Đó là khẳng định của ông Nguyễn Toàn Thắng - giám đốc Sở TN&MT TP.HCM - khi trao đổi với Tuổi Trẻ về những điểm tích cực của chính sách mới về đất đai. Ông Thắng nói:

- Không riêng TP.HCM mà các tỉnh thành cũng sẽ được tháo gỡ những tồn đọng lâu nay liên quan đến định giá đất, giúp doanh nghiệp sớm được định giá đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận.

Điều này cũng giúp các địa phương tăng nguồn thu cho ngân sách, ổn định sản xuất kinh doanh, huy động nguồn lực xã hội, tạo động lực cho kinh tế phát triển.

Vì sao tắc?

* Thưa ông, nhiều doanh nghiệp ở TP.HCM than gặp vướng trong khâu định giá đất, khó tìm kiếm những đơn vị thẩm định giá. Vì sao tắc ở khâu này?

- Thời gian qua việc xác định giá đất gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chủ yếu rơi vào những hồ sơ có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 và các hồ sơ thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Thực tế việc xác định giá này gặp khó khăn lớn nhất đó là khâu thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất.

Các đơn vị tư vấn từ chối, không tham gia xác định giá đất do tại thời điểm đó, việc thu thập thông tin đầu vào để xác định giá đất rất hạn chế, có những trường hợp hầu như không thu thập được thông tin đầu vào.

Rất nhiều hồ sơ bị ngưng trệ khi không thuê được đơn vị tư vấn, thậm chí có nhiều trường hợp tìm kiếm "đỏ mắt" vẫn không thuê được đơn vị tư vấn. Điều này làm cho quá trình xác định giá đất kéo dài tháng này qua năm khác mà đến nay vẫn chưa xử lý được.

* TP.HCM có bao nhiêu dự án đang tắc ở khâu định giá đất này?

- Đến nay có gần 200 hồ sơ gặp vướng ở khâu định giá đất (vướng trong việc thu thập thông tin). Trong đó chúng tôi phân ra theo 2 nhóm là các dự án giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và dự án cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 1993 và 2003 và nhóm các dự án thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm theo Luật Đất đai năm 2013 (nhóm này là các dự án có tính đặc thù như khu công nghiệp, cảng).

* Những quy định mới của nghị định 71 liệu có giúp những điểm nghẽn định giá đất tại TP.HCM được khơi thông?

- Chúng tôi đánh giá những quy định mới của nghị định này rất tích cực trong tình hình hiện nay. Thứ nhất là giải phóng được những tồn đọng, không chỉ TP.HCM mà cho tất cả các tỉnh thành khác khi gặp vướng trong những trường hợp cho thuê đất trả tiền hằng năm nhưng chưa xác định giá đất.

Điều này sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách, đảm bảo đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời đưa nguồn lực đất đai này vào sản xuất kinh doanh, ổn định đời sống, tạo động lực để cho kinh tế phát triển.

Tôi lấy ví dụ với dự án không thể cấp giấy chứng nhận, doanh nghiệp cũng gặp khó khăn khi hợp tác đầu tư, thế chấp vay vốn hay các dự án nhà ở thương mại chưa thể cấp giấy chứng nhận khi chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Có khu công nghiệp ở Nhà Bè với diện tích lên đến cả trăm ha nhưng khó thuê được đơn vị tư vấn, sở ngành cũng nỗ lực thuê đơn vị tư vấn nhưng trong quá trình thực hiện không đảm bảo thông tin đầu vào khiến việc định giá đứng hình, gây ra nhiều hệ lụy.

Hay như với Bệnh viện Chợ Rẫy cơ sở 2 tại Bình Chánh, rất khó để xác định doanh thu bởi bệnh viện chưa hoạt động, dẫn đến khâu định giá đất gặp khó, tắc trong khâu thủ tục. Những trường hợp trên khi áp dụng nghị định này chỉ lấy bảng giá đất nhân cho hệ số là xong, cái hay của quy định mới nằm ở đó.

Điểm mới nữa của nghị định là các chi phí khi áp dụng phương pháp thặng dư các chi phí thực tế của doanh nghiệp phải bỏ ra trong quá trình thực hiện dự án hoặc các khoản lợi nhuận doanh nghiệp được hưởng trong quá trình kinh doanh như lãi vay, chi phí trượt giá trong xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư được tính trên giá trị công trình và giá đất đã được tính toán đầy đủ.

