Người dân chung cư Tân Hương Tower yêu cầu chủ đầu tư làm sổ hồng vì cho rằng lỗi do chủ đầu tư - Ảnh: LÊ VĂN SĨ

Lý do là chưa tính được tiền sử dụng đất và chính các cơ quan chức năng cũng xác định việc này khiến doanh nghiệp và người dân đều khổ.

8 năm chưa tính ra giá đất

Ngày 20-6-2020, người dân chung cư Tân Hương Tower (P.Tân Quý, Q.Tân Phú, TP.HCM) dự hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị đầu tiên của tòa nhà, đại diện cho người dân nhằm đấu tranh với chủ đầu tư, yêu cầu làm thủ tục cấp sổ hồng cho các căn hộ. 

Chung cư này do Công ty cổ phần đầu tư và xây lắp Chương Dương (Công ty Chương Dương) làm chủ đầu tư, đưa vào sử dụng từ năm 2014 và hẹn sẽ làm sổ hồng trong vòng 2 năm nhưng đến nay đã 6 năm mà vẫn chưa có. 

Người dân muốn bán nhà hay thế chấp cho ngân hàng cũng phải qua xác nhận của chủ đầu tư, nhiều người muốn bán nhà phải hạ giá so với thị trường chung và đặc biệt là thấp thỏm lo dự án trục trặc về pháp lý, không thể ra sổ.

Trao đổi với khách hàng, Công ty Chương Dương cho biết hiện đang chờ cơ quan chức năng xác định giá tiền sử dụng đất phải đóng. Công ty cũng đã hai lần xin tạm đóng tiền sử dụng đất để làm sổ hồng cho dân nhưng không được. 

Chính người đại diện của Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM cũng xác nhận với đại diện cư dân trong một cuộc họp tại UBND Q.Tân Phú nhưng người dân khó tin bởi dự án đã khởi công 10 năm trước, không lý gì mà cơ quan chức năng chưa tính ra tiền sử dụng đất sau chừng ấy thời gian.

Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, dự án chung cư Tân Hương Tower được Sở Xây dựng phê duyệt dự án đầu tư từ năm 2010. 

Năm 2012, chủ đầu tư chính thức nộp hồ sơ cho Sở Tài chính đề nghị thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. Đầu năm 2013, Sở Quy hoạch - kiến trúc phát hiện quyết định phê duyệt dự án đầu tư và thỏa thuận quy hoạch của Q.Tân Phú cho dự án này có khác biệt so với quy hoạch 1/2.000. 

Sau đó, UBND TP giao Sở Quy hoạch - kiến trúc chủ trì để kiểm tra, rà soát nhằm thống nhất quy hoạch của khu đất có dự án.

Đến năm 2015, việc tính tiền sử dụng đất của dự án chung cư Tân Hương Tower được chuyển sang Sở Tài nguyên - môi trường (theo quy định của Luật đất đai 2013). 

Đầu năm 2016, Sở Tài nguyên - môi trường mở thầu để chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất cho dự án. Từ đó đến nay, đơn vị thẩm định giá đã nhiều lần bổ sung, điều chỉnh, chủ đầu tư dự án cũng nhiều lần bổ sung hồ sơ. 

Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, tờ trình mới nhất vào tháng 2-2020 về xác định giá đất dự án chung cư Tân Hương Tower do Sở Tài nguyên - môi trường trình lên Hội đồng thẩm định giá đất TP vẫn chưa có sự thống nhất về các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của khu đất trên.

Tương tự, dự án chung cư An Bình (P.Phú Thọ Hòa, Q.Tân Phú) được phê duyệt dự án đầu tư từ năm 2009 do Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư. 

Dự án đã bàn giao nhà từ năm 2012 nhưng đến năm 2018 mới được UBND TP chấp thuận cho chuyển mục đích sử dụng đất. 

Sở Tài nguyên - môi trường đã 3 lần mời thầu thẩm định giá đất cho dự án này đều không có đơn vị thẩm định giá nào tham gia nên chưa có cơ sở để xác định tiền sử dụng đất cho dự án.

Đại diện Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn chia sẻ vì chưa đóng tiền sử dụng đất nên chưa thể làm sổ hồng cho căn hộ. Bản thân công ty cũng muốn đóng tiền sử dụng đất để được ra sổ, vừa giữ uy tín vừa thu được số tiền bán căn hộ còn lại của người dân.

Khó vì... định giá đất trong quá khứ

Một thành viên của Hội đồng thẩm định giá đất TP cho biết những dự án trên đã được UBND TP giao đất trước khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực. Theo quy định, tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm có quyết định giao đất. 

Tuy nhiên, nhiều dự án đã được giao đất từ 10 năm trước nhưng đến nay vẫn chưa tính được tiền sử dụng đất do nhiều nguyên nhân khác nhau.

Cụ thể, dự án của Công ty Chương Dương nói trên, thành viên Hội đồng thẩm định giá cho biết do chưa thống nhất được chỉ tiêu quy hoạch của dự án và trong đồ án quy hoạch 1/2.000 nên các cơ quan chức năng không có cơ sở để tính tiền sử dụng đất cho dự án này. 

