Gia đình tôi còn hơn 5 sào ruộng. Quanh đất nhà tôi, nhiều người đã xây nhà xưởng sản xuất lớn. Gia đình tôi cũng muốn xây nhà trên đất ruộng nhưng không dám xây. Vậy đất nông nghiệp có được xây nhà, xây xưởng không? (Một bạn đọc).

Muốn xây nhà phải có đất ở

Luật sư Nguyễn Thị Thu Tâm trả lời:

Phải nói ngay là pháp luật hiện hành không cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhà xưởng sản xuất hàng hóa… trên đất nông nghiệp. Chỉ có các công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp (là công trình phục vụ sơ chế, bảo quản nông sản, kho chứa vật tư nông nghiệp, máy móc, dụng cụ lao động, nơi trưng bày, giới thiệu sản phẩm nông nghiệp) mới được xây dựng trên đất nông nghiệp.

Theo Điều 31 Luật Đất đai 2024 (đã được sửa đổi, bổ sung vào tháng 6-2024) thì nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần) và Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ 1-7-2026) đều quy định nhà ở riêng lẻ và các công trình xây dựng khác phải có giấy phép xây dựng. Một trong những điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng là có đất phù hợp với mục đích sử dụng. 

Cụ thể, tại điều 93 Luật Xây dựng hiện hành, điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm: "Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành".

Điều 94 luật trên về cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ cũng yêu cầu "phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn".

Tương tự, Luật Xây dựng 2025 cũng yêu cầu phải có đất phù hợp với mục đích sử dụng. 

Nghĩa là muốn xây dựng nhà ở thì người sử dụng đất phải có đất ở. Đất ruộng chưa được chuyển mục đích thành đất ở thì không được cấp giấy phép xây dựng.

Xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ bị phạt nặng

Nếu người dân tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ bị xử lý về hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. 

Theo điều 10 Nghị định 123 năm 2024 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, người tự ý chuyển từ đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã có thể bị phạt tiền tùy thuộc diện tích vi phạm với mức cao nhất là 150 triệu đồng. 

Điều 8 của nghị định này cũng phạt tiền dựa theo diện tích vi phạm đối với hành vi tự ý chuyển từ đất trồng lúa sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã với mức cao nhất là 200 triệu đồng.

Ngoài ra, người vi phạm còn bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (tức tháo dỡ nhà ở xây dựng trái phép), bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Riêng đối với công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khoản 3 điều 178 Luật Đất đai hiện hành cho phép "người sử dụng đất nông nghiệp được sử dụng một diện tích đất theo quy định của UBND cấp tỉnh để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp".

Khoản 5 điều 182 luật này cũng cho phép người sử dụng đất trồng lúa "được sử dụng một diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp".

Đất nông nghiệp có nhà ở được bồi thường theo giá nào?

Xây nhà ở trên đất nông nghiệp trước ngày 1-7-2014, sử dụng ổn định sẽ được xem xét bồi thường theo giá đất ở phần đất trong hạn mức.