Thứ 7, ngày 24 tháng 9 năm 2022

Người bảo bán nhà, người bảo thế chấp

19/07/2015 10:14 GMT+7

TT - Chỉ thế chấp nhà để vay tiền, nhưng nhiều người lại chấp nhận ký hợp đồng bán nhà với bên cho vay nên mất nhà.

Hợp đồng bán nhà và những thủ tục khác, đủ điều kiện để bà T. sở hữu căn nhà của ông N. - Ảnh: NGỌC HÀ

Bà T. cho biết bà mua căn nhà tại P.Tân Chánh Hiệp, Q.12 (TP.HCM) của vợ chồng ông N. từ tháng 4-2014. Khi đó ông N. thế chấp căn nhà trên cho ngân hàng để vay 500 triệu đồng.

Bà T. đồng ý mua lại căn nhà với giá 660 triệu đồng, trong đó bà nộp vào ngân hàng 500 triệu đồng để xóa thế chấp và giao trực tiếp cho ông N. 160 triệu đồng còn lại.

Hòa giải không thành

Theo bà T., bà đặt cọc trước cho ông N. 150 triệu đồng, có hợp đồng đặt cọc và vi bằng về việc giao tiền cọc. Sau đó mấy ngày, bà nộp 500 triệu đồng cho ngân hàng để giải chấp căn nhà. Hai bên làm hợp đồng mua bán nhà và được công chứng tại Phòng công chứng số 2 (Q.5).

Sau khi ký hợp đồng, ông N. giao toàn bộ bản chính giấy chủ quyền nhà cho bà T. giữ và làm thủ tục đăng bộ sang tên. Từ đó đến nay, vợ chồng ông N. tìm nhiều cách thoái thác và vẫn chưa giao nhà cho bà T. dù nhiều lần viết giấy cam kết.

Bà T. gửi đơn đến UBND P.Tân Chánh Hiệp đề nghị UBND phường giúp bà lấy căn nhà đã mua nhưng phường lại hướng dẫn bà khởi kiện ra tòa. Bà đã đưa vụ việc đến Công an Q.12 yêu cầu điều tra hành vi lừa đảo của người bán nhà.

Trong khi đó, vợ chồng ông N. cho rằng mình không bán nhà. Sau khi đã thế chấp căn nhà để vay 500 triệu đồng từ ngân hàng, ông cần thêm tiền để làm ăn nhưng ngân hàng không cho vay thêm. Qua nhiều người giới thiệu, ông N. đã liên hệ bà T. vay số tiền 660 triệu đồng với lãi suất 3%/tháng.

“Nếu không ký hợp đồng bán nhà thì bà T. không cho vay tiền. Tháng nào tôi không trả lãi thì bà T. đem hợp đồng mua bán ra đòi nhà. Giấy cam kết bàn giao nhà do bà T. ép tôi viết.

Tôi muốn trì hoãn thời hạn giao nhà, chờ công việc làm ăn của tôi tạm ổn, thu được tiền sẽ trả nợ cho bà T. để lấy lại nhà. Căn nhà tôi trị giá hơn 1 tỉ đồng, không có lý do gì tôi bán giá 660 triệu đồng” - ông N. trình bày.

Ông N. trưng ra một số bằng chứng về việc trả lãi cho bà T. là một số tờ giấy viết tay do bà T. nhận lãi mỗi tháng gần 20 triệu đồng (tương đương 3% của 660 triệu đồng).

Sau nhiều lần cam kết giao nhà để trì hoãn thời gian, ông N. cho biết đang chuẩn bị thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà mà ông đã ký.

Bà T. cho rằng câu chuyện vay tiền do ông N. bịa đặt để không giao nhà cho bà. Đại diện UBND P.Tân Chánh Hiệp cho biết UBND phường có thụ lý tranh chấp giữa bà T. và ông N., tuy nhiên do là quan hệ dân sự nên UBND phường chỉ tiến hành hòa giải theo thẩm quyền.

Ban đầu hai bên thống nhất được cách giải quyết, nhưng sau đó ông N. không thực hiện cam kết nên UBND phường ra thông báo hòa giải không thành và đề nghị các bên khởi kiện vụ việc tại tòa án.

Công chứng viên Hoàng Xuân Hoan - trưởng Phòng công chứng số 2, người công chứng hợp đồng bán nhà giữa ông N. và bà T. - cho biết ông N. hoàn toàn minh mẫn, không bị ép buộc khi công chứng hợp đồng.

Ông N. đã đọc kỹ hợp đồng mua bán, ký vào từng trang của hợp đồng và điểm chỉ vào trang cuối. Không có lý do gì cho thấy ông N. không biết sẽ phải giao nhà cho bên mua sau khi ký hợp đồng.

