Tại thảo luận, nhiều đại biểu băn khoăn điều kiện trước và sau khi mở bán dự án bất động sản, khi quy định chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá cho thuê với công trình hình thành trong tương lai.

Nhà ở thương mại xây để bán theo cơ chế thị trường

Theo Bộ trưởng, việc quy định này do trước đây xảy ra nhiều trường hợp các dự án trước khi mở bán chưa đáp ứng các điều kiện đặt cọc, gây ra nhiều tiêu cực trong xã hội. Do đó, dự thảo quy định điều kiện đặt cọc tối thiểu 5% và yêu cầu các điều kiện về thủ tục hồ sơ pháp lý, tài chính đất đai, tổ chức thi công... mới được phép bán hàng. 

Đối với các quy định về khung giá, nhiều ý kiến đại biểu đặt câu hỏi tại sao Nhà nước không quy định được khung giá của nhà ở thương mại như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Bộ trưởng Minh cho rằng nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư, xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua theo cơ chế thị trường. Đây là hàng hóa thông thường vận hành theo quy luật cung cầu của cơ chế thị trường. Doanh nghiệp tự bỏ vốn, tự chịu rủi ro để xây dựng và bán nên được quyền tự định giá.

Trong khi đó nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt là thực hiện theo chính sách an sinh. 

Vì vậy nhà ở xã hội được hưởng các chính sách quy định về thuế, đất đai, lãi suất, các điều kiện mua bán. 

Giá bán nhà ở xã hội và các loại nhà ở thuộc chính sách nhà nước sẽ phải được quy định theo khung giá, giá phải được thẩm định trước…

Thông tin về giải pháp tăng nguồn cung dự án nhà ở trong thời gian tới, từng bước đưa giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân, Bộ trưởng Minh nhìn nhận những năm gần đây giá nhà ở đô thị lớn tăng quá cao. 

Qua khảo sát cho thấy chi phí cấu thành giá nhà ở các đô thị lớn tăng cao, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí hạ tầng kỹ thuật, chi phí vốn vay, giá bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý, bán hàng, chi phí thuế… 

Đặc biệt, có thực trạng là nguồn cung các phân khúc chưa đáp ứng nhu cầu, thiếu nhà ở phân khúc trung bình, nhà ở xã hội và nhà cho thuê, dư thừa nhà ở cao cấp, dẫn tới tình trạng đầu cơ, mua bán ngắn hạn, khan hiếm, đẩy giá…

Tạo sự liên thông ba luật để thúc đẩy thị trường, tăng nguồn cung nhà ở

Trước đó khi cho ý kiến, đại biểu Bùi Văn Dũng (Thanh Hóa) đề nghị cần công khai thông tin về pháp lý đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, quyền sở hữu, quyền sử dụng, tranh chấp, thế chấp. 

Hay quy định về hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản theo dự thảo sẽ được kết nối, chia sẻ với cơ sở dữ liệu, có mã định danh điện tử. Tuy nhiên đại biểu đoàn Thanh Hóa cho rằng không chỉ liên thông dữ liệu mà phải liên thông giá trị pháp lý của dữ liệu. 

Đặt trong bối cảnh Quốc hội đồng thời xem xét sửa đổi ba đạo luật có quan hệ hữu cơ là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Dũng cho rằng cần thiết lập một "phép thử liên thông" đối với cả ba dự án luật. 

Trong đó cần thiết lập liên thông về quyền sử dụng đất, phát triển dự án, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án, xác lập quyền và dữ liệu bất động sản. Từ đó xác định rõ "luật nào điều chỉnh, cơ quan nào xác nhận, dữ liệu nào được kế thừa". 

Về giải pháp cho thị trường bất động sản thời gian tới, Bộ trưởng Minh cũng nhấn mạnh là sẽ nghiên cứu hoàn thiện hồ sơ dự án sửa đổi về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai để phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, điều chỉnh nguồn cung, khắc phục dư thừa nhà ở cao cấp, tiếp tục điều chỉnh chỉ tiêu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Gắn với đó là hoàn thiện các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch, hạn chế đầu cơ, tích trữ bất động sản. Tháo gỡ khó khăn cho bất động sản tồn đọng, hoàn thiện hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xử lý nghiêm đầu cơ, tạo giá…

Đại biểu Quốc hội: Không thể mang tiền khách mua dự án này đi làm dự án bất động sản khác

Đại biểu Phạm Trọng Nhân đề nghị quản lý dòng tiền người mua nhà theo từng dự án, bảo đảm tiền huy động từ dự án bất động sản nào phải sử dụng cho chính dự án đó.