Việc điều chỉnh nhằm tiệm cận giá thị trường và bảo đảm công bằng trong bồi thường nhưng cũng kéo theo hiệu ứng dây chuyền: chi phí đất, tiền thuê và đền bù tăng cao, khiến nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là khu vực nhỏ và vừa, gặp khó khăn trong mở rộng đầu tư và duy trì hoạt động.

Trên thị trường bất động sản, giá nhà ở và đất nền có xu hướng leo thang, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, nhất là nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Trong khi đó nguồn thu ngân sách từ đất có thể tăng mạnh trong ngắn hạn nhưng lại tiềm ẩn nguy cơ khiến đất đai (vốn là nguồn lực phát triển quan trọng) bị khai thác theo hướng tận thu tài chính, làm giảm hiệu quả sử dụng và gây lệch lạc trong phân bổ nguồn lực kinh tế.

Chính vì vậy chính sách bảng giá đất mới đang đặt ra bài toán lớn phải dung hòa giữa mục tiêu công bằng trong đền bù và yêu cầu giữ chi phí đầu vào ở mức hợp lý, tránh để giá đất cao trở thành rào cản cho phát triển kinh tế và nhà ở.

Đất đai là đòn bẩy phát triển kinh tế

Đất đai là nguồn lực đầu vào thiết yếu cho sản xuất công nghiệp, dịch vụ, logistics, hạ tầng và nhà ở, gắn liền với đời sống và tăng trưởng của nền kinh tế.

Khi chi phí đất đai tăng đột ngột, doanh nghiệp phải tái cơ cấu do chi phí bồi thường và tổng mức đầu tư tăng, làm giảm khả năng cạnh tranh; việc chuyển đổi đất nông nghiệp, đất ven đô sang khu công nghiệp, dịch vụ bị chậm lại; các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, gặp khó khăn vì giá đất và chi phí phát triển tăng, kéo theo giá bán và giá thuê leo thang; tín dụng và thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng khi giá đất, giá nhà tăng quá nhanh, khiến nhóm người mua nhà lần đầu càng khó tiếp cận.

Vì vậy đất đai chỉ thực sự trở thành động lực phát triển khi được sử dụng như đòn bẩy kinh tế với chi phí hợp lý, còn nếu để chi phí đất trở thành gánh nặng, nó sẽ biến thành điểm nghẽn của tăng trưởng.

Trong khi đó ở nhiều địa phương tỉ trọng nguồn thu từ đất và nhà ở trong tổng thu ngân sách nhà nước địa phương khá lớn, dễ dẫn đến xu hướng khai thác ngắn hạn thay vì quản lý, quy hoạch sử dụng đất hiệu quả.

Ngân sách trở nên thiếu bền vững, còn chính quyền địa phương không loại trừ khả năng chịu áp lực tăng thu hơn là chú trọng tạo giá trị gia tăng từ phát triển. Hệ quả là chi phí đất tăng cao nhưng hiệu quả kinh tế - xã hội lại chưa tương xứng.

Mục tiêu của chính sách đất đai không phải là "thu được nhiều từ đất", mà là sử dụng đất đúng và hiệu quả, tạo giá trị dài hạn cho sản xuất, việc làm, đô thị hóa bền vững và nâng cao thu nhập người dân.

Một nền kinh tế muốn nâng cao năng suất và thu hút đầu tư cần có môi trường chi phí cạnh tranh, trong đó chi phí đất đai là yếu tố then chốt.

Khi giá đất hợp lý, doanh nghiệp có thể mở rộng sản xuất, phát triển chuỗi cung ứng và tạo thêm việc làm; ngược lại, chi phí đất quá cao sẽ làm giảm sức hấp dẫn đầu tư và kìm hãm tăng trưởng.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều quốc gia áp dụng chính sách giá đất ưu đãi cho khu công nghiệp, khu kinh tế, nhà ở xã hội như một hình thức "đầu tư gián tiếp" của nhà nước, giảm thu trước để tạo nguồn thu bền vững từ thuế, lao động và sản xuất sau này.

