Có nên bán nhà, gửi tiết kiệm rồi đi thuê?

Trên diễn đàn bất động sản, một thành viên chia sẻ đã bán một căn hộ hiện có giá 5 tỉ đồng, thu lãi tiền gửi khoảng 40 triệu đồng/tháng, sau đó bỏ 10 triệu đồng thuê chính căn hộ đó để ở và vẫn còn khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng để chi tiêu.

Câu chuyện nhanh chóng thu hút sự chú ý và tạo ra nhiều luồng tranh luận. Trong bối cảnh lãi suất tiền gửi ở mức cao, không ít người cũng đặt ra bài toán tương tự: liệu có nên bán nhà khi giá đã tăng mạnh, chuyển tiền sang gửi ngân hàng rồi dùng một phần tiền lãi để thuê nhà, thay vì tiếp tục nắm giữ bất động sản?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng phép tính lấy lãi tiết kiệm trừ tiền thuê nhà mới phản ánh dòng tiền tại một thời điểm, chưa tính đầy đủ hiệu quả tài chính dài hạn.

"Người bán nhìn thấy ngay một khoản tiền lớn trong ngân hàng và dòng tiền lãi phát sinh hằng tháng, nhưng phần tăng hoặc giảm giá của căn nhà đã bán lại khó tính được", ông phân tích.

Nói cách khác, sau khi bán nhà, câu hỏi không chỉ là mỗi tháng còn dư bao nhiêu tiền, mà còn phải cân nhắc vài năm sau tổng số tiền gốc và lãi có đủ mua lại một bất động sản tương đương hay không.

Theo số liệu được ông Quốc Anh dẫn lại, giai đoạn 2023-2025, mặt bằng giá chung cư Hà Nội có nơi tăng rất mạnh, thậm chí gấp đôi. 

Nếu một người bán nhà trước chu kỳ tăng giá để chuyển sang gửi tiết kiệm, khoản lãi nhận được có thể không bù được phần giá trị tài sản đã bỏ lỡ.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng điều đó cũng không đồng nghĩa bất động sản luôn hiệu quả hơn tiền gửi. Giá nhà không phải lúc nào cũng tăng, còn người sở hữu phải tính đến thanh khoản, chi phí bảo trì, thuế phí, thời gian trống nếu cho thuê và chi phí vốn nếu mua bằng tiền vay.

Vì vậy, muốn biết bán nhà gửi tiết kiệm có thực sự "lời", theo ông Quốc Anh, cần so sánh tổng lợi suất sau chi phí của hai phương án trong cùng một khoảng thời gian, thay vì chỉ nhìn vào dòng tiền hằng tháng.

Nêu quan điểm, bà Nguyễn Thị Thu Hương, Trưởng phòng quản lý gia sản Công ty Tư vấn và Đầu tư quản lý tài sản FIDT, lưu ý khi đánh giá sức hấp dẫn của tiền gửi, cần lưu ý rằng 8-9% là lãi suất danh nghĩa, còn điều quan trọng với người gửi tiền là mức sinh lời thực sau lạm phát. 

Khi lạm phát có xu hướng gia tăng, một phần lợi suất tiền gửi sẽ bị bào mòn bởi sự suy giảm sức mua của đồng tiền. Dù vậy, ở góc độ ngắn hạn, tiền gửi vẫn có những ưu điểm đáng kể là dòng tiền tương đối ổn định, mức độ biến động thấp và khả năng chủ động về kỳ hạn.

Một điểm khác cần lưu ý là không nên mặc định mức lãi suất 8-9% hiện tại sẽ duy trì trong 5-10 năm tới, theo bà Hương. Lãi suất có tính chu kỳ; khi khoản tiền gửi đáo hạn, mặt bằng lãi suất có thể cao hơn hoặc thấp hơn đáng kể. 

Bán rồi gửi tiết kiệm, sau này giá nhà tăng thì không mua lại được?

Trả lời câu hỏi trên, bà Hương nói "đây là một lo ngại có cơ sở, đặc biệt với bất động sản bởi giá nhà trong dài hạn có thể tăng nhanh hơn khả năng tích lũy của người mua". 

Tuy nhiên, tâm lý "sợ bán xong giá tăng" cũng dễ khiến nhà đầu tư tiếp tục nắm giữ một tài sản mà không định kỳ đánh giá lại hiệu quả sử dụng vốn.

Do vậy bà Hương gợi ý nhà đầu tư đặt một câu hỏi ngược lại: Nếu hôm nay bạn có 5 tỉ đồng tiền mặt thay vì căn hộ này, bạn có sẵn sàng bỏ đúng 5 tỉ để mua lại chính căn hộ đó và cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng hay không? 

Nếu câu trả lời là có, nghĩa là người đó vẫn đánh giá cao tiềm năng tăng giá và hiệu quả dài hạn của tài sản, khi đó việc tiếp tục nắm giữ là có cơ sở. 

Ngược lại, nếu câu trả lời là không và lý do duy nhất để giữ lại chỉ là lo ngại giá nhà sẽ tăng, thì đây là lúc nên xem xét lại quyết định đầu tư.

Sẽ rất khó khuyến nghị đơn giản với bất kỳ ai rằng có nên "bán căn hộ và gửi toàn bộ tiền vào tiết kiệm". Thay vào đó, cần đánh giá lại tổng thể sức khỏe tài chính, cơ cấu tài sản, nhu cầu dòng tiền và các mục tiêu của gia đình trong 3-5 năm tới, từ đó đưa ra quyết định trong một kế hoạch tài chính tổng thể. 

Nếu cần thiết, nhà đầu tư nên tìm đến một chuyên gia hoạch định tài chính để cùng đánh giá các phương án và xây dựng chiến lược phân bổ tài sản phù hợp.

Bộ Xây dựng: Giá rao bán căn hộ cao cấp ở Hà Nội có nơi 270 triệu đồng/m²

Nhận định được Bộ Xây dựng đưa ra trong thông cáo thị trường bất động sản quý 2-2025 vừa công bố, theo đó giá bán căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đạt 80 triệu đồng/m², TP.HCM đạt 89 triệu đồng/m².