31/01/2023 13:38 GMT+7

Vì sao giao dịch giảm mạnh nhưng giá nhà vẫn neo cao?

BẢO NGỌC

Nghịch lý thị trường giá nhà này theo phân tích của chuyên gia là do dòng tiền vào thị trường yếu, nhưng nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm.

Giá nhà đang neo cao

Thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 4 và cả năm 2022 vừa được Bộ Xây dựng công bố cho thấy trong năm vừa qua, cả nước chỉ có 126 dự án (quy mô 55.732 căn hộ) được cấp phép. Số lượng dự án được cấp phép bằng 52,7% so với năm 2021.

Bên cạnh đó, có 466 dự án bất động sản với quy mô xây dựng 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng, bằng khoảng 47,7% so với năm 2021; và có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng, bằng khoảng 55,2% so với năm 2021.

Tình trạng sụt giảm nguồn cung trên thị trường bất động sản trong năm 2022, đặc biệt là số dự án được cấp phép sụt giảm sẽ tác động lớn tới nguồn cung bất động sản trong năm 2023.

Lượng giao dịch bất động sản trên cả nước trong năm 2022, theo Bộ Xây dựng, có khoảng 785.600 giao dịch bất động sản thành công. Trong đó, có khoảng 154.700 giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ, 630.800 giao dịch đất nền.

Về giá nhà ở, Bộ Xây dựng cho biết trong quý 4-2022 giá giao dịch bình quân các loại căn hộ chung cư không tăng so với quý trước.

Các chủ dự án tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu thị trường.

Lượng căn hộ bình dân có giá bán dưới 25 triệu đồng/m² ở Hà Nội và TP.HCM, theo Bộ Xây dựng, rất ít, đa phần là những dự án chung cư đã hoàn thiện, đưa vào sử dụng nhiều năm như: dự án BID Residence, khu đô thị Văn Khê (Hà Nội) giá bán khoảng 22-24 triệu đồng/m², VP6 Linh Đàm (Hà Nội) khoảng 22,13 triệu đồng/m²; The Golden An Khánh (Hà Nội) khoảng 23,18 triệu đồng/m²; dự án căn hộ chung cư đường Huỳnh Tấn Phát (TP.HCM) khoảng 24,62 triệu đồng/m²; Sài Gòn Gateway (TP.HCM) khoảng 24,62 triệu đồng/m²; The Era Town (TP.HCM) khoảng 23,58 triệu đồng/m².

Tại Hà Nội và TP.HCM, nhiều dự án chung cư được chào bán thuộc phân khúc trung cấp từ 25-50 triệu đồng/m² như: Anland Lake View (Hà Nội) giá bán khoảng 30 triệu đồng/m²; Sunshine Boulevard (Hà Nội) giá bán từ 34 triệu đồng/m²; Sun Village Apartment (TP.HCM) khoảng 40 triệu đồng/m²; 4S Riverside Linh Đông (TP.HCM) khoảng 30,99 triệu đồng/m²; Sunrise City (TP.HCM) khoảng 39,62 triệu đồng/m².

Bên cạnh đó, nhiều dự án căn hộ cao cấp giá trên 50 triệu đồng/m² được chào bán như: Masterise Waterfront (Hà Nội) giá bán 60-70 triệu đồng/m²; Masteri West Heights (Hà Nội) 70-80 triệu đồng/m²; Celadon City (TP.HCM) khoảng 80 triệu đồng/m²; Masteri Thảo Điền (TP.HCM) khoảng 57,25 triệu đồng/m².

Giá nhà có thể giảm trong thời gian tới

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, dự báo sự sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung mới bất động sản trong năm 2022 sẽ khiến nguồn cung nhà ở trong năm 2023 tiếp tục khan hiếm.

Về giá nhà, ông Châu dự báo sẽ có xu hướng giảm do thị trường thiếu thanh khoản, bán không được nhưng giá nhà sẽ vẫn neo cao. Để tăng thanh khoản thị trường, các doanh nghiệp dự án cần giảm giá nhà thực chất thì mới có thể bán được sản phẩm, tạo được dòng tiền.

Tuy nhiên, để làm được điều này, Ngân hàng Nhà nước phải tạo điều kiện cho người mua nhà tiếp cận tín dụng, bởi hiện nay người mua nhà vẫn rất khó khăn khi tiếp cận tín dụng ngân hàng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh, phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lại cho rằng nhiều người đang nhận định do cấp phép dự án ít, nguồn cung khan hiếm nên giá nhà tăng, điều này không hoàn toàn đúng bản chất thị trường hiện nay.

Theo ông Thanh, cần nhìn vào lượng hấp thụ (giao dịch thành công trên thị trường) thấp của thị trường thời gian qua. Trên thực tế người có nhu cầu mua nhà ở thật vẫn rất cao trong nhiều năm nữa nên nguyên nhân của tình trạng hấp thụ thấp là do giá bán nhà quá cao, người có nhu cầu mua nhà thật không có khả năng chi trả.

Giá cao mà bán được nhà thì mới do khan hiếm nguồn cung, còn thị trường hiện nay nguồn cung khan hiếm nhưng các chủ đầu tư vẫn không bán được nhà là do giá bán nhà quá cao.

Chủ đầu tư có quyền giữ giá bán nhà ở mức cao, nhưng về lâu dài thì người có nhu cầu ở thật sẽ quyết định giá giao dịch trên thị trường. Vì thế, trong dài hạn chủ đầu tư sẽ buộc phải giảm giá để bán được nhà, ông Thanh nhấn mạnh.

Bộ Xây dựng đốc thúc các địa phương xây dựng nhà ở xã hội

Các địa phương cần khẩn trương thực hiện có hiệu quả đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

BẢO NGỌC