Vì vậy Việt Nam cần tư duy chính sách đất đai theo hướng "giảm chi phí đất để thu đầu tư, việc làm và năng suất". Khi chi phí đất hợp lý, vốn sẽ chảy vào sản xuất thực thay vì đầu cơ, và đất đai sẽ thực sự trở lại vai trò đòn bẩy của phát triển kinh tế - xã hội.

Thiết lập cơ chế giá đất tạo nền tảng cho tăng trưởng

Một khía cạnh then chốt trong cải cách đất đai hiện nay là thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chẳng hạn từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, hay từ đất công nghiệp kém hiệu quả sang đất đô thị.

Thực tế mức thuế, phí và tiền sử dụng đất cao đang khiến nhiều doanh nghiệp, người dân ngại chuyển đổi hoặc phải gánh chi phí lớn, làm chậm quá trình tái cấu trúc không gian phát triển.

Nếu chính sách thuế được điều chỉnh theo hướng thấp và khuyến khích chuyển đổi phục vụ phát triển, sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực: tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sử dụng đất được đẩy nhanh; tình trạng "đất bỏ hoang" hay "găm đất chờ tăng giá" giảm mạnh; hiệu suất sử dụng đất tăng lên khi quỹ đất được chuyển sang các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao hơn như công nghệ, dịch vụ, logistics, qua đó tạo thêm việc làm và nguồn thu bền vững.

Trên thực tế thuế chuyển đổi thấp không làm thất thu ngân sách, bởi đất sau chuyển đổi sẽ sinh lợi lâu dài thông qua thuế thu nhập, thuế VAT, phí và tiêu dùng trong nhiều ngành kinh tế.

Để hài hòa giữa công bằng trong đền bù và phát triển với chi phí hợp lý, cần xây dựng cơ chế hai tầng giá đất gắn với chính sách thuế linh hoạt.

Theo đó tầng thứ nhất là bảng giá đất để tính bồi thường và chuyển mục đích, được xác định tiệm cận giá thị trường để bảo đảm quyền lợi người dân.

Tầng thứ hai là giá đất cho thuê hoặc giao đất phục vụ sản xuất, kinh doanh, nhà ở xã hội, được điều chỉnh phù hợp với chiến lược phát triển vùng và ngành, có thể thấp hơn đáng kể để khuyến khích đầu tư.

Bên cạnh đó thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên được miễn, giảm hoặc áp dụng mức thấp đối với các dự án tạo việc làm, ứng dụng công nghệ sạch, tham gia chuỗi giá trị hoặc đầu tư ở vùng khó khăn.

Đồng thời cần minh bạch và linh hoạt trong quản lý đất đai, công khai dữ liệu, quy trình ban hành và điều chỉnh bảng giá rõ ràng, cho phép địa phương áp dụng hệ số điều chỉnh theo đặc thù vùng và mục tiêu phát triển.

Ví dụ vùng ven đô hoặc khu công nghiệp mới có thể áp dụng giá đất ưu đãi để thu hút đầu tư, trong khi trung tâm thương mại áp dụng giá cao hơn để phản ánh đúng giá trị hạ tầng.

Một cơ chế như vậy sẽ giúp phân bổ nguồn lực đất đai hiệu quả hơn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận đất dễ dàng, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, hạn chế đầu cơ và mở rộng nguồn thu bền vững từ sản xuất, dịch vụ thực chất, thay vì phụ thuộc vào bán đất hay tận thu ngắn hạn.

Một chính sách đất đai đúng đắn không phải là chính sách thu được nhiều nhất, mà phải là chính sách tạo ra nhiều cơ hội phát triển nhất. Nhà nước cần tập trung vào ba trụ cột: chi phí sử dụng đất hợp lý, thuế chuyển đổi linh hoạt, thấp, và quản trị minh bạch, ổn định.

Khi đất đai được sử dụng đúng vai trò nền tảng của phát triển, chứ không phải rào cản, Việt Nam sẽ có thêm động lực mạnh mẽ để hướng tới tăng trưởng nhanh, bền vững và công bằng.

Người dân phản ánh nộp tiền sử dụng đất cao, Cục Quản lý đất đai nói gì?

Lãnh đạo Cục Quản lý đất đai cho biết việc thu tiền chuyển quyền sử dụng đất đang áp dụng theo quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ có trao đổi với Bộ Tài chính về giá đất.