Giúp chủ đầu tư linh hoạt chia nhỏ căn hộ

Thực tế tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng hiện nay chính quyền không thể kiểm soát được số người đang sống trong mỗi căn hộ chung cư.

Có chăng chính quyền cấp phường, xã chỉ quản lý được cư dân từng căn hộ trong mỗi tòa nhà về mặt danh nghĩa theo hộ khẩu thường trú, còn việc có bao nhiêu người sống trong 1 căn hộ phụ thuộc vào điều kiện tài chính của người mua nhà, người thuê nhà.

Nhận định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình lưu trú khác trên địa bàn vừa được UBND TP Hà Nội ban hành, các chuyên gia cho rằng đây là quy định theo hướng phát triển đô thị hiện đại, nâng diện tích m² sàn chung cư/người, thoạt nhìn không phù hợp với thực tế phát triển đô thị.

Nhưng đây là quy định tạo sự linh hoạt cho chủ đầu tư các dự án chung cư trong việc chia căn hộ của mỗi tòa nhà từ ngày 10-6 tới.

Theo quyết định 34 vừa được TP Hà Nội ban hành thì phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng thể mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Cụ thể, căn hộ 1 phòng ở, diện tích 25 - 45m² tính cho 1 người ở.

Căn hộ 2 phòng ở, diện tích 45 - 70m² tính cho 2 người ở, diện tích từ 70 - 100m² tính cho 3 người ở.

Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên diện tích từ 100 - 125m² tính cho 4 người ở, diện tích từ 125m² trở lên tính cho 5 người ở.

Tận dụng tối đa chiều cao tòa nhà

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Nguyễn Chí Thanh, phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng quy định Hà Nội vừa ban hành bản chất sẽ làm tăng dân số các tòa chung cư được xây dựng trong thời gian tới. 

Quy định này phục vụ tính toán dân số các dự án chung cư trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, chung cư hỗn hợp. 

Nói cách khác, quy định này mang tính kỹ thuật chứ thực tế không thể "chốt cứng" số dân sống thực tế trong mỗi căn hộ chung cư khi hoàn thiện.

Ông Thanh phân tích: trước đây khi phê duyệt phương án kiến trúc thường mỗi căn hộ chung cư thường tính cho 2-3 người ở, giờ Hà Nội quy định căn hộ diện tích nhỏ dưới 45m² chỉ tính 1 người ở. Như vậy số căn hộ trong mỗi tòa chung cư sẽ tăng lên vì mật độ dân số tại các khu đất xây dựng chung cư thường được chốt cứng khi phê duyệt dự án.

"Cần hiểu quy định của Hà Nội vừa ban hành không thể chốt cứng được số người ở trong từng căn hộ chung cư khi hoàn thiện. Đây là quy định khung, quy hoạch số người được ở trong một căn hộ. Quy hoạch này hướng đến nâng chất lượng sống của người dân lên thông qua việc nâng số m² nhà ở/người.

Điều này giúp mềm hóa việc phê duyệt căn hộ trong một tòa nhà, hiện nhiều chủ đầu tư muốn chia nhỏ diện tích căn hộ cho dễ bán nhưng nếu chia nhỏ nhiều thì lại bị giới hạn về số căn hộ, diện tích sàn tòa nhà cũng bị thu hẹp theo (vì bị khống chế bởi mật độ dân số).

Vì thế, thời gian qua có thực trạng một số chủ đầu tư được phê duyệt cho xây dựng chiều cao 31 tầng nhưng do chia nhỏ căn hộ nên xây 19 tầng đã hết chỉ tiêu rồi. Giờ TP Hà Nội mở rộng diện tích sàn theo đầu người thì số lượng căn hộ của mỗi tòa nhà sẽ được tăng lên cùng với việc nâng chiều cao các tòa nhà. Điều này cũng phù hợp với yêu cầu thực tế".

Theo kiến trúc sư Trần Huy Ánh - ủy viên thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội, tổng diện tích sàn nhà ở của Hà Nội đến cuối năm 2022 là 260 triệu m² nhà ở, với dân số khoảng 10 triệu người. Như vậy diện tích sàn nhà ở của Hà Nội xấp xỉ mục tiêu của chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đạt 27m² nhà ở/người vào năm 2025.

Như vậy về mặt kỹ thuật Hà Nội không thiếu nên việc nâng diện tích m² nhà ở/người có thể chỉ phục vụ mục tiêu lấy thêm đất, xây dựng nhà ở mới, phục vụ buôn bán, lướt lát... Trong khi có khoảng 1/4 dân số Hà Nội đang sống trong các khu nhà trọ không bảo đảm tiêu chuẩn.

Hà Nội chỉ còn chung cư cao cấp, giá bán neo cao

Trong quý 2-2023, nguồn cung căn hộ chung cư mới tại Hà Nội khá thấp, có khoảng 1.820 căn hộ mở bán mới, và đa phần là chung cư trung, cao cấp, giá bán chung cư tiếp tục neo cao.