Và khi đó, một phân khúc bất động sản vốn âm thầm nhiều năm đang bước ra tiền tuyến của làn sóng đầu tư mới là trung tâm dữ liệu. Rõ nhất là khi báo cáo công bố mới đây của Công ty dịch vụ bất động sản JLL cho thấy quy mô hạ tầng trung tâm dữ liệu toàn cầu có thể tăng gấp đôi, từ khoảng 103 GW hiện nay lên 200 GW vào năm 2030. 

Trong 5 năm tới, thế giới dự kiến rót khoảng 3.000 tỉ USD cho hạ tầng này. Riêng giai đoạn 2024 - 2026 ước tính khoảng 1.000 tỉ USD.

Những khoản đầu tư cực lớn và khoảng trống của Việt Nam

Điều đáng nói, nếu như trước đây trung tâm dữ liệu chủ yếu phục vụ lưu trữ và điện toán đám mây truyền thống, thì đến năm 2030 các khối lượng công việc liên quan AI có thể chiếm một nửa tổng công suất toàn cầu. Hạ tầng số vì thế trở thành "xương sống" mới của nền kinh tế.

Trong bức tranh ấy, JLL nhận định Việt Nam đang đứng ở vạch xuất phát tương đối thấp. Dữ liệu năm 2025 của JLL cho thấy tổng công suất vận hành tại Hà Nội và TP.HCM chỉ khoảng 60 MW.

Con số ấy được cho khá khiêm tốn, thấp hơn đáng kể so với các thành phố trong khu vực như Jakarta (250 MW), Kuala Lumpur (149 MW) hay Bangkok (72 MW). Việt Nam còn cách khá xa các trung tâm lớn như Singapore (1.198 MW) hoặc Thượng Hải (2.093 MW).

Đại diện JLL cho rằng nếu xét theo tỉ lệ công suất (MW) trên quy mô kinh tế, Hà Nội và TP.HCM vẫn nằm trong nhóm thấp, phản ánh dư địa phát triển lớn trong bối cảnh các doanh nghiệp ngày càng đẩy mạnh thuê ngoài hạ tầng và chuyển đổi lên điện toán đám mây.

Hiện thị trường chủ yếu do các doanh nghiệp trong nước vận hành như VNPT, Viettel IDC, FPT Telecom và CMC Telecom, với tiêu chuẩn Tier III/Tier III+. Quy mô còn nhỏ, nhưng nhu cầu lại đang tăng nhanh từ khu vực tài chính, thương mại điện tử, game trực tuyến đến các nền tảng nội dung số.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định trí tuệ nhân tạo không còn là xu hướng mà đã trở thành một loại hạ tầng chủ chốt. Điện năng, dữ liệu và tốc độ thực thi sẽ quyết định khu vực nào giành được ưu thế. Và Việt Nam đang có nhiều cơ hội trong giai đoạn tới.

Câu chuyện không chỉ là xây thêm phòng máy chủ, mà là thiết kế hạ tầng đủ "chịu tải" cho AI, nơi mật độ điện có thể cao gấp nhiều lần mô hình truyền thống, và giá thuê cũng cao hơn đáng kể.

Thị trường đã bắt đầu ghi nhận các dự án quy mô hàng trăm megawatt. Một trung tâm dữ liệu của Viettel IDC tại Tân Phú Trung (TP.HCM) có công suất thiết kế 140 MW. Kinh Bắc City Development Holding Corporation hợp tác cùng AIC và VietinBank để phát triển dự án gần 2 tỉ USD với công suất dự kiến 200 MW IT Load.

Trong khi đó, CMC Corporation đầu tư trung tâm dữ liệu hyperscale với kế hoạch mở rộng lên 120 MW, tổng số vốn hơn 250 triệu USD. Giai đoạn 2023 - 2028, công suất trung tâm dữ liệu tại một số nước Đông Nam Á dự kiến tăng với tốc độ tăng trưởng kép hằng năm 22 - 38% (theo JLL). Việt Nam nhiều khả năng sẽ đi theo quỹ đạo này khi các điều kiện nền tảng cải thiện.

Những con số này cho thấy cuộc chơi đã vượt khỏi quy mô thử nghiệm. Trung tâm dữ liệu không còn là hạ tầng phụ trợ mà trở thành tài sản lõi, thu hút các cấu trúc vốn linh hoạt và liên doanh quốc tế.

Ba "nút thắt" của đường băng

Ông Andrew Batson, Giám đốc nghiên cứu trung tâm dữ liệu toàn cầu của JLL, nói đã ghi nhận sự xuất hiện của thế hệ hạ tầng trung tâm dữ liệu hoàn toàn mới, trong đó các cơ sở phục vụ đào tạo AI đòi hỏi mật độ công suất điện cao gấp 10 lần và có giá thuê cao hơn 60% so với trung tâm dữ liệu truyền thống. 

Không chỉ ở góc độ kinh tế, AI còn trở thành vấn đề chiến lược quốc gia, thúc đẩy nhiều quốc gia xây dựng hạ tầng có chủ quyền, mở ra cơ hội đầu tư vốn lên tới 8 tỉ USD vào năm 2030.

Bên cạnh đó, doanh thu từ chip AI được kỳ vọng tăng thị phần từ 20% lên 50% thị trường bán dẫn toàn cầu trong vòng 5 năm tới, với các dòng vật liệu silicon được thiết kế theo yêu cầu, chiếm khoảng 15% nhờ sự phát triển bộ xử lý do chính các hyperscalers tự xây dựng. 

Về dài hạn, những công nghệ mới như hệ thống tính toán mô phỏng thần kinh (neuromorphic computing), cho phép xử lý suy diễn với hiệu suất năng lượng vượt trội, được kỳ vọng sẽ góp phần giảm áp lực lên hạ tầng và tăng tính bền vững cho các trung tâm dữ liệu.

Giới chuyên gia còn nhận định nhu cầu về các trung tâm dữ liệu tăng còn do dân số trẻ, tỉ lệ sử dụng điện thoại thông minh cao và mức tiêu thụ dữ liệu lớn từ mạng xã hội, video theo yêu cầu, thương mại điện tử, trò chơi trực tuyến. 

Doanh nghiệp, nhất là trong tài chính, công nghệ và dịch vụ, đẩy mạnh chuyển đổi số, làm tăng nhu cầu xử lý dữ liệu lớn, kết nối vạn vật và dịch chuyển từ hạ tầng tại chỗ sang thuê ngoài.

Về kỹ thuật, các cơ sở phục vụ huấn luyện trí tuệ nhân tạo cần mật độ công suất điện cao hơn, giá thuê có thể cao hơn khoảng 60% so với trung tâm dữ liệu truyền thống, và một số cấu hình đòi hỏi mật độ điện gấp khoảng 10 lần. 

Khi nhu cầu suy luận được dự báo vượt huấn luyện vào năm 2027, các điểm trung tâm dữ liệu gần nguồn phát sinh dữ liệu sẽ được ưu tiên để giảm độ trễ và chi phí kết nối.

Tuy vậy, để đón dòng vốn tỉ USD, các chuyên gia cho rằng Việt Nam cần giải ba bài toán then chốt là điện, đất và kết nối.

Chi phí điện thương mại tại Việt Nam ở mức cạnh tranh trong khu vực. Trong khi tỉ trọng năng lượng tái tạo từ thủy điện, gió, mặt trời đáng kể, phù hợp mục tiêu môi trường của khách thuê.

Về điện, quy hoạch điện 8 đặt mục tiêu nâng tổng công suất nguồn lên khoảng 155 GW, đồng thời mở ra cơ chế mua bán điện trực tiếp. Đây chính là yếu tố quan trọng với các nhà đầu tư trung tâm dữ liệu vốn yêu cầu nguồn điện ổn định, dài hạn và có tỉ trọng năng lượng tái tạo cao.

Về đất đai, trung tâm dữ liệu thường đặt tại khu công nghiệp hoặc khu công nghệ cao gần đô thị lớn. Do yêu cầu hạ tầng đặc thù, giá đất cho phân khúc này có thể cao hơn 30 - 50% so với đất công nghiệp thông thường.

Về kết nối, hệ thống cáp biển hiện hữu và kế hoạch bổ sung thêm các tuyến mới trong 5 năm tới sẽ đóng vai trò quyết định. Với AI, độ trễ không chỉ là yếu tố kỹ thuật mà là lợi thế cạnh tranh.

TP.HCM nâng trần đầu tư Khu Công nghệ cao lên 100 triệu USD/ha, mở cuộc đua hút trung tâm dữ liệu

UBND TP.HCM ban hành quyết định sửa đổi, cập nhật danh mục các dự án thu hút đầu tư vào Khu Công nghệ cao giai đoạn 2025 - 2030.