Vậy làm sao để tránh rắc rối có thể xảy ra liên quan ranh đất hoặc xây nhầm nhà trên đất người khác? Tuổi Trẻ giới thiệu ý kiến của các cơ quan chức năng và chuyên gia.

Thẩm phán LÊ THIẾT HÙNG (Quảng Trị):

Ngăn những ngôi nhà "đi lạc"

Chúng tôi đã chứng kiến không ít những giọt nước mắt tại tòa. Có người dành dụm cả đời, vay mượn tứ phương để cất một ngôi nhà khang trang, nhưng đến ngày tân gia cũng là ngày nhận được đơn kiện của hàng xóm vì xây nhầm đất.

Nguyên nhân thường rơi vào ba kịch bản phổ biến: Một là do sai sót trong khâu đo đạc của cơ quan chức năng hoặc đơn vị phân lô bán nền. 

Hai là do các cột mốc thực địa bị thay đổi, vùi lấp sau thời gian dài. Và ba - nguyên nhân đáng trách nhất - là sự chủ quan của người dân khi chỉ "nhắm mắt xây bừa" theo lời chỉ tay của người bán hoặc cảm tính cá nhân mà không thực hiện trích đo bản đồ địa chính.

Vượt ranh giới là lấn, chiếm đất

Hành vi xây nhầm nhà lên đất người khác dù là vô ý hay cố ý đều xâm phạm trực tiếp quyền sử dụng đất của công dân. Theo pháp luật dân sự, quyền sử dụng, quyền sở hữu là quyền được ưu tiên hàng đầu. 

Điều 164 Bộ luật Dân sự quy định rõ: chủ sở hữu có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm phải trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại. Chủ đất hoàn toàn có quyền yêu cầu tháo dỡ công trình để trả lại mặt bằng sạch.

Khi thực hiện Luật Đất đai mới, các quy định về quản lý ranh giới càng trở nên nghiêm ngặt và chặt chẽ. Hành vi xây dựng vượt ranh giới được định nghĩa là hành vi "lấn, chiếm đất" (điều 3). Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia hiện nay đã được số hóa và đồng bộ hóa tọa độ. 

Do đó việc xác định "nhầm" hay "cố tình" đã không còn cảm tính mà dựa trên những con số kỹ thuật có tính chính xác cao. Luật mới không chỉ giải quyết tranh chấp dân sự mà còn tăng mức xử phạt hành chính đối với hành vi lấn chiếm và quy định trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc phát hiện và ngăn chặn kịp thời các công trình sai phạm ngay từ khi đặt móng.

Bản vẽ chính xác tránh được kiện tụng nhiều năm

Những vụ án này thường kéo dài và gây khó khăn do khi đưa ra xét xử, các tòa án luôn đứng trước bài toán cân não giữa việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ đất và việc giảm thiểu sự lãng phí tài sản cho xã hội. Trong xét xử, tòa án thường đi theo ba hướng chính:

1. Phán quyết tháo dỡ (ưu tiên quyền chủ sở hữu): Đây là hướng giải quyết phổ biến nhất, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Nếu người xây dựng có lỗi hoàn toàn (vụ việc tại Hải Phòng gần đây), buộc phải tuyên tháo dỡ công trình. Nếu không, sẽ tạo ra một tiền lệ nguy hiểm: người ta có thể cứ chiếm đất, xây nhà rồi sau đó dùng tiền để "hợp thức hóa" sự sai phạm.

2. Thỏa thuận mua lại đất (hòa giải thành): Tòa án luôn khuyến khích các bên thỏa thuận. Người xây nhầm có thể mua lại phần đất đó theo giá thị trường hoặc đổi cho chủ đất một mảnh đất tương đương. Tuy nhiên, giải pháp này chỉ khả thi khi cả hai bên có thiện chí. 

Thực tế nhiều chủ đất không chấp nhận bán vì lý do phong thủy, đất gia bảo hoặc không thỏa thuận được giá cả. Như vụ án xây nhầm nhà trên đất người khác xảy ra tại Đông Hà (Quảng Trị) năm 2009, sau nhiều cấp xét xử, kể cả việc hủy án bản án phúc thẩm, các đương sự đã đạt thỏa thuận với nhau để mua lại thửa đất đã xây nhầm nhà.

Di dời công trình (giải pháp kỹ thuật): Một điểm sáng gần đây trong vụ án tại huyện Thủy Nguyên (Hải Phòng) là việc bị đơn thuê "thần đèn" di dời nguyên trạng căn nhà sang thửa đất kế bên sau khi có bản án của tòa. Đây là một gợi ý nhân văn, vừa tôn trọng bản án vừa giữ được tài sản cho người dân.

Để không rơi vào cảnh "tiền mất tật mang", trước hết phải trích đo thửa đất (bắt buộc): đừng bao giờ tin vào cảm giác hay ranh giới tạm bợ bằng cây cối, hàng rào cũ. Trước khi khởi công hãy thuê đơn vị đo đạc có tư cách pháp nhân để cắm mốc tọa độ theo đúng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Sau đó mời hàng xóm xác nhận ranh giới. Việc ký biên bản xác định ranh giới với các hộ liền kề trước khi xây dựng là "lá phiếu bảo hiểm" rẻ nhất cho ngôi nhà.

