Như Tuổi Trẻ đã thông tin, thời gian gần đây, trên nhiều diễn đàn bất động sản đang tranh luận về quan điểm bán căn hộ khi giá đạt đỉnh để gửi ngân hàng lấy lãi, tại thời điểm lãi suất gửi tiết kiệm đang ở mức cao, trích một phần thuê nhà và số còn lại dùng để tiêu xài vẫn chưa dừng lại. 

Ảo ảnh dòng tiền danh nghĩa

Trao đổi với Tuổi Trẻ, nghiên cứu sinh Nguyễn Nam Trung, CEO Công ty insAI Vietnam, giảng viên ngành tài chính - kế toán tại Học viện Hàng không Việt Nam, nhận định việc bán căn hộ 5 tỉ đồng để gửi tiết kiệm ngân hàng với "mức lãi suất lý tưởng" nhất trên 9,6%/năm, thì sẽ thu về khoảng 40 triệu đồng.                             

Sau đó trích 10 triệu đồng thuê lại chính căn hộ đó để ở thực chất là chiến lược kinh doanh chênh lệch lợi suất ngắn hạn. Phép tính này có vẻ hợp lý khi tỉ suất cho thuê của căn hộ hiện chỉ đạt khoảng 2,4%/năm (tương đương hệ số giá trên thu nhập khai thác lên tới 42 lần), giúp người sở hữu chốt lời một tài sản đang bị định giá đắt đỏ để tái cấu trúc danh mục.

Tuy nhiên ông Trung cảnh báo "cái bẫy" lớn nhất ở đây là rủi ro mất cân đối kỳ hạn và "ảo ảnh dòng tiền danh nghĩa". Mặt bằng lãi suất huy động cao chỉ là hiện tượng chu kỳ tạm thời nhằm giải quyết thanh khoản, không phải trạng thái cân bằng dài hạn.                                                    

Khi bước vào chu kỳ nới lỏng tiền tệ, lãi suất hoàn toàn có thể lùi về mốc 5-6%, khiến khoản lãi 40 triệu đồng ban đầu bốc hơi gần một nửa, chỉ còn khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng, trong khi giá thuê nhà thường chỉ có xu hướng tăng.

"Khoản thặng dư dôi ra mỗi tháng thực chất chính là phần bù trượt giá của khối tài sản gốc. Nếu mang toàn bộ số tiền này phục vụ tiêu dùng cá nhân, chủ sở hữu đang rơi vào bẫy lạm phát lối sống và gián tiếp tiêu lạm vào sức mua thực tế của 5 tỉ đồng tiền vốn", ông Trung phân tích.

Để có giải pháp bền vững, ông Trung khuyến nghị không nên giữ toàn bộ tiền mặt để tiêu xài, mà nên chia đôi: một nửa gửi tiết kiệm ngắn hạn chi trả tiền thuê nhà, nửa còn lại bắt buộc phải tái đầu tư vào các lớp tài sản tăng trưởng như đất nền pháp lý chuẩn, chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu doanh nghiệp đầu ngành để phòng hộ lạm phát.

Nhận lãi ngân hàng, chờ nhà "hạ nhiệt" cũng hợp lý

Bổ sung thêm một góc nhìn sắc sảo về mặt hành vi tiêu dùng, một chuyên gia hoạch định tài chính độc lập tại TP.HCM chia sẻ thêm: "Thay vì bàn câu chuyện bán nhà, hãy lật ngược vấn đề dưới góc độ của người đang có sẵn 5 tỉ đồng tiền mặt và chuẩn bị đi mua nhà. 

Trong bối cảnh nhiều nhận định cho thấy thị trường bất động sản sắp tới sẽ tiếp tục trầm lắng, giá nhà có xu hướng đi ngang hoặc giảm nhẹ về giá trị thực, việc tạm trì hoãn mua nhà để gửi tiết kiệm ngắn hạn là một nước đi đem lại lợi ích kép".

Theo phân tích của vị này, nếu đem 5 tỉ đồng gửi tiết kiệm kỳ hạn 6 tháng với mức lãi suất ưu đãi trên 9%/năm (giả định ở mức 9,2%/năm như một số ngân hàng áp dụng hiện nay), sau nửa năm, người gửi sẽ chắc chắn thu về khoản tiền lãi tròn trịa 230 triệu đồng.

Trong khi đó nếu thị trường bất động sản đúng như dự báo là tiếp tục gặp khó khăn, giá căn hộ 5 tỉ đồng chỉ cần đứng yên hoặc điều chỉnh giảm nhẹ khoảng 3% (tương đương giảm 150 triệu đồng). Lúc này sau 6 tháng rút tiền tiết kiệm ra mua nhà, người mua không những không sợ mất cơ hội mà ngược lại, sức mua thực tế của họ đã tăng lên đáng kể.

"Tổng giá trị thặng dư quy đổi từ quyết định trì hoãn mua nhà lúc này lên tới 380 triệu đồng, bao gồm 230 triệu đồng tiền lãi thực nhận từ ngân hàng và 150 triệu đồng tiết kiệm được nhờ giá nhà sụt giảm. Đây là một chiến lược quản trị dòng tiền cực kỳ khôn ngoan khi thị trường nhà đất đô thị đang có sự thanh lọc.           

Người tiêu dùng hiện đại cần vượt qua áp lực tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội để nhận ra rằng trong một thị trường đang giảm tốc, tiền mặt là vua và sự kiên nhẫn gửi tiền vào ngân hàng chính là công cụ giúp họ sở hữu được tài sản với giá hời nhất", vị chuyên gia này đúc kết.

Tranh luận có nên bán căn hộ 5 tỉ gửi ngân hàng, lấy lãi thuê nhà và 'rủng rỉnh' tiền tiêu

Lãi suất tiền gửi tại một số ngân hàng tiếp tục tăng, có nơi lên 9,2%/năm với khoản tiền gửi 1 tỉ đồng khiến một bài toán tài chính được nhiều người quan tâm: có nên bán nhà khi giá đã cao, chuyển tiền sang ngân hàng rồi dùng một phần tiền lãi để thuê nhà?