Chính vì vậy, đa số chung cư hiện nay đều theo mô hình quản lý mà chủ đầu tư lập ra để nắm độc quyền.

Phóng to

Dịch vụ giữ xe của chung cư 17-T10 (Hà Nội) tạo nguồn thu cho hợp tác xã để chi phí cho các dịch vụ vận hành tòa nhà - Ảnh: Xuân Long

Chính sự độc quyền quản lý và cung cấp dịch vụ này đã khiến người dân luôn bị áp đặt về giá dịch vụ. Trong khi đó, mô hình ban quản trị tòa nhà được xem là “hội đồng” bảo vệ quyền lợi của người dân dù đã được Luật xây dựng quy định rõ phải thành lập khi có 80% số dân về ở, nhưng những ban quản trị như thế vẫn chỉ là giấc mơ với nhiều khu chung cư.

TP.HCM: sự “nổi dậy” của ban quản trị

Chung cư 4S Riverside Garden (gọi tắt là chung cư 4S, Q.Thủ Đức, TP.HCM) do Công ty Thành Trường Lộc (Q.3, TP.HCM) làm chủ đầu tư. Ông Đỗ Quốc Thắng, trưởng ban quản trị chung cư 4S, cho biết: giữa năm 2009, các hộ dân bắt đầu dọn về ở chung cư và đến nay có khoảng 240/285 căn hộ có người sinh sống.

Thời gian đầu, chủ đầu tư thuê Công ty cổ phần Liên Minh Nguyễn (NAC) quản lý dịch vụ chung cư. Khoảng một năm sau, chủ đầu tư từ chối cho NAC tiếp tục quản lý và đơn vị được chọn thay thế là Công ty Minh Tiến, một công ty “con” của chủ đầu tư. Cả hai đơn vị quản lý này đều thu phí dịch vụ tại chung cư là 5.500 đồng/m2, nhưng theo nhận xét của một số người dân, chất lượng dịch vụ của Công ty Minh Tiến không tốt bằng NAC.

Sau khi cư dân chung cư họp bầu ra ban quản trị và được UBND Q.Thủ Đức chính thức công nhận vào tháng 5-2011, ban quản trị chung cư 4S đã đề nghị chủ đầu tư giao quyền quản lý chung cư cho ban quản trị. Ngày 1-8-2011, chủ đầu tư có công văn đồng ý bàn giao chung cư cho ban quản trị từ ngày 31-8. Ban quản trị quyết định chọn NAC cung cấp dịch vụ vì đơn vị này từng quản lý dịch vụ tại đây và được nhiều cư dân tín nhiệm.

Thế nhưng đến thời điểm bàn giao, chủ đầu tư có công văn gửi ban quản trị và cư dân chung cư 4S cho rằng Công ty Minh Tiến vẫn tiếp tục cung cấp dịch vụ cho chung cư, đồng thời đề nghị ban quản trị không cần thay thế đơn vị quản lý dịch vụ.

Ngày 19-9, Sở Xây dựng TP có văn bản gửi UBND Q.Thủ Đức nhấn mạnh, theo quy định, Công ty Thành Trường Lộc phải có trách nhiệm bàn giao công việc quản lý, vận hành chung cư 4S cho ban quản trị. Sở Xây dựng cũng đề nghị quận kiểm tra, xử lý theo quy định.

Theo ông Thắng, sở dĩ ban quản trị chung cư 4S đòi hỏi quyền quản lý chung cư vì hai năm qua việc thu chi phí dịch vụ không được chủ đầu tư công khai với dân và phí dịch vụ 5.500 đồng/m2/tháng hiện nay mà người dân phải nộp (gồm tiền rác, vệ sinh chung cư, thang máy, điện công cộng) là cao vì giá này có thể giảm nếu biết bù đắp bằng các khoản thu khác của chung cư như phí quảng cáo, giữ xe chung cư, bãi đậu taxi...

Hà Nội: nhiều nơi không lập nổi ban quản trị

Tại Hà Nội hiện đang tồn tại hai dạng chung cư. Dạng thứ nhất là quỹ chung cư được đầu tư từ nguồn vốn của thành phố với mục tiêu phục vụ người dân tái định cư khi thực hiện các dự án liên quan đến thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Với dạng nhà tái định cư này, tuy giá phí dịch vụ không cao nhưng vẫn tồn tại sự độc quyền khi mọi chung cư tái định cư đều giao cho Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý, khai thác và cung cấp dịch vụ.