Việc này đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và doanh nghiệp theo tinh thần Luật Đất đai năm 2024 đã quy định.

Dân có sớm được cấp sổ hồng?

* Tại TP.HCM đang có hàng chục ngàn căn hộ đã được bàn giao, người dân đã sinh sống nhiều năm nhưng vẫn mòn mỏi chờ sổ hồng. Liệu quy định mới có giúp người dân sớm được cấp sổ?

- Trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính liên quan việc cấp sổ hồng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại, chúng tôi cùng các sở ngành đã "nhận diện" được 10 nhóm vướng mắc chính dẫn đến tình trạng người dân đã nhận bàn giao căn hộ nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Trong đó nhóm vướng mắc liên quan việc xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung có số lượng căn hộ chiếm 1/4 tổng số lượng căn hộ đã bàn giao nhưng chưa hoàn thành việc cấp sổ hồng với 2 nguyên nhân chủ yếu là không lựa chọn được đơn vị tư vấn thẩm định giá đất qua đấu thầu và vướng mắc liên quan đến phương pháp thặng dư như đã nêu trên.

Nghị định số 71 được ban hành sẽ tháo gỡ được 2 vướng mắc chính nêu trên và là tiền đề để tháo gỡ và thực hiện cấp giấy chứng nhận cho 36 dự án với khoảng 17.500 căn hộ.

* Các doanh nghiệp đã chờ đợi nhiều năm để được cấp giấy chứng nhận, TP sẽ làm gì để sớm thúc đẩy thủ tục này khi hành lang pháp lý đã khơi thông?

- Thứ nhất, đối với hồ sơ phải trình Hội đồng thẩm định giá đất TP, Sở TN&MT đang phối hợp với các sở ngành hoàn thiện phương án để trình Hội đồng thẩm định giá đất TP, sau đó trình UBND phê duyệt, năm 2024 dự kiến sẽ xong 36 hồ sơ. Giải quyết được khâu này sẽ cấp được gần 17.500 giấy chứng nhận.

Thứ hai, đối với hồ sơ liên quan thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, sở đang tổng hợp để đến ngày 1-8, khi Luật Đất đai và nghị định có hiệu lực, sẽ chuyển Cục Thuế TP thu tiền thuê đất, sau đó tiến hành các thủ tục tiếp theo để cấp giấy chứng nhận.

Khoảng 100 dự án gặp vướng còn lại sẽ được gỡ vướng nhưng cần chờ nghị định chung sẽ được ban hành thời gian tới để thi hành khi Luật Đất đai có hiệu lực vào tháng 8.

Ông Đào Trung Chính (cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ TN&MT):

Sẽ giải quyết tồn đọng trong định giá đất

Tôi cho rằng nghị định 71 sẽ giúp các địa phương giải quyết được những tồn đọng trong lĩnh vực định giá đất đai đầu vào của các dự án bất động sản. Các quy định về định giá đất đã rõ ràng hơn, rõ trách nhiệm hơn, với những quy tắc định giá chuẩn mực hơn, giúp địa phương dễ dàng hơn trong định giá đất đai.

Đối với các dự án đã được giao đất nhiều năm nhưng đang vướng mắc, Luật Đất đai vừa ban hành đã chốt cứng "giao đất ở thời điểm nào thì xác định giá đất tại thời điểm đó" nên không có gì phải bàn thêm về thời điểm xác định giá đất.

Vấn đề đặt ra là phương pháp nào để xác định tiền sử dụng đất, dự án được giao nhiều năm nhưng doanh nghiệp chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất, có phải nộp thêm không sẽ được Chính phủ quy định cụ thể trong nghị định chung về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sẽ ban hành trong thời gian tới.

Nếu lỗi chậm nộp là do doanh nghiệp, doanh nghiệp phải nộp tiền phạt chậm nộp. Nhưng nếu lỗi không phải của doanh nghiệp sẽ xác định mức thu thêm phù hợp. Việc xác định doanh nghiệp phải nộp thêm bao nhiêu chi phí đất đai sẽ được quy định trong dự thảo nghị định liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chuẩn bị ban hành.

Với các dự án được giao đất từ nhiều năm trước có giá đất rất thấp, quan điểm của Bộ TN&MT là sẽ thu thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Mức thu thêm tương đương lãi vay khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong những năm chậm nộp. Như vậy hài hòa được lợi ích của cả Nhà nước và doanh nghiệp, bảo đảm tính công bằng, minh bạch.