Thời điểm 10 năm trước, Q.Tân Phú chưa có chung cư, chưa có dự án để có thể đối chiếu, so sánh giá. Vì vậy, khi làm chứng thư thẩm định giá, các đơn vị thẩm định giá đã lấy giá tại các dự án ở xa hơn để dẫn chiếu, tham khảo nên không được các thành viên của hội đồng tán thành.

Trường hợp của Công ty Chương Dương không phải là cá biệt, nhiều dự án ở vùng ven cũng vướng mắc tương tự. Một dự án tại H.Nhà Bè được giao đất cách đây trên 10 năm cũng đang bị vướng trong việc xác định giá đất. 

Trong khi đó, nếu như tham chiếu theo suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng thì tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải đóng cho Nhà nước bị "âm" (tiền sử dụng đất thấp hơn các khoản khấu trừ cho doanh nghiệp) vì giá đất của Nhà Bè 10 năm trước rất thấp khi cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện.

Vị thành viên của Hội đồng thẩm định giá đất TP khẳng định kỹ thuật định giá theo các quy định trước và sau Luật đất đai 2013 không thay đổi nhiều. 

"Trước Luật đất đai 2013, Bộ Tài chính có văn bản hướng dẫn cho phép sử dụng thông tin từ những bất động sản đang rao bán để làm cơ sở tham chiếu, ước tính trong việc thẩm định giá. 

Nhưng Luật đất đai 2013 có hiệu lực và các văn bản hướng dẫn buộc phải lấy thông tin về giá giao dịch từ các giao dịch thành công. Chính vì vậy, thông tin để làm căn cứ định giá đất, nhất là những trường hợp định giá đất trong thời điểm quá khứ lại càng khó" - vị này nhận định.

Bổ sung rồi lại bổ sung

Khu đất của Công ty Địa Ốc Xanh ở P.16, Q.8 nằm chờ chủ đầu tư làm thủ tục - Ảnh: NGỌC PHƯỢNG

Năm 2004, Công ty TNHH Thành Thủy được UBND TP.HCM cho chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư khu nhà ở tại P.16, Q.8 với diện tích đất xây dựng nhà ở hơn 2.000m². Quyết định giao đất ghi rõ cơ cấu sử dụng đất sẽ được xác định chính xác theo quy hoạch.

Lúc này, Công ty Thành Thủy tạm đóng tiền sử dụng đất theo diện tích như trên. Sau đó, UBND Q.8 duyệt quy hoạch 1/500 cho dự án này và xác định diện tích đất xây dựng nhà ở tăng lên hơn 1.600m² so với trước đó.

Vì nhiều lý do, đến năm 2017 Công ty Thành Thủy (lúc này đã chuyển tên thành Công ty cổ phần xây dựng Địa Ốc Xanh) mới bắt tay triển khai dự án nhà ở.

Tháng 8-2017, Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM có công văn gửi Cục Thuế TP.HCM yêu cầu thu tiền sử dụng đất bổ sung đối với diện tích hơn 1.600m² tăng thêm. Đến tháng 2-2018, Cục Thuế TP có văn bản đề xuất gửi UBND TP xin được tính tiền sử dụng đất theo giá đất vào thời điểm có quyết định giao đất và thời điểm tính tiền chậm nộp...

Tháng 11-2018, Sở Tài nguyên - môi trường có văn bản báo cáo cụ thể với UBND TP, đề xuất thu tiền sử dụng đất bổ sung và xác định thu tiền do được gia hạn tiến độ thực hiện dự án và xác định Cục Thuế TP có trách nhiệm thu tiền sử dụng đất. Hơn 1 năm sau (tháng 12-2019), Công ty Địa Ốc Xanh có thông báo đóng tiền sử dụng đất cho hơn 1.600m².

Tuy nhiên, lúc này lại phát sinh tình tiết mới. Khi đo đạc khu đất năm 2018, cơ quan chức năng phát hiện diện tích đất phù hợp quy hoạch tăng 125m² so với trước đây do lộ giới con đường đi ngang qua khu đất được điều chỉnh thu hẹp.

Sở Tài nguyên - môi trường yêu cầu doanh nghiệp liên hệ Sở Xây dựng để làm thủ tục chấp thuận dự án cho phần đất 125m². Sau thời gian chờ đợi, Sở Xây dựng đề nghị doanh nghiệp liên hệ Sở Kế hoạch - đầu tư vì phần diện tích 125m² vẫn còn là đất nông nghiệp.

Vậy là sau hơn 30 tháng xin đóng tiền sử dụng đất bổ sung, Công ty Địa Ốc Xanh phải làm lại thủ tục từ đầu cho phần diện tích 125m² phát sinh do thu hẹp lộ giới.

Chuyện oái oăm: mua nhà, ra sổ hồng tên mình rồi vẫn không được là chủ nhà

TTO - Một người mua nhà, hợp đồng có công chứng, được Sở Tài nguyên và môi trường cấp giấy chủ quyền mới nhưng cuối cùng trắng tay vì mua nhầm chủ nhà... giả.