Trong giai đoạn đẩy mạnh quá trình số hóa nhiều thủ tục hành chính hiện nay, việc xây dựng hệ thống dữ liệu về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trên VNeID có vai trò rất quan trọng để minh bạch về đối tượng được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất. 

Đây là kho dữ liệu số thực sự quý giá, khi hoàn tất sẽ tạo bước đột phá trong việc giải quyết các giao dịch, hợp đồng của người dân, doanh nghiệp, tổ chức một cách nhanh chóng, gọn lẹ, bảo đảm mức độ chính xác cao. 

Tuy nhiên, từ thực tế cho thấy việc số hóa "định danh" những người đồng sử dụng đất hộ gia đình có thể gặp phải những vướng mắc.

Quy định sổ đỏ "hộ gia đình" ra sao?

Đầu tiên, sổ đỏ hộ gia đình đã trải qua giai đoạn rất dài, chủ yếu là đất nông nghiệp (đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm…). 

Tại TP.HCM, đợt cấp giấy chứng nhận hộ gia đình đại trà lần đầu vào năm 1995, sau khi không còn các tập đoàn sản xuất nông nghiệp. 

Thời điểm này, giấy chứng nhận được cấp có bìa trắng, chỉ ghi tên người đại diện kê khai và không có chữ "hộ". Đợt đổi giấy chứng nhận tiếp theo sang "sổ đỏ" là vào những năm 2001-2002, lúc này đã thêm vào chữ "hộ" trước tên người đại diện kê khai. 

Tuy nhiên, loại "sổ đỏ" này đến nay cũng đã lỗi thời vì các thửa đất ghi trên giấy chứng nhận không phù hợp với bản đồ địa chính số, số thửa đất trên các tờ bản đồ địa chính tại xã, phường cũng thay đổi. 

Vì vậy, trước khi giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình, người dân cần làm thủ tục đổi sang "sổ đỏ" mới, thuê đơn vị đo vẽ lại hiện trạng cho đúng thực tế nhằm tránh gặp rắc rối khi làm thủ tục trước bạ sang tên.

Trải qua 30 năm, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 đang áp dụng thì hộ gia đình không còn là một chủ thể trong quan hệ dân sự, trừ việc thừa nhận chủ thể này trong các giấy tờ liên quan đến quyền và lợi ích của công dân đã được cấp theo Bộ luật Dân sự năm 1995 và Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định, trong đó có sổ đỏ. 

Tuy nhiên, để giao dịch thì theo Bộ luật Dân sự năm 2015 buộc phải có sự tham gia thỏa thuận, ký kết của tất cả các thành viên trong hộ gia đình, không còn cho phép chủ hộ được đại diện đương nhiên cho các thành viên còn lại như trước nữa.

Luật Đất đai 2024 không còn quy định hộ gia đình là chủ thể sử dụng đất. Diện tích đất, giấy đỏ đã cấp cho hộ gia đình được tính là diện tích sử dụng chung, sổ đỏ đứng tên chung của những thành viên trong hộ gia đình. 

Vì vậy, khi thực hiện giao dịch đối với giấy đỏ đứng tên hộ gia đình (cấp trước ngày 1-8-2024) thì đơn vị chứng nhận giao dịch phải làm qua nhiều bước như xác định thời điểm giao đất thì hộ gia đình gồm những thành viên nào, họ còn quyền lợi gì, có tranh chấp trong phần đất của hộ gia đình hay không? 

Thậm chí, nếu có những thành viên mới nhập hộ sau thời điểm Nhà nước giao đất thì cũng phải làm rõ những thành viên mới này có được quyền lợi gì trong phần diện tích đất đã được giao cho hộ gia đình trước đó…

Vậy thì để đưa thông tin về sổ đỏ cấp cho hộ gia đình lên VNeID như thế nào? Trong chủ thể hộ gia đình thực tế có 2 loại: hộ gia đình chỉ có một người và hộ gia đình có từ 2 người trở lên. 

