Theo Fortune, trong báo cáo công bố mới đây, các nhà chiến lược James Egan và Jay Bacow của Morgan Stanley cho rằng các sắc lệnh gần đây của Tổng thống Donald Trump sẽ chỉ có tác động hạn chế trong việc cải thiện khả năng chi trả của người mua.

Họ cảnh báo các giải pháp của chính phủ chỉ đưa đến những điều chỉnh nhỏ hơn là có tác dụng giải cứu thị trường.

Trọng tâm trong chiến lược của Chính phủ Mỹ là sắc lệnh yêu cầu các doanh nghiệp được chính phủ bảo trợ là Fannie Mae và Freddie Mac mua 200 tỉ USD chứng khoán, được bảo đảm bằng tài sản thế chấp (MBS).

Thị trường ngay lập tức có phản ứng tích cực, khi lãi suất các khoản vay thế chấp 30 năm giảm xuống dưới 6% lần đầu tiên kể từ năm 2022. Tuy nhiên, việc 2/3 số khoản vay thế chấp vẫn chịu mức lãi suất dưới 5% cho thấy chính sách ít hiệu quả hơn mong đợi.

Trở ngại chính đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản vẫn là hiệu ứng "khóa chặt" về nguồn cung.

Morgan Stanley lập luận rằng, ngay cả khi tổng thống can thiệp đẩy lãi suất xuống mức gần 6%, những người đang sở hữu nhà hiện tại cũng hầu như không có động lực tài chính để bán nhà và vay tiền mua nhà mới với lãi suất cao hơn.

Điều này tác động đến nguồn cung nhà sẽ không đáng kể. Mặc dù khả năng chi trả có thể được cải thiện đối với người mua, điều này không nhất thiết sẽ "mở khóa" nguồn cung bổ sung đáng kể.

Cuối năm ngoái, nhà phân tích Torsten Slok thuộc Công ty quản lý tài sản Apollo Global Management đã cảnh báo triển vọng giảm lãi suất chủ chốt cũng như lãi suất thế chấp đang ngày càng mờ nhạt.

Những lo ngại về tài chính và lạm phát đang gây áp lực tăng lên đối với lãi suất dài hạn tại Mỹ, Đức và Nhật Bản, và những lo ngại này sẽ không biến mất trong thời gian ngắn. Tình trạng lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn sẽ tiếp tục.

Với chương trình mua MBS, Morgan Stanley chỉ hạ nhẹ dự báo lãi suất thế chấp cuối năm 2026, từ 5,75% xuống 5,6%. Ngân hàng này cũng lưu ý rằng sự thay đổi này sẽ chỉ đẩy dự báo doanh số bán nhà hiện có tăng không đáng kể, trong khi vẫn nhận định giá nhà hằng năm tăng 2%.

Báo cáo triển vọng thị trường nhà ở của Apollo nhận định điều kiện mua nhà hiện nay “không tốt”, với nhu cầu giảm do giá nhà cao, lãi suất thế chấp cao và lượng người nhập cư giảm.

Morgan Stanley thậm chí cho rằng lệnh cấm mà chính phủ dự kiến thực hiện đối với việc các nhà đầu tư tổ chức lớn mua nhà ở riêng lẻ sẽ không có tác động đáng kể đến giá nhà. Các nhà đầu tư tổ chức “đơn giản là không sở hữu đủ nhà” để tác động đến thị trường.

Thuế nhập khẩu và lãi suất ghìm chân bất động sản Mỹ

Các mức thuế nhập khẩu do ông Trump áp đặt một cách mạnh tay và bất thường, bao gồm cả thuế đối với gỗ xẻ và thép, đã khiến các nhà thầu xây dựng gặp nhiều khó khăn.