dữ liệu hành chính tại cấp xã/phường.

Môi trường dữ liệu phân mảnh như vậy dễ dẫn đến nhiễu, trùng lặp, sai lệch và mâu thuẫn, khiến bất kỳ hệ thống định danh nào nếu không chuẩn hóa từ gốc cũng chỉ là số trên giấy. Vì vậy, quá trình chuẩn hóa dữ liệu từ khâu thu thập, làm sạch, chuẩn hóa đến lưu trữ thống nhất theo một chuẩn chung là bước tối quan trọng.

Việc này cần được thiết kế và thực hiện bởi một ban chỉ đạo dữ liệu liên ngành có thẩm quyền cao, thay vì chỉ dừng ở cấp đơn vị hành chính hay ngành riêng lẻ.

2. Để mã định danh phát huy tác dụng, cần đảm bảo liên thông dữ liệu giữa các cơ quan. Mã này phải trở thành chìa khóa để mỗi cơ quan, từ địa chính tới thuế, quy hoạch đến ngân hàng... đều có thể truy cập và cập nhật trạng thái tài sản theo quyền hạn pháp lý.

Ví dụ, cơ quan thuế cần truy cập được dữ liệu theo mã định danh để thu thuế chuyển nhượng, thuế sử dụng đất và các khoản phát sinh khác, thay vì vẫn dựa vào hồ sơ giấy tờ rời rạc. Cơ quan quy hoạch phải liên thông dữ liệu để nắm rõ quy hoạch sử dụng đất theo từng thửa đã được định danh.

Văn phòng đăng ký đất đai phải cập nhật trực tiếp các sự kiện giao dịch, thế chấp hay thay đổi chủ sở hữu vào hệ thống trung tâm để mọi thông tin được phản ánh liên tục và chuẩn xác.

3. Thiết kế hệ thống kỹ thuật và quy trình vận hành phải đặt chất lượng dữ liệu và tính linh hoạt lên trên hết. Mã định danh cần được gắn tự động từ hệ thống với logic rõ ràng, ví dụ mã định danh thửa đất là thành phần lõi, sau đó mới đến các cấp độ dự án, công trình và sản phẩm - tránh tình trạng gắn thủ công dẫn tới nhầm lẫn.

Cơ chế đính chính, khiếu nại và xử lý sai sót dữ liệu phải được luật hóa, minh bạch và dễ tiếp cận, để người dân, doanh nghiệp khi phát hiện lỗi không bị rơi vào tình trạng "được số hóa nhưng bị bỏ rơi".

4. Để xây dựng lòng tin và thúc đẩy chia sẻ dữ liệu, cần một khung pháp lý bảo vệ dữ liệu cá nhân và tài sản. Mã định danh bản chất là một loại danh tính số của bất động sản; nếu hệ thống này không an toàn thì nguy cơ rò rỉ thông tin, lạm dụng mục đích phi pháp là rất lớn.

Vì vậy, Việt Nam cần học hỏi và áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế về bảo vệ dữ liệu, đảm bảo mỗi truy cập, chia sẻ dữ liệu đều tuân thủ quyền riêng tư và luật định - từ đó tạo niềm tin cho người dân và doanh nghiệp tương tác với hệ thống.

5. Chính sách này phải được gắn với ứng dụng thực tế trong dịch vụ công, ngân hàng - tài chính, proptech (công nghệ trong bất động sản) và quy trình giao dịch để thấy được lợi ích thực sự.

Khi mã định danh được liên thông với hệ thống công chứng điện tử, ngân hàng đánh giá tài sản thế chấp, hay các nền tảng dữ liệu thị trường, nó sẽ hỗ trợ giảm chi phí giao dịch, hạn chế đầu cơ và gian lận, thúc đẩy thị trường minh bạch, lành mạnh và hiệu quả hơn.

Tóm lại, mã định danh bất động sản là một bước tiến cần thiết và đúng đắn trong quản trị thị trường hiện đại. Nhưng để đạt được hiệu quả thực chất, cần có một chiến lược tổng thể về dữ liệu hóa chuẩn, liên thông kỹ thuật, quy trình và khung pháp lý rõ ràng, nhằm biến mã định danh từ một số đơn thuần thành trung tâm của hạ tầng dữ liệu quốc gia về bất động sản.

Đây chính là điều kiện quyết định để biến chủ trương này thành công cụ quản trị hiệu quả, tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.

Khi công nghệ chấn chỉnh thị trường bất động sản

Chính phủ vừa ban hành nghị định về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS), được coi là liều thuốc đặc trị để chấn chỉnh thị trường BĐS mà ở đó người mua luôn bị đẩy vào thế yếu.