Đối với hộ gia đình chỉ có một người thì khá đơn giản vì chủ hộ đồng thời là người đứng tên trong sổ đỏ, chỉ cần người này đứng ra cung cấp thông tin cho UBND xã, phường nơi thửa đất tọa lạc, đồng thời tải hình chụp giấy chứng nhận và cung cấp thông tin trong app VNeID. 

Giao dịch sổ đỏ "hộ gia đình", cần lưu ý những gì?

Trường hợp còn lại, nếu số thành viên trong hộ không thay đổi và không phát sinh tranh chấp thì việc cung cấp thông tin cho cơ quan chức năng cũng không gặp trở ngại.

Nhưng nếu có sự biến đổi về số thành viên (tách hộ, chuyển khẩu đến nơi khác, có người qua đời, có người ra nước ngoài định cư, mất giấy chứng nhận…) hoặc có tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì việc cung cấp thông tin mà chỉ để cho một thành viên của hộ gia đình (chủ hộ hoặc thành viên khác) kê khai thì hoàn toàn không khả thi, chưa kể họ có thể sẽ lợi dụng việc kê khai để cung cấp thông tin gian dối nhằm tước đoạt quyền sử dụng đất của thành viên khác trong hộ.

Vấn đề xác định thành viên của hộ gia đình có từ 2 người trở lên được cấp sổ đỏ gồm những ai mới quan trọng. 

Trong hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hiện chỉ lưu đơn đăng ký ghi tên người đại diện hộ gia đình đứng ra kê khai và số thành viên trong hộ tổng cộng có mấy người, chứ không ghi tên các thành viên khác trong hộ. 

Không rõ tại UBND các phường, xã hiện có lưu trữ tài liệu, sổ bộ nào ghi rõ tên từng thành viên của các hộ gia đình được cấp sổ đỏ hay không. 

Nếu không có thì để xác định thành viên thứ hai trở lên trong hộ gia đình phải căn cứ vào sổ hộ khẩu của từng hộ vào thời điểm có đơn đăng ký và lúc được cơ quan có thẩm quyền cấp  sổ đỏ. 

Mà hiện nay các sổ hộ khẩu giấy đã không còn được sử dụng nữa, chưa kể sổ này từ sau ngày giải phóng đã thay đổi sổ nhiều lần (chưa tính chuyện tách hộ, chuyển hộ khẩu thành viên đến nơi khác). 

Để có được bản sao sổ hộ khẩu vào năm 1994 (thời điểm các hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp tại TP.HCM nộp đơn đăng ký cấp quyền sử dung đất) và năm 1995 (thời điểm được cấp giấy chứng nhận), hiện nay chỉ có cơ quan chức năng quản lý dữ liệu sổ hộ khẩu giấy cũ là còn có thông tin này. 

Để làm rõ từng thửa đất cấp quyền sử dụng cho hộ gia đình gồm những ai thì cơ quan quản lý đất đai cùng cơ quan quản lý hộ khẩu cần hợp tác để có giải pháp "điền" thông tin số và kiểm tra thông tin về sổ đỏ do người dân cung cấp.

Ngoài ra, các cơ quan có thẩm quyền cũng cần có cách giải quyết đối với những trường hợp bị vướng khi số hóa thông tin về sổ đỏ, như: có chủ hộ hoặc thành viên trong hộ qua đời, một hộ gia đình gồm nhiều người (thường là gia đình lớn gồm nhiều anh chị em và vợ con của họ) lại được cấp nhiều "sổ trắng", "sổ đỏ", đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất… thì kê khai.

Việc cung cấp thông tin như thế nào để vừa bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các đồng sử dụng đất, vừa bảo đảm không bỏ sót, lọt đồng sử dụng đất hợp pháp nhằm tránh gây phát sinh thêm các tranh chấp phức tạp, rắc rối về pháp lý.

Các bước nộp sổ đỏ trên VNeID

Ứng dụng VNeID vừa có bản cập nhật mới nhất, phiên bản 2.2.4 cho phép người dân có thể nộp sổ đỏ trên VNeID cho cơ quan Nhà nước thay vì nộp trực tiếp bản photocopy.