Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại Hà Nội chiều 22-9, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh trước đại diện các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp: "Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá người ta không mua được, giá nhà 70 - 100 triệu/m² chung cư thì ai có tiền để mua. Còn đánh giá là không có nhu cầu thì các anh ngồi trên giời hết cả rồi, không có ai ở dưới hạ giới nữa".

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online về băn khoăn của Thủ tướng, các chuyên gia, doanh nghiệp đã chỉ ra loạt nguyên nhân và khuyến nghị các giải pháp kéo giảm giá nhà thời gian tới.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành:

"Chi phí đầu vào dự án nhà ở quá cao"

Giá nhà cao trước tiên do chi phí đầu vào dự án nhà ở quá cao. Hiện giá đầu vào của một căn hộ chung cư bao gồm các chi phí: đất đai, xây dựng, tài chính, thiết kế và quản lý dự án và thời gian thực hiện dự án.

Bên cạnh đó là lợi nhuận định mức của chủ đầu tư dự án, lợi nhuận định mức của chủ đầu tư càng cao thì giá bán nhà càng cao.

Đối với chi phí đất đai, chủ đầu tư dự án cơ bản không mua được đất của người dân giá rẻ, phải mua theo thị trường, người dân mất đất phải bán được giá cao, phải khá giả hơn.

Nhưng tiền sử dụng đất nhà nước thu quá cao - theo bảng giá đất sát với thị trường cũng đẩy giá nhà chung cư tăng, nhà nước muốn giảm giá nhà thì phải giảm tiền sử dụng đất chứ thu 100% như hiện nay rất khó kéo giảm giá nhà. Với quy định hiện hành, doanh nghiệp phải mua đất 2 lần, rất khó giảm giá nhà.

Thứ hai, chi phí xây dựng bao gồm nguyên vật liệu xây dựng, máy móc xây dựng và nhân công xây dựng. Nhân công không thể rẻ đi vì lương công nhân ngày càng tăng. Nguyên vật liệu xây dựng cũng tăng, nhiều nguyên vật liệu phải nhập khẩu từ nước ngoài với giá cao hơn.

Thứ ba, chi phí tài chính, lãi ngân hàng Việt Nam luôn cao hơn thế giới. Chi phí tài chính dự án nhà ở không hề rẻ, lãi vay bất động sản thông thường từ 10-12%/năm, trong khi thế giới lãi suất chỉ từ 5-7%.

Thứ tư là thời gian thực hiện các thủ tục dự án càng kéo dài thì chi phí tài chính càng tăng lên. Doanh nghiệp phải trả lãi vay nhiều hơn, chi nuôi bộ máy tốn kém hơn, tất cả chi phí này đều được cộng vào giá thành nhà ở. Nên muốn giảm giá nhà phải giảm thời gian thực hiện thủ tục dự án nhà ở.

Về phía Chính phủ, các địa phương, giải pháp kéo giảm giá nhà có thể thực hiện ngay lúc này là rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục phê duyệt dự án, giảm tiền sử dụng đất. Đây là giải pháp nằm trong tầm tay của Chính phủ, chính quyền địa phương.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn:

Đầu cơ "thổi giá" nhà lên cao

Tình trạng giá nhà tăng cao trong những năm gần đây nguyên nhân do nhu cầu mua nhà quá lớn, nguồn cung hạn chế nên chủ đầu tư tự quyết định giá bán nhà. Chủ đầu tư rao giá bán cao thì người mua cũng phải chấp nhận, đó là nguyên tắc hàng càng ít thì người bán là người định giá, còn hàng nhiều thì người mua và người bán sẽ thỏa thuận mức giá cạnh tranh hơn.

Thực tế những năm gần đây, tại Hà Nội, TP.HCM chỉ vài chủ đầu tư có hàng để bán, đa phần là doanh nghiệp lớn trên thị trường ra hàng, nên họ quyết định giá bán cao.

Tại TP.HCM chỉ có khoảng 3 doanh nghiệp bán hàng ra, trong khi thị trường nhu cầu quá lớn nên giá bán ngày càng tăng.

Một số chủ đầu tư ăn theo bảng giá đất hàng năm điều chỉnh tăng để tăng giá bán nhà. Nhiều dự án tăng giá ăn theo sự hoàn thiện hạ tầng kết nối vùng ven của các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Chủ đầu tư tại các khu vực này đưa ra giá bán căn hộ rất cao thời gian qua. 

Ví dụ, tại TP.HCM khu vực quận 9 cũ giá bán căn hộ tăng lên ngưỡng 100 triệu đồng/m², khu vực Đông Anh, Tây Mỗ của Hà Nội tăng lên ngưỡng 80-100 triệu đồng/m², khu vực Long An cũng tăng lên 100 triệu đồng/m²… Thị trường vùng ven tăng đã tạo đà cho căn hộ trong trung tâm tăng lên ngưỡng cao hơn.

Cuối cùng là các nhóm đầu cơ lựa chọn một số khu vực để làm giá. Ví dụ, một dự án khoảng 1.000 căn hộ, nhóm đầu cơ chỉ bỏ tiền ra ôm khoảng 50 căn hộ là có thể làm giá được. 

Nếu có căn nào trong dự án bán giá thấp hơn nhóm đầu cơ tiếp tục mua gom vào để giữ giá ở mức cao. Họ sẽ làm như thế liên tục để tận dụng tâm lý đám đông đầu tư vào bất động sản. Một vài dự án tăng giá bán thì sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền tăng giá nhà cả khu vực.

Có nhóm đầu cơ còn tung chiêu trò nay đặt cọc căn hộ "mai tăng giá", họ liên tục làm như vậy để đánh vào tâm lý người bán chờ đợi giá cao hơn, làm cho thị trường liên tục rơi vào tình trạng tăng giá.

Có thể thấy thị trường căn hộ dễ thao túng, đẩy giá hơn đất nền vì nhóm đầu cơ có thể kiểm soát được số lượng căn hộ bán ra. Để đẩy giá bán nhà một khu vực họ chỉ cần thổi giá 1-2 dự án. Ví dụ, khu vực Nam Từ Liêm, TP Hà Nội trong thời gian qua, nhóm đầu cơ chỉ làm điểm 1-2 dự án là đẩy giá nhà thành công cho cả khu vực.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:

Sử dụng cùng lúc nhiều công cụ kiểm soát giá nhà

Thị trường bất động sản đang vận hành theo 4 quy luật, đó là quy luật giá trị, cạnh tranh, cung cầu và tâm thế thị trường ở thời điểm giao dịch.

Tâm thế thị trường thường bị chi phối bởi tâm lý đám đông, các nhóm môi giới, thổi giá, đầu cơ. Trong đó, yếu tố tâm lý thị trường rất quan trọng, cùng một căn hộ người cần mua có thể mua giá cao, người cần bán có thể bán giá thấp.

Hơn nữa, muốn giảm giá nhà phải giảm chi tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng các dự án. Khoản chi phí này đang chiếm khoảng 10% tổng vốn đầu tư dự án chung cư cao tầng, 30% tổng vốn đầu tư dự án nhà liền kề, nhà phố và hơn 50% tổng vốn đầu tư dự án biệt thự.

Các doanh nghiệp phát triển dự án cũng nên giảm kỳ vọng lợi nhuận. Thời gian qua, chỉ có một vài doanh nghiệp làm xong thủ tục đầu tư dự án trong khi cả làng bị vướng nên có tình trạng độc chiếm thị trường, làm giá, tăng kỳ vọng lợi nhuận làm tăng giá nhà.

Để giảm giá nhà, trước hết cần tăng nguồn cung nhà ở, để tăng cung nhà ở thì cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho khoảng 2.900 dự án trên cả nước. Nhiệm vụ trước mắt vẫn phải tập trung, nỗ lực tối đa để gỡ vướng cho các dự án.

Để điều tiết thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà, Chính phủ nên sử dụng cùng lúc nhiều công cụ điều tiết thị trường: thay đổi chính sách tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho phép nộp một lần, trả hằng năm.

Sớm đánh thuế bất động sản bỏ hoang, thuế với căn nhà thứ 2 để chống đầu cơ và sử dụng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà để điều tiết nguồn cung nhà ở.

Giá chung cư tiếp tục tăng, chạm ngưỡng 200 triệu đồng/m²

Quý 1-2025 giá chung cư Hà Nội tăng 5%, trong khi TP.HCM tăng 3-4% so với quý 4-2024, thị trường căn hộ xuất hiện một số dự án thuộc phân khúc hạng sang giá bán xấp xỉ 200 triệu đồng/m².