Tôi có 6 thửa đất sở hữu từ trước năm 2011, có đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ năm 2011 đến năm 2017, tôi chuyển nhượng 4 thửa, đã hoàn chỉnh thủ tục chuyển nhượng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua, người mua sử dụng ổn định đến nay.

Hiện nay, trên tài khoản Etax mobile của tôi nhận được thông báo về khoản nợ thuế phi nông nghiệp cho 4 thửa đất mà tôi đã chuyển nhượng.

Liên hệ với cơ quan thuế cơ sở tại phường và cung cấp tất cả 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thuộc sở hữu người mua (bản photo), tôi được trả lời là sẽ được xóa thông tin đăng ký bộ của 4 thửa đất này trên hệ thống thuế và không phát sinh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ năm 2026 trở đi.

Các khoản nợ thuế và phạt chậm nộp đã phát sinh từ trước năm 2026 tôi vẫn phải nộp đầy đủ.

Nhờ bộ phận tư vấn pháp luật - báo Tuổi Trẻ tư vấn giúp tôi các nội dung sau:

1. Các khoản nợ thuế phi nông nghiệp và phạt chậm nộp của 4 thửa đất trên, phát sinh từ sau khi tôi chuyển nhượng cho đến nay có được xóa bỏ hoặc chuyển sang nghĩa vụ phải nộp của người mua không? Cần hồ sơ gì để thực hiện điều chỉnh khoản thuế này?

2. Đối với 2 thửa đất còn lại, số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đang được tính với khung tỉ lệ là 0.15% (diện tích vượt trên 3 lần hạn mức, do tính tổng diện tích 6 thửa cùng phường nên bị vượt hạn mức). Khi điều chỉnh thông tin đăng ký bộ của 4 thửa đất đã chuyển nhượng thì phần thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của 2 thửa còn lại này có được điều chỉnh khung tỉ lệ % tính thuế không (tổng diện tích 2 thửa này không vượt hạn mức)?

3. Nếu cơ quan thuế cơ sở phường không giải quyết thì tôi cần liên hệ cơ quan nào để tiếp tục được xử lý khoản nợ này?

- Luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời:

1. Về nguyên tắc, bạn không phải người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với 4 thửa đất đã chuyển nhượng nếu như việc chuyển nhượng đã hoàn tất và người mua đã đứng tên giấy chứng nhận.

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xác định người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất.

Thông tư số 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cũng nêu rõ trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.

Do đó các khoản thuế và tiền chậm nộp "treo" trên eTax Mobile đứng tên bạn, nếu là các năm sau khi đã sang tên cho người mua thì bạn có cơ sở để đề nghị cơ quan thuế điều chỉnh lại người nộp thuế và xử lý lại phần nợ, tiền chậm nộp theo đúng người nộp thuế (người mua), thay vì chỉ cập nhật từ năm 2026.

Điểm mấu chốt là cơ quan thuế cần xác định lại mốc thời điểm thay đổi người nộp thuế (thường gắn với thời điểm hoàn tất đăng ký biến động, sang tên) để tính thuế đúng người, đúng kỳ.

Hồ sơ tối thiểu bạn nên chuẩn bị để đề nghị điều chỉnh gồm:

- Đơn đề nghị hoặc phiếu yêu cầu điều chỉnh thông tin người nộp thuế đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (ghi rõ 4 thửa, địa chỉ, số thửa, tờ bản đồ, mã thông báo nợ trên eTax).

- Bản sao hợp đồng chuyển nhượng và giấy tờ thể hiện đã hoàn tất sang tên.

- Bản sao giấy chứng nhận hiện đứng tên người mua.

- Thông tin định danh người mua để cơ quan thuế cập nhật (họ tên, CCCD, mã số thuế nếu có, địa chỉ).

2. Về nguyên tắc, khung thuế suất 0,15% (phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức) chỉ phát sinh khi diện tích đất tính thuế (đối với trường hợp có nhiều thửa đất ở) bị cộng gộp mà vượt ngưỡng. Luật quy định rõ nếu có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế. Đồng thời, thuế suất đất ở áp dụng theo biểu lũy tiến: 0,03% trong hạn mức; 0,07% phần vượt không quá 3 lần hạn mức; 0,15% phần vượt trên 3 lần hạn mức.