Cuối cùng phải tôn trọng chỉ giới. Tuyệt đối không xây sát sạt ranh giới theo kiểu "tận thu". Hãy để lại khoảng lùi hoặc xây dựng cách ranh giới một khoảng an toàn để tránh những tranh chấp về ban công, ô văng hay dòng nước mưa sau này.

- Ông DƯƠNG THÁI KHANH (Phó chủ tịch UBND phường Chánh Hiệp, TP.HCM):

Nên định vị, đo đạc đất trước khi xây

Ở khu vực Bình Dương cũ có nhiều trường hợp tách thửa đất nhỏ lẻ. Ngoài xây nhầm cả thửa đất còn có trường hợp xây lệch vị trí (nhầm một phần thửa đất). Điều này xảy ra khi người xây sau lấy căn nhà đã xây dựng trước làm chuẩn để "đếm" số thửa, xác định vị trí thửa đất của mình.

Căn nhà "chuẩn" mà sai thì cả một dãy nhà bị lệch vị trí. Chỉ khi người chủ thửa đất cuối cùng xây dựng mới phát hiện sự việc.

Người dân có thể yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc, xác định ranh giới đất. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đã thể hiện tọa độ thửa đất nên cơ quan có chuyên môn, có dụng cụ sẽ dễ dàng định vị, xác định ranh giới thửa đất đúng với giấy chứng nhận và bản đồ địa chính, tránh xây nhầm nhà trên đất người khác.

- Ông NGUYỄN THÁI BẢO (Phó chủ tịch UBND phường Tân An, TP Cần Thơ):

Nhờ chính quyền cung cấp vị trí thửa đất

Trước khi đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hộ xung quanh phải ký giáp ranh.

Còn khi chuyển nhượng đất đã có giấy chứng nhận thì chỉ cần công chứng hợp đồng rồi làm thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Vậy nên có trường hợp cả người bán và người mua không biết chính xác vị trí thửa đất.

Để tránh xảy ra nhầm lẫn, người dân mua đất có thể đề nghị UBND xã phường cung cấp thông tin quy hoạch và bản đồ nhận dạng vị trí thửa đất; hoặc yêu cầu cử cán bộ địa chính, phối hợp người dân sinh sống tại khu vực xác nhận chính xác vị trí thửa đất.

Luật Xây dựng quy định khởi công nhà ở riêng lẻ chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc hợp đồng thuê đất), giấy phép xây dựng (đối với khu vực yêu cầu phải xin phép xây dựng).

Cá nhân, tổ chức phải gửi thông báo khởi công xây dựng cho UBND cấp xã. UBND cấp xã sẽ căn cứ trên thông báo này để kiểm tra công trình xây dựng có đúng giấy phép hay không chứ không nhằm xác định đúng thửa đất cho dân.

- Bà LÊ THỊ HẢI CHÂU (Phó Phòng kinh tế, hạ tầng và đô thị phường Hải Châu, TP Đà Nẵng):

Nhiều lớp kiểm tra, xác định vị trí đất

Mua đất trong các khu đô thị mới, người dân làm việc với Ban Quản lý dự án hoặc liên hệ Trung tâm Phát triển quỹ đất để thực hiện bàn giao mốc giới (có biên bản). Trước khi xây nhà, chủ nhà liên hệ với cơ quan chức năng để lập biên bản bàn giao mốc một lần nữa nhằm bảo đảm pháp lý.

Khi người dân thông báo khởi công xây nhà, UBND phường sẽ kiểm tra lần thứ nhất khi đơn vị thi công định vị móng và lần thứ hai khi công trình hoàn thiện. Lần kiểm tra đầu sẽ giúp phát hiện, xử lý kịp thời nếu có sai sót về vị trí.

- Ông LÊ VĂN KHÁNH (thầu xây dựng tại Hải Phòng):

Xây nhà phải thông báo UBND xã, phường

Vụ "xây nhà nhầm đất" phát hiện mấy tháng trước là đất chưa có giấy chủ quyền mà người mua đất đã xây nhà. Còn vụ mới đây chủ nhà đã có giấy chứng nhận nhưng tin tưởng vào người chỉ đất bằng miệng nên sai.

Khi nhận công trình xây dựng, trước hết tôi phải xác định chính xác lô đất cần xây từ các tọa độ ghi trên giấy chủ quyền, đo đạc, cắm mốc rồi mới động thổ, khởi công.

Chỉ xây dựng trên đất đã có giấy chủ quyền, nếu chưa có thì tôi thuyết phục chủ nhà phải làm đủ thủ tục: cấp giấy chủ quyền, xin phép xây dựng chứ không nên xây "lụi" (trừ những trường hợp được miễn giấy phép).

Chủ đất khi xây dựng phải thông báo với chính quyền cấp xã, sau đó chính quyền cử cán bộ xuống xác định mốc giới thửa đất và cùng nhau lập biên bản về việc đo đạc, xác định mốc giới. Như vậy việc xác định mới có hiệu lực, có căn cứ để tránh những điều đáng tiếc xảy ra sau khi xây dựng.

Lại xây nhầm nhà trên đất người khác, phải nhờ 'thần đèn' chuyển về chỗ chính chủ

Sau khi được một cán bộ chỉ vị trí thửa đất, bà Phạm Thị Hường đã xây nhầm căn nhà 3,5 tầng sang đất của người khác và phải nhờ 'thần đèn' di chuyển về vị trí chính chủ.