GS Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ TN&MT):

Nhiều chủ đầu tư sẽ phải trả lại dự án

Việc gỡ vướng cho các dự án đã được giao đất từ nhiều năm trước là rất khó. Nếu định giá theo giá trị đất đai hiện nay, giá đất sẽ tăng mạnh, nhiều khi vượt quá khả năng của chủ đầu tư. Nhưng cơ quan quản lý địa phương buộc phải làm đúng.

Chủ đầu tư nào chịu nổi thì nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để tiếp tục làm dự án. Trường hợp chủ đầu tư không thể chi trả chi phí tài chính đất đai, phải chấp nhận trả lại dự án, trả lại đất cho Nhà nước. Quy định đã được ban hành, địa phương cũng không thể giảm giá đất cho phù hợp với năng lực nhà đầu tư được.

Tuy nhiên, định giá đất chỉ là một khâu trung gian ở giữa, nên cần thay đổi cơ chế quản lý đất đai như nhiều nước đang làm để tăng hiệu quả khai thác, sử dụng đất.

Ông Nguyễn Văn Đính (chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN):

Phải chờ triển khai trong thực tế

Nghị định 71 hướng tới việc tháo gỡ những vướng mắc của nhiều dự án trong giai đoạn trước đây nhưng vấn đề là các đơn vị tư vấn thẩm định giá, đơn vị kiểm tra, thẩm duyệt và vai trò của chính quyền địa phương trong thực thi chính sách.

Việc định giá đất là vấn đề phức tạp liên quan đến lợi ích của cả Nhà nước và doanh nghiệp, nên cần chờ đợi việc thực thi quy định trong thời gian tới mới rõ được hiệu quả gỡ vướng cho các dự án.

Ông Nguyễn Tăng Đông (phó giám đốc Công ty CP thương mại dịch vụ và tư vấn Hồng Đức) :

Thuận lợi cho đơn vị thẩm định giá

Những quy định trong nghị định 71 sẽ giúp công tác thẩm định giá đất nhanh hơn bởi một số nội dung sẽ giao cho UBND TP ban hành, các yếu tố về chi phí, doanh thu sẽ được quy định rõ, trở thành cơ sở pháp lý để tham chiếu cho thẩm định viên.

Điều này sẽ tránh việc tùy tiện, mỗi đơn vị làm mỗi kiểu dẫn đến rủi ro cho bên định giá khi bị hậu kiểm. Các công ty thẩm định sẽ dễ dàng hơn trong định giá và khâu này cũng sẽ nhanh hơn, giúp

các doanh nghiệp sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người dân mua chung cư, căn hộ cũng sẽ sớm được cấp giấy chứng nhận.

Bà Phạm Thị bình (chuyên gia thẩm định giá):

Tính đúng, tính đủ các chi phí

Những quy định mới trong nghị định 71 đã tiếp thu các ý kiến góp ý, tính đúng, tính đủ các chi phí theo thị trường. Đồng thời quy định đã phân cấp, phân quyền cho UBND cấp tỉnh được ban hành một số tỉ lệ chung.

Trước đây do thiếu những cơ sở dữ liệu để thu thập thông tin dẫn đến định giá kéo dài, thậm chí không thể định giá, nhưng quy định mới đã khơi thông để định giá.

Tuy nhiên cơ sở dữ liệu về thị trường từ cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa có, trước mắt các đơn vị tư vấn vẫn phải dựa theo khảo sát thị trường, trong khi thông tin thị trường khá hạn hẹp nên việc thực hiện quy định mới giai đoạn đầu vẫn còn khó khăn.

Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Giúp người dân sớm được cấp sổ hồng

Nghị định 71 đã tiếp thu hầu hết góp ý khi đã quy định và tính các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp. Những khó khăn trong việc xác định thông tin định giá đã được quy định cụ thể, do đó các địa phương chỉ chịu trách nhiệm trong từng khâu, không còn chịu trách nhiệm tất cả các khâu trước đó.

Điều này sẽ thúc đẩy nhanh quá trình định giá đất cho các dự án còn gặp vướng, nhất là tại TP.HCM khi có nhiều dự án bất động sản gặp vướng ở khâu định giá đất, tính tiền sử dụng đất toàn bộ dự án hoặc tính tiền sử dụng đất bổ sung.

Nếu làm được điều này, TP sẽ giải quyết nhanh được việc cấp sổ hồng tại các dự án đang gặp vướng.

Định giá đất theo 4 phương pháp

Chính phủ vừa ban hành nghị định số 71/2024 quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.