Lãi suất đi lên, giá sơ cấp chưa 'hạ nhiệt' đáng kể

Nguồn cung tăng, thanh khoản bất động sản giảm

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 chủ đề "Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - chiến lược mới" do TheLEADER tổ chức, TS Nguyễn Văn Đính,  Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp, với những thay đổi đáng kể về động lực tăng trưởng và cấu trúc thị trường.

Nếu trước đây dòng tiền thường tìm đến bất động sản với tâm lý "đón sóng", kỳ vọng giá tăng nhanh, thì nay nhà đầu tư ngày càng chú trọng giá trị sử dụng, khả năng khai thác và duy trì giá trị tài sản.

Những sản phẩm thiếu tiện ích, không tạo ra dòng tiền hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá đang đối mặt với áp lực thanh khoản ngày càng lớn.

Số liệu từ VARS cho thấy nguồn cung nhà ở đã phục hồi rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng 2021 - 2023. Trong khi số sản phẩm mở bán mới chỉ dao động khoảng 48.000 - 55.000 sản phẩm mỗi năm ở giai đoạn này, nguồn cung đã tăng lên 81.440 sản phẩm năm 2024 và tiếp tục đạt 128.678 sản phẩm năm 2025, tăng gần 58%.

Đà phục hồi tiếp diễn trong chín tháng đầu năm 2026, với hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm trước. Các đại dự án và khu đô thị tích hợp, có hạ tầng tương đối đồng bộ, tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu nguồn cung.

Tuy nhiên, diễn biến giao dịch lại cho thấy bức tranh kém tích cực hơn.

Trong 9 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Riêng quý 3 chỉ có 12.520 giao dịch, tương ứng tỉ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên nguồn cung mở bán mới.

Đáng chú ý, lượng giao dịch sản phẩm mới trong quý 3 chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ năm 2025, xuống mức thấp nhất kể từ đầu năm ngoái. Tỉ lệ hấp thụ cũng đã giảm liên tiếp trong ba quý gần đây.

Theo ông Đính, một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản suy yếu là áp lực chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến khoảng 8,5 - 11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau giai đoạn này, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13 - 15%/năm, tùy chính sách từng ngân hàng.

Trong bối cảnh giá bất động sản đã ở mức cao, chi phí vay gia tăng khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính, đặc biệt với các sản phẩm chưa thể đưa vào sử dụng, khai thác hoặc chỉ trông chờ vào khả năng tăng giá.

Áp lực còn đến từ mặt bằng giá bán. Dù giá trên thị trường thứ cấp đã có những điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng, giá sơ cấp vẫn chưa ghi nhận biến động đáng kể, theo ông Đính.

Tuy nhiên vị này cũng chỉ ra ở phía doanh nghiệp, khả năng giảm giá bán cũng không dễ dàng khi hàng loạt chi phí đầu vào, từ đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu đến lãi vay và nghĩa vụ tài chính đều gia tăng. Một số dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Doanh nghiệp lo lãi vay cao, dự án chậm tiến độ

Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp trực tiếp phát triển dự án cũng đang chịu sức ép lớn từ chi phí vốn và những rủi ro trong quá trình đầu tư.

Bà Trần Thị Hoa Xim - Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản FUTA Land - cho biết chi phí vốn là một trong những thách thức lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản.

Theo bà, khi lãi suất thả nổi có thể lên tới 16 - 18%/năm, bài toán phát triển dự án, duy trì dòng tiền và tiêu thụ sản phẩm trở nên khó khăn hơn nhiều.

Áp lực tài chính còn đi kèm tình trạng thiếu hụt lao động xây dựng. Ngay cả khi chấp nhận trả chi phí nhân công cao, doanh nghiệp vẫn không dễ tuyển đủ lao động để bảo đảm tiến độ thi công.

"Việc thực hiện đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng là một bài toán rất khó đối với chủ đầu tư. Chúng tôi phải nỗ lực để thực hiện những cam kết đó, qua đó duy trì và củng cố lòng tin của thị trường", bà Xim chia sẻ.

Đáng chú ý, lãnh đạo FUTA Land còn cảnh báo rủi ro từ việc đầu tư bất động sản dựa quá nhiều vào kỳ vọng phát triển hạ tầng và quy hoạch.

Theo bà, khi một địa phương xuất hiện thông tin quy hoạch mới, doanh nghiệp có thể kỳ vọng khu vực này sẽ trở thành cực tăng trưởng trong tương lai, từ đó bỏ nguồn vốn lớn để phát triển dự án và xây dựng hạ tầng.

Tuy nhiên, nếu tốc độ phát triển thực tế không đạt kỳ vọng, dự án có nguy cơ không thu hút được cư dân, hoạt động kinh doanh chậm hình thành, trong khi nghĩa vụ trả nợ vẫn tiếp tục gia tăng.

Lãi suất hạ nhiệt, thị trường bất động sản khởi sắc trong quý 4?

Đà tăng trưởng kinh tế, việc hoàn thiện thể chế và tháo gỡ vướng mắc pháp lý được kỳ vọng thúc đẩy thanh khoản bất động sản quý 4-2026.