Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất áp dụng cơ chế tiền sử dụng đất lũy tiến đối với dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm sử dụng; quá 60 tháng mà vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi. Quy định này được kỳ vọng tạo sức ép đủ lớn để chấm dứt tình trạng đất được giao nhưng bỏ hoang, dự án kéo dài nhiều năm.

60 tháng, đủ sức ép nhưng cần rõ cách tính

Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoàn thiện, cơ quan soạn thảo đề xuất một cách tiếp cận mạnh hơn.

Theo đó, thay vì cho gia hạn tiến độ, dự án không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm sử dụng sẽ phải chịu khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian. Nếu quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất.

Dự luật dự kiến được trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 2.

Theo đại biểu Phạm Văn Hòa - thành viên Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, việc tăng trách nhiệm đối với chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng là cần thiết, bởi đất đai là nguồn lực hữu hạn.

"Đất đai không phải nguồn lực vô tận để có thể giao cho một dự án rồi để đó chờ thời. Mỗi khu đất bị bỏ hoang không chỉ là một phần tài nguyên bị lãng phí, mà phía sau còn là quyền lợi của người dân bị treo, cơ hội đầu tư bị bỏ lỡ và sự phát triển của cả khu vực bị trì kéo", ông Hòa nêu.

Theo đại biểu, khi được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải có trách nhiệm sử dụng đúng mục đích, đúng tiến độ. 

Cơ chế tiền lũy tiến và mốc 60 tháng, theo ông, có thể tạo sức ép đủ lớn để chủ đầu tư phải tập trung nguồn lực thực hiện dự án, thay vì giữ đất trong thời gian dài để chờ tăng giá.

Tuy nhiên đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng điểm quan trọng không chỉ nằm ở con số 60 tháng, mà là phải quy định thật rõ cách áp dụng. 

"Phải xác định rõ thời điểm bắt đầu tính 60 tháng, thế nào là chậm đưa đất vào sử dụng và trường hợp nào được xem là nguyên nhân khách quan", ông Hòa nói.

Bởi trên thực tế, không phải dự án chậm tiến độ nào cũng xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư. Có dự án chậm do vướng thủ tục, quy hoạch, giải phóng mặt bằng hoặc nguyên nhân thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước.

Nếu không phân định được đâu là lỗi chủ quan, đâu là nguyên nhân khách quan, việc áp dụng quy định thu hồi có thể phát sinh tranh chấp về lỗi và thời điểm tính thời hạn.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường nói gì?

Nội dung đưa vào Luất Đất đai sửa đổi là phù hợp với định hướng tại Nghị quyết 21 của Trung ương, theo đó cần làm cho chi phí găm giữ đất không sử dụng cao hơn lợi ích từ đầu cơ, qua đó hạn chế tình trạng đất được giao cho dự án nhưng chậm triển khai, bỏ hoang kéo dài.

Trong giải trình đề xuất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng nhìn nhận đây là vấn đề cần được xử lý dứt điểm. 

Theo cơ quan soạn thảo, pháp luật hiện hành đã có quy định xử lý đối với dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất. Tuy nhiên thực tế vẫn còn nhiều dự án tồn đọng, kéo dài, chưa giải quyết triệt để tình trạng bỏ hoang, lãng phí đất đai.

Đáng chú ý, pháp luật hiện hành chưa quy định thật rõ hành vi "không đưa đất vào sử dụng" và hành vi "tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư". Đây là một trong những nguyên nhân khiến quá trình xử lý gặp vướng mắc, nhất là đối với việc xác định thời điểm và mức độ vi phạm.

Theo cơ quan soạn thảo, việc tiếp tục cho gia hạn đối với dự án chậm tiến độ có thể khiến tổng thời gian đưa đất vào sử dụng kéo dài quá lâu. Vì vậy cần có quy định buộc nhà đầu tư rút ngắn thời gian đưa đất vào sử dụng và biện pháp đủ mạnh để kiên quyết thu hồi trong trường hợp vi phạm.

Từ góc độ thực tiễn, các chuyên gia cho rằng đề xuất thu hồi dự án sau 60 tháng không triển khai là hợp lý và có cơ sở, nhưng phải đánh giá nguyên nhân trước khi thu hồi để đảm bảo quyền lợi của các bên.

Đất bị treo, quyền lợi người dân cũng bị treo

Liên quan đến đề xuất về thu hồi đất dự án chậm triển khai, theo TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường, một dự án "treo" trong 60 tháng đồng nghĩa một lượng lớn đất đai bị khóa lại, trong khi nhà đầu tư khác có năng lực có thể không có cơ hội tiếp cận nguồn lực này. Hệ lụy không chỉ nằm ở sự lãng phí tài nguyên.

Đối với người dân nằm trong vùng quy hoạch, dự án kéo dài nhiều năm có thể đồng nghĩa với việc họ bị hạn chế quyền xây dựng, sửa chữa nhà cửa, chuyển nhượng đất đai, trong khi cuộc sống phải tiếp tục trong trạng thái chờ đợi.

Cần đặc biệt làm rõ thời điểm tính thời hạn: tính từ khi nào, từ thời điểm bồi thường có đất sạch hay từ khi Nhà nước bàn giao thực địa dự án.

Thực tế, Luật Đất đai và Luật Đầu tư hiện hành đã có cơ chế xem xét đối với dự án chậm tiến độ từ 12-24 tháng mà không được gia hạn hoặc không đưa đất vào sử dụng. 

Vì vậy mốc 60 tháng cần được lý giải, đồng thời phải làm rõ mối quan hệ giữa quy định mới với các mốc thời gian đang được pháp luật hiện hành quy định. Tức là việc thu hồi không thể thực hiện một cách máy móc, cào bằng.

Một dự án chậm do cơ quan quản lý chưa bàn giao mặt bằng, thủ tục hành chính kéo dài, thay đổi quy hoạch chung hoặc thiên tai, bất khả kháng thì không thể đánh đồng với dự án mà chủ đầu tư yếu năng lực tài chính, cố tình "ôm" đất chờ tăng giá hoặc không có thiện chí triển khai.

Với nhóm nguyên nhân khách quan, cần có cơ chế hỗ trợ tháo gỡ, gia hạn và điều chỉnh phù hợp. Ngược lại, với trường hợp lỗi chủ quan, cần kiên quyết thu hồi và áp dụng các chế tài tương ứng.

Để tránh tình trạng này, ông Thuận đề nghị tăng cường kiểm tra, phân loại dự án, đối thoại trực tiếp với nhà đầu tư; đồng thời công khai danh sách các dự án bị thu hồi và lý do để người dân, xã hội cùng giám sát.

Sửa Luật Đất đai: Đề xuất quá 60 tháng chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi

Dự Luật Đất đai sửa đổi đề xuất đất để thực hiện dự án đầu tư mà không sử dụng hoặc chậm sử dụng thì Nhà nước thu một khoản tiền lũy tiến hằng năm tăng dần theo thời gian không sử dụng đất hoặc chậm sử dụng đất.