Ngày 9-9-2006 bà V. chuyển nhượng nhà (hợp đồng giấy tay) cho tôi và tôi đã sử dụng nhà ổn định từ đó đến nay. Ngày 7-12-2009 UBND phường Linh Tây xác nhận vị trí đất, diện tích đất và chuyển giao quyền sử dụng đất cho tôi. Ngày 10-12-2009 tôi được UBND quận Thủ Đức cấp số nhà và đã đăng ký thường trú tại đây. Tuy nhiên khi tôi làm chủ quyền nhà thì bị từ chối vì diện tích quá nhỏ.

Tháng 11-2010 bà B. chết. Trước đó, năm 2008 bà B. có ủy quyền cho cháu gái là bà T. được quyền ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho người khác. Bà T. đã bán cho nhiều người hết phần đất còn lại của bà B..

Tháng 10-2010 bà T. ký hợp đồng chuyển nhượng nhà ở và đất ở toàn bộ phần đất còn lại trong sổ là 57m² cho anh Đ., bao gồm căn nhà của tôi và 21m² đất đường đi nhà bên cạnh nhà tôi. Năm 2012 anh Đ. yêu cầu tôi phải giao nhà vì anh đã mua nhà hợp pháp và dọa sẽ kiện tôi.

Xin các luật sư hướng dẫn giúp tôi xem anh Đ. yêu cầu như vậy có đúng không?

Tôi mua giấy tay nhưng đã sử dụng ổn định từ năm 2006 đến nay và người chủ trước đã có xác nhận của phường về việc chuyển nhượng đất với bà B. thì có xem là hợp pháp không? Năm 2005, với diện tích 36m² bà V. mua bán có xác nhận của UBND phường thì có được xem là hợp pháp và đủ điều kiện xin tách thửa?

Tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Rất mong các luật sư hướng dẫn. Chân thành cảm ơn.

Nguyễn Thị Thu

- Trả lời:

Theo thư bạn trình bày, tôi hiểu việc sử dụng đất của bạn là do nhận chuyển nhượng bằng “giấy tay” từ người nhận chuyển nhượng có hợp đồng được chứng thực (người sử dụng đất bán cho chủ cũ).

Về nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà B. và V. là hợp pháp về hình thức (có chứng thực). Tuy nhiên, ở đây là việc chuyển nhượng một phần thửa đất, để việc chuyển nhượng này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tách thửa) thì phải được lập bản vẽ chi tiết phần chuyển nhượng và phần còn lại và được văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phê duyệt.

Trường hợp chuyển nhượng trước sau đó xin tách thửa (không có bản vẽ được duyệt) thì tùy trường hợp, nếu phù hợp quy hoạch hoặc/và phù hợp với quy định diện tích tối thiểu tách thửa (theo quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-1-2009) thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp chuyển nhượng của bà B. và bà V. dù diễn ra trước ngày có quyết định 19 nói trên nhưng diện tích chuyển nhượng quá nhỏ hoặc không phù hợp quy hoạch nên không cấp giấy chứng nhận để xây nhà ở (có thể quận Thủ Đức căn cứ vào quy chuẩn thửa đất xây dựng nhà ở), do đó đây là hợp đồng có thể vô hiệu về nội dung. Vì vậy, việc nhận chuyển nhượng bằng giấy tay của bạn cũng bị vô hiệu.

Mặc dù việc chuyển nhượng đất bị vô hiệu nhưng các bên chưa giải quyết hết quyền và nghĩa vụ nên bên bà B. vẫn chưa được bán cho bất kỳ ai. Trường hợp bà B. (đại diện ủy quyền là bà T.) chuyển nhượng phần đất này cho anh Đ. (có công chứng chứng nhận) thì việc chuyển nhượng này cũng bị vô hiệu.

Theo quy định của luật dân sự và đất đai hiện hành, việc tranh chấp của bạn sẽ do tòa án giải quyết. Các thông tin mà bạn nêu trong thư, bạn có thể trình bày với tòa án để làm căn cứ giải quyết.

Trình tự thủ tục khởi kiện:

Hòa giải cơ sở trước khi khởi kiện: theo điều 135 và 136 Luật đất đai, việc tranh chấp đất đai phải được hòa giải cơ sở.

Theo đó, một trong các bên tranh chấp có thể gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để yêu cầu hòa giải tranh chấp. UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai. Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc (không tính ngày nghỉ) kể từ ngày nộp đơn.

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Trường hợp các bên tranh chấp không thể hòa giải được hoặc UBND xã, phường, thị trấn không thể tiến hành hòa giải được (do vắng mặt các bên liên quan) thì sẽ lập biên bản và hướng dẫn các bên nộp đơn khởi kiện tại tòa án để giải quyết.

Một trong các bên tranh chấp có quyền làm đơn khởi kiện theo mẫu, nộp cho toà án để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Kèm theo đơn khởi kiện là các chứng cứ và trình bày hợp lý nhằm chứng minh rằng mình là người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Thân ái chào bạn.