Dạng chung cư thứ hai do các tổng công ty, công ty, tập đoàn trực tiếp làm chủ đầu tư, trong đó nhiều khu nhà gắn mác chung cư cao cấp, giá phí dịch vụ thì muôn hình vạn trạng còn quyền quản lý, khai thác, cung cấp dịch vụ cũng do chính chủ đầu tư thực hiện dưới các mô hình ban quản lý hoặc công ty “sân sau” của chủ đầu tư.

Một lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết theo Luật nhà ở, trong thời gian không quá 12 tháng kể từ ngày chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng chung cư để bầu ban quản trị của tòa nhà.

Ban quản trị này có quyền được lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư, được hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư không thực hiện đúng cam kết.

Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN Phạm Sỹ Liêm phân tích: nếu thành lập ban quản trị mang lại lợi ích cho chủ đầu tư thì họ sẽ đẩy nhanh việc xúc tiến, còn ngược lại, việc lập ban quản trị có thể khiến doanh nghiệp do chủ đầu tư chỉ định cung cấp dịch vụ vận hành chung cư có nguy cơ bị hất cẳng thì hội nghị thành lập ban quản trị sẽ bị chủ đầu tư tìm cách trì hoãn.

Chính vì vậy mà tại khá nhiều khu chung cư ở Hà Nội hiện nay, mặc dù người dân về ở đã 2-3 năm, thậm chí có khu người dân ở đến 5-7 năm nhưng không thành lập được ban quản trị, khá nhiều khu chung cư tổ chức bầu được ban quản trị nhưng vẫn chỉ mang tính chất lâm thời, không được công nhận chính thức. Và không cơ quan chức năng nào giám sát, chăm chút việc thành lập mô hình ban quản trị có lợi cho người dân này.

Không xóa độc quyền, người dân còn bị o ép

Theo đại diện của các hộ dân tại năm khu chung cư 93 Lò Đúc, The Manor, Golden Westlake, Keangnam, Sky City (Hà Nội), hiện nay cư dân sinh sống tại các khu chung cư này đang bị các chủ đầu tư tòa nhà chỉ định các công ty cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà với các mức phí rất cao và tùy tiện, không phù hợp với thu nhập bình quân của các hộ dân.

Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng chính sự độc quyền trong quản lý và cung cấp dịch vụ của các chung cư, hoặc cách chủ đầu tư chỉ định đơn vị cung cấp dịch vụ đã khiến chủ đầu tư hưởng lợi hai lần. Lần thứ nhất khi bán nhà cho các hộ dân đã thu lợi nhuận kinh doanh, lần thứ hai tiếp tục nắm quyền khai thác, cung cấp dịch vụ của tòa nhà để thu lợi nhuận tiếp từ việc khai thác hạ tầng của tòa nhà và khai thác giá phí các loại dịch vụ.

Với sự độc quyền trong cung cấp dịch vụ chung cư, ông Võ cho rằng không có sự cạnh tranh trong cung cấp dịch vụ nên người dân luôn chịu thiệt với các mức phí dịch vụ do đơn vị cung cấp dịch vụ độc quyền đưa ra.

Theo ông Võ, để giải quyết căn bản những bất cập, mâu thuẫn đang diễn ra tại khá nhiều chung cư hiện nay, đặc biệt trong điều kiện khi chưa có luật chung cư, việc thứ nhất cần làm ngay là phải có một nghị định quy định, điều chỉnh về việc cung cấp dịch vụ của tòa nhà sao cho nhà đầu tư không còn độc quyền như hiện nay.

Thứ hai, trong các hợp đồng mua bán nhà cần cụ thể hóa về việc cung cấp dịch vụ, giá các loại dịch vụ và cách thức điều chỉnh giá, đặc biệt là các điều khoản về sở hữu chung và riêng. Thứ ba, phải sửa các quy định để việc tổ chức, thành lập ban quản trị tòa nhà phải do người dân nắm quyền quyết định.

“Khi không phải lệ thuộc chủ đầu tư trong việc lập ban quản trị, cộng đồng dân cư sẽ độc lập trong việc yêu cầu đơn vị cung cấp dịch vụ của chung cư giải trình, công khai việc thu và chi về các loại dịch vụ. Khi đó họ sẽ biết nộp phí dịch vụ bao nhiêu là đủ, hoặc khi thấy chất lượng dịch vụ không tương xứng, phí dịch vụ không hợp lý, ban quản trị có thể đại diện cộng đồng dân cư lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ khác tốt hơn” - ông Võ nhấn mạnh.