Nếu chỉ là quan hệ vay - mượn, người vay và người cho vay công chứng hợp đồng thế chấp nhà thì quyền lợi của người cho vay vẫn được pháp luật bảo hộ.

Vay tiền thành bán nhà

Tại Phòng công chứng số 7 cách đây không lâu xảy ra câu chuyện: một người dân yêu cầu công chứng bán một căn nhà tại Q.6 giá 2 tỉ đồng.

Thấy giá bán nhà ghi trong hợp đồng quá thấp so với giá thị trường, công chứng viên hỏi người bán sao lại bán nhà giá rẻ, người bán trả lời rằng họ ký và công chứng hợp đồng này chỉ để vay tiền chứ không bán nhà.

Công chứng viên giải thích: Nếu ký hợp đồng này là người vay tiền bị mất nhà, trường hợp chỉ thế chấp nhà vay tiền thì phải ký hợp đồng thế chấp, chứ sao lại ký hợp đồng bán nhà? Sau đó công chứng viên từ chối công chứng.

Người bán ra ngoài một lúc thì đem hồ sơ trở lại, yêu cầu công chứng viên công chứng hợp đồng bán nhà và khẳng định muốn bán căn nhà trị giá gần 10 tỉ đồng với giá 2 tỉ đồng.

Công chứng viên Hoàng Mạnh Thắng, trưởng Phòng công chứng số 7, cho biết những trường hợp chỉ thế chấp nhà để vay tiền nhưng người vay phải làm hợp đồng bán nhà cho người cho vay xảy ra khá nhiều trong thực tế.

Tuy công chứng viên giải thích rõ cho chủ nhà biết hậu quả pháp lý của việc ký và công chứng hợp đồng, nhưng người muốn vay tiền vẫn khẳng định hợp đồng phù hợp với ý chí của họ.

Trường hợp này, công chứng viên không có quyền từ chối công chứng vì giao dịch trên không vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

Trong trường hợp mua - bán nhà giữa bà T. và ông N., theo ông Thắng, nếu kiện ra tòa, phía bán nhà có chứng cứ chứng minh được việc bán nhà nhằm che giấu quan hệ vay mượn thì tòa án sẽ hủy hợp đồng mua bán.

Pháp luật thường bảo vệ người yếu thế (ở đây có thể xem bên bán là người yếu thế).

Tuy nhiên trong trường hợp này bên bán có lỗi. Trong quan hệ dân sự, các bên phải chịu trách nhiệm về hành vi của mình.

Khi ra trước công chứng viên, hai bên đã đồng ý, bên bán đang minh mẫn và thể hiện ý chí của mình là bán nhà thì công chứng viên không có quyền từ chối công chứng. Cách vay mượn này sẽ dẫn đến hậu quả mất nhà.

Luật sư TRẦN CÔNG LY TAO:

Hai trường hợp có thể xảy ra

Trường hợp bà T. là người mua nhà thật, ngay tình và đã có những chứng cứ pháp lý rõ ràng như hợp đồng mua bán công chứng hoặc giấy chủ quyền đã đăng bộ sang tên thì ông N. lưu trú trong căn nhà này như là người ở nhờ.

Nếu ông N. không giao nhà thì bà T. đi đòi nhà, là một dạng quan hệ dân sự, chính quyền hay công an không có trách nhiệm giải quyết, mà bà T. phải kiện ra tòa án để đòi nhà cho ở nhờ.

UBND phường sau khi hòa giải không thành nên yêu cầu bà T. kiện ra tòa là đúng quy định. Sau khi bản án tòa tuyên có hiệu lực pháp luật thì bà T. yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự cưỡng chế thi hành án, trục xuất ông N. ra khỏi nhà để giao nhà cho bà.

Trường hợp ông N. không thực hiện nghĩa vụ giao nhà theo cam kết cũng là một dạng quan hệ dân sự, không phải là hành vi lừa đảo vì không có thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác.

Trường hợp lời ông N. trình bày là sự thật thì ông N. cũng nên kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng mua bán vì đây là một dạng hợp đồng giả cách nhằm để che giấu một quan hệ khác.

Trong thời gian chờ tòa giải quyết vụ việc, ông N. có thể làm đơn đến công an quận, viện kiểm sát… yêu cầu bảo vệ chỗ ở, tránh trường hợp người khác đến gây rối. Chính quyền địa phương có trách nhiệm giữ nguyên hiện trạng căn nhà chờ phán quyết của tòa án.

DƯƠNG NGỌC HÀ
Bình luận (0)
    Xem thêm bình luận
    Bình luận Xem thêm
    Bình luận (0)
    Xem thêm bình luận