Đại diện các doanh nghiệp tham gia buổi đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức (tháng 12-2021) - Ảnh: NHẬT THỊNH

Hiện nhiều chuyên gia, nhà đầu tư và dư luận đang "nín thở" chờ các động thái tiếp theo của việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm như ký hợp đồng, chuyển tiền 50% của những nhà đầu tư trúng đấu giá là chuyện dễ hiểu. 

Chờ diễn biến tiếp theo, ông Nguyễn Tiến Dũng - chủ tịch HĐQT Savista, nguyên giảng viên ĐH Tài chính marketing - chia sẻ cùng Tuổi Trẻ. Theo ông Dũng, trước vụ việc này, cần phải làm rõ thông tin, hoặc thông qua chính sách như lãi suất, điều chỉnh dòng tiền... để đưa thị trường trở về quỹ đạo phù hợp.

Ông Nguyễn Tiến Dũng

* Ông thấy gì qua việc đấu giá "khủng" vừa qua?

- Việc dễ thấy nhất là giá trị các bất động sản đang thế chấp ngân hàng của các nhà đầu tư này cũng sẽ tăng cao, mặc nhiên sẽ được định giá lại, hạn mức cho vay tăng lên. Một thực tế là cổ phiếu của những công ty bất động sản "tăng tím" (tăng trần) trên sàn chứng khoán sau vụ đấu giá, kể cả cổ phiếu của những công ty bất động sản đang làm ăn xập xệ cũng tăng cao. 

Những lợi ích đó cộng lại đôi khi lớn hơn số tiền bỏ ra đấu giá đất, hay số tiền cọc vài trăm tỉ đồng (trường hợp doanh nghiệp bỏ cọc). Vậy nên có nhiều chuyên gia, nhà đầu tư "nín thở" chờ các động thái tiếp theo xem thực hư thế nào.

Có thể trước mắt Nhà nước có lợi khi các giao dịch bất động sản tăng, Nhà nước thu thuế, thu tiền sử dụng đất nhiều hơn. Quỹ đất đưa ra đấu giá sắp tới có khả năng sẽ có được mặt bằng giá cao, có lợi cho Nhà nước.

Tuy nhiên có cả hệ lụy cho thị trường. Tất cả các dự án bất động sản có dấu hiệu đình lại để nghe ngóng. Những người mua đầu cơ sẽ nhảy vào thị trường kỳ vọng tăng giá. Người có nhu cầu ở thực không dám xuống tiền mua nhà. Hệ quả là thị trường bất động sản neo ở mức giá cao nhưng không có giao dịch do cung và cầu không khớp với nhau, thị trường sẽ xảy ra bong bóng.

* Vậy theo ông, quy định về đấu giá hiện nay có ổn không? Có cần điều chỉnh gì không?

- Đấu giá đất không phải gì ghê gớm. Muốn đấu giá đúng thì thông tin phải rộng rãi, nhà đầu tư được công bằng trong tiếp cận thông tin, phải chứng minh năng lực tài chính, xây dựng mức giá khởi điểm hợp lý.

Hiện nay, đấu giá không ấn định mức trần. Nhưng bên có tài sản ra đấu giá phải xây dựng những kịch bản cho giai đoạn hậu đấu giá để ứng phó. Nếu người trả đấu giá mức cao hơn thì người đó quá dư tiền, hoặc họ sẽ tạo sức ép để thay đổi quy hoạch trong tương lai. 

Trường hợp giá trúng đấu giá vượt giá trần gây hệ lụy cho xã hội, làm ảnh hưởng, nhiễu loạn thị trường bất động sản thì Nhà nước phải can thiệp. Can thiệp ở đây không phải ngăn cấm mà phải đề nghị công bố, làm rõ thông tin, hoặc có những chính sách vĩ mô như lãi suất, điều chỉnh dòng tiền... để đưa thị trường trở về quỹ đạo phù hợp.

* Giả sử đánh thuế tài sản là bất động sản có phải là một giải pháp giảm "ảo" cho thị trường không, thưa ông?

- Giải pháp này có thể làm minh bạch thị trường và ngăn chặn được việc đầu cơ, đẩy giá mà nhiều nước đã làm. Những người ôm bất động sản chờ tăng giá sẽ phải tính toán lại, nếu không có phương án khai thác sinh lời, họ sẽ phải bán bớt để tránh bị đánh thuế.

Người có nhiều bất động sản thì sử dụng hạ tầng nhiều và sẽ làm mất cơ hội sở hữu bất động sản của người khác. Vì vậy, họ phải nộp một khoản thuế để Nhà nước bổ sung hạ tầng, điều tiết nguồn lợi quốc gia. Muốn kinh doanh bất động sản phải có tiềm lực tài chính để đầu tư, để đất chết là thất bại, lỗ vốn. Khi quyết định mua nhiều đất nhiều nhà thì phải nghĩ ra được phương án kinh doanh...

* Nhưng nhiều người lo thị trường ảm đạm khi áp thuế bất động sản, có thể xảy ra chuyện này hay không?

- Tâm lý của phần lớn những người đầu tư bất động sản hiện nay là mua để tăng lên rồi bán. Cách này nguy hiểm ở chỗ bao nhiêu tiền đổ vào đất hết, không đưa vào sản xuất kinh doanh. Nguy hiểm nữa là đất nông nghiệp bị đẩy giá quá cao nên người nông dân khó tích tụ ruộng đất để làm cánh đồng mẫu lớn, cơ giới hóa.

Vì vậy, thuế bất động sản sẽ giúp thị trường thanh lọc, chỉ còn lại những người thực sự có năng lực kinh doanh, có khả năng, kế hoạch khai thác bất động sản hiệu quả và tất nhiên họ am hiểu thị trường. Không còn cảnh nhà nhà kinh doanh bất động sản thì những người môi giới, cò đất chuyên thổi giá sẽ không còn.

Kinh doanh bất động sản từ năm 2022 phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã

TTO - Từ 1-3-2022, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản.