Nhà ở xã hội: Không thể biến ưu đãi của Nhà nước thành món hời đầu cơ

Ý kiến được nhiều đại biểu nêu khi thảo luận hội trường về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chiều 28-10. Trong phiên thảo luận, nhiều đại biểu quan tâm ý kiến và đề nghị thiết kế lại cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội, hài hòa quyền tài sản của người mua với mục tiêu an sinh.

Ưu đãi của Nhà nước không thể trở thành lợi nhuận đầu cơ

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội, người mua nếu có nhu cầu bán lại chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu.

Sau thời hạn này, người mua vẫn chỉ được bán cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và phải có giấy chứng nhận. 

Đại biểu Trần Văn Lâm (Bắc Ninh) cho rằng hướng quy định trên là hợp lý, góp phần hạn chế nhà ở xã hội dần chuyển thành hàng hóa thương mại. Tuy nhiên, ông đề nghị làm rõ hơn cơ chế xác định giá bán lại để tránh tình trạng người mua hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ của Nhà nước.

“Nhà ở xã hội không phải là sản phẩm thương mại thông thường”, đại biểu nhấn mạnh.

Theo ông Lâm, nhà ở xã hội được hình thành từ nhiều ưu đãi của Nhà nước về đất đai, tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, thủ tục đầu tư, hạ tầng và nhiều chính sách hỗ trợ khác. Người mua phải đúng đối tượng, đáp ứng đúng điều kiện theo quy định. Vì vậy, tính chất xã hội của căn nhà không thể mất đi chỉ vì đã qua một khoảng thời gian nhất định.

Vấn đề nằm ở chỗ, nếu căn nhà được mua với giá thấp hơn đáng kể so với thị trường nhờ ưu đãi của Nhà nước, nhưng sau đó được bán theo giá thị trường, phần ưu đãi có thể trở thành lợi nhuận riêng của người mua đầu tiên.

“Do đó, Nhà nước vừa mất nguồn lực hỗ trợ, vừa mất một căn nhà trong quỹ nhà ở xã hội”, ông Lâm phân tích.

Từ đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu hướng để nhà ở xã hội được lưu chuyển chủ yếu trong chính hệ thống nhà ở xã hội. Khi không còn nhu cầu, người mua có thể bán lại cho Nhà nước, quỹ nhà ở, chủ đầu tư hoặc người khác đủ điều kiện hưởng chính sách, theo mức giá hợp lý do pháp luật quy định.

Giá bán lại cần bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bán, tính đến biến động giá trị đồng tiền, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý, nhưng không tạo ra lợi nhuận đầu cơ từ ưu đãi của Nhà nước.

Đáng chú ý, ông Lâm còn đề nghị rà soát chính sách thuế đối với giao dịch này. Khi pháp luật đã hạn chế đối tượng mua, kiểm soát giá bán và không cho giao dịch theo cơ chế thị trường, không nên áp dụng máy móc chính sách thuế như đối với bất động sản thương mại thông thường.

“Nguyên tắc là cần được thể hiện rõ: còn là nhà ở xã hội thì áp dụng cơ chế xã hội; chuyển sang cơ chế thương mại thì phải hoàn trả phần ưu đãi của Nhà nước và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ như đối với bất động sản thương mại”, ông Lâm nêu quan điểm.

Khống chế giá hay mở đường cho quyền định đoạt tài sản?

Cùng quan tâm đến cơ chế chuyển nhượng, đại biểu Thạch Phước Bình (Vĩnh Long) đề nghị cân nhắc kỹ quy định để hài hòa giữa mục tiêu chống đầu cơ và bảo đảm quyền tài sản của người mua.

Theo ông Bình, nếu sau 5 năm giá bán lại hoàn toàn theo thị trường, người thuộc diện chính sách có thể không đủ khả năng mua. Nhưng nếu khống chế giá quá thấp, quyền tài sản của người đã mua nhà cũng có thể bị hạn chế quá mức.

Đại biểu đề nghị quy định rõ nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm, đồng thời nghiên cứu cơ chế để chủ đầu tư, quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ có quyền ưu tiên mua lại, giúp căn nhà quay trở lại quỹ nhà ở chính sách một cách minh bạch.

Ông cũng lưu ý cần có quy định chuyển tiếp đối với người đã mua nhà theo pháp luật hiện hành, tránh hồi tố bất lợi đối với quyền tài sản đã được xác lập hợp pháp.

Trong khi đó, đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cho rằng chỉ hạn chế đối tượng mua mà không có cơ chế điều tiết giá thì nhà ở xã hội vẫn có thể được chuyển nhượng với mức giá vượt khả năng chi trả của người cần nhà. Ngược lại, nếu giữ cứng giá mua ban đầu, quy định chưa phản ánh đầy đủ lợi ích hợp lý của người đã bỏ tiền mua nhà, trả lãi vay và sử dụng nhà nhiều năm.

Ông đề nghị nghiên cứu hai phương án: yêu cầu người mua phải ở tối thiểu 10 năm rồi mới được toàn quyền chuyển nhượng theo giá thị trường; hoặc giữ thời hạn 5 năm như dự thảo nhưng hình thành sàn giao dịch nhà ở xã hội, nơi các đối tượng đủ điều kiện có thể tham gia mua.

Theo đại biểu, giá mua lại cần tính đến giá ban đầu, biến động giá, chất lượng còn lại và chi phí cải tạo hợp pháp, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua đầu tiên, vừa ngăn ưu đãi của Nhà nước trở thành khoản lợi đầu cơ.

Đại biểu Quốc hội kiến nghị chính sách phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người dân

Đại biểu Quốc hội nêu thực tế có những khu vực phát triển nhiều dự án nhà ở thương mại nhưng giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động.