Vì vậy khi 4 thửa đã chuyển nhượng được điều chỉnh ra khỏi đăng ký bộ của bạn thì tổng diện tích đất ở tính thuế đứng tên bạn chỉ còn 2 thửa. Nếu đúng như bạn nói là tổng diện tích 2 thửa này không vượt hạn mức thì không còn cơ sở áp dụng khung 0,15% nữa. Số thuế của 2 thửa sẽ được tính lại theo bậc tương ứng (thông thường là 0,03% trong hạn mức, không phát sinh phần 0,07% và 0,15%).

Điểm cần lưu ý là cơ quan thuế phải cập nhật lại hồ sơ kê khai khi bạn có nhiều thửa đất và từng rơi vào trường hợp "tổng diện tích các thửa vượt hạn mức" (phải khai tổng hợp). 

Thông tư 153/2011/TT-BTC cũng mô tả đúng tình huống này: nếu không có thửa nào vượt hạn mức riêng lẻ nhưng tổng diện tích các thửa chịu thuế vượt hạn mức, người nộp thuế phải kê khai tổng hợp. Ngược lại, khi sau điều chỉnh mà tổng diện tích không còn vượt thì việc tính thuế và hồ sơ kê khai cũng phải đi theo trạng thái mới.

Về hồ sơ thực hiện điều chỉnh, bạn cần nộp đề nghị điều chỉnh thông tin đăng ký bộ, điều chỉnh nghĩa vụ thuế kèm bản chụp giấy tờ liên quan thửa đất. Nếu trước đó bạn thuộc diện khai tổng hợp thì thường cơ quan thuế sẽ yêu cầu cập nhật lại tờ khai tổng hợp theo mẫu của Thông tư 153/2011.

3. Nếu cơ quan thuế ở phường không giải quyết, bạn không dừng ở cấp phường mà cần liên hệ đúng cơ quan có thẩm quyền theo cơ cấu thuế hiện nay.

Cụ thể, bạn gửi hồ sơ và đơn đề nghị đến Thuế cơ sở đang quản lý địa bàn phường nơi có đất. Đây là đơn vị có thẩm quyền trực tiếp cập nhật đăng ký bộ, điều chỉnh người nộp thuế và xử lý khoản nợ thuế trên hệ thống.

Trường hợp Thuế cơ sở không giải quyết hoặc không trả lời bằng văn bản, bạn tiếp tục gửi đơn đến Thuế tỉnh, thành phố (cấp trên trực tiếp của Thuế cơ sở) để đề nghị kiểm tra, chỉ đạo xử lý. 

Nếu vẫn không được xử lý dứt điểm, bạn tiếp tục gửi kiến nghị đến Cục Thuế (cấp trung ương) theo tuyến quản lý ngành dọc.

Nếu vẫn không được xử lý thỏa đáng, bạn có thể làm khiếu nại hành chính theo Luật Khiếu nại 2011 (khiếu nại lần đầu với người đứng đầu cơ quan đã, đang giải quyết, lần hai lên cấp trên trực tiếp), hoặc khởi kiện hành chính nếu cần.

Mời bạn đọc gửi câu hỏi để được luật sư tư vấn

Với đội ngũ các luật sư và chuyên gia pháp lý dày dạn kinh nghiệm trên tất cả các lĩnh vực như hôn nhân - gia đình, kinh doanh - thương mại, mua bán đất đai, sở hữu trí tuệ, lao động, hộ tịch, thừa kế..., chuyên mục Tư vấn pháp luật trên Tuổi Trẻ Sao sẽ giải đáp thắc mắc của bạn một cách nhiệt tình, nhanh chóng, chính xác, hiệu quả.

Bạn đọc vui lòng gửi câu hỏi (gõ bằng tiếng Việt có dấu, font chữ UNICODE) về Tuổi Trẻ Sao qua địa chỉ tuvanphapluat@tuoitre.com.vn.

Thời hạn sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Từ ngày 1-7 có nhiều thay đổi về thủ tục đất đai. Thời hạn phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu?