Cả chủ đầu tư lẫn người có nhu cầu mua nhà để ở giờ đây đã thận trọng hơn khi quyết định tìm đến nguồn vốn NH.

Kỳ 1: Căn hộ xả hàngKỳ 2: Nhà đầu tư bất động sản biến mất

Phóng to

Nhiều nhà đầu tư cũng như những người có nhu cầu nhà ở giờ đây thận trọng hơn khi vay vốn ngân hàng mua nhà - Ảnh: THUẬN THẮNG

Các NH mở hầu bao cho khách hàng nhưng vẫn kèm theo các điều kiện để phòng ngừa sự biến động của lãi suất.

Mở hầu bao

Sau một giai đoạn siết lại tín dụng bất động sản, nhiều NH đã mở hầu bao trở lại đối với các chủ đầu tư. Ông Thân Quý Phái - chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và xây dựng công trình 557 (thuộc Cienco 5) - khẳng định ngoài việc hỗ trợ tín dụng cho khách hàng mua nhà, một số NH đã sẵn sàng giải ngân cho chủ đầu tư với điều kiện dự án đang trong quá trình hoàn thiện. Chẳng hạn, với dự án Âu Cơ Tower (Tân Phú, TP.HCM) do đơn vị này làm chủ đầu tư, dự kiến hoàn thiện và giao nhà vào cuối năm 2012, hiện được Nh BIDV cam kết hỗ trợ tín dụng với lãi suất 14,5%/năm.

Ông Lê Tấn Hòa, tổng giám đốc Công ty CP đầu tư xây dựng Lilam - SHB, cho biết sau một thời gian tạm ngừng giải ngân, doanh nghiệp này đã được các NH thông báo cho phép giải ngân trở lại, với tổng giá trị khoản vay cam kết cho hai dự án lên tới 720 tỉ đồng. Tương tự, ông Phạm Ngọc Lâm - chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Khải - cho biết tổng hạn mức được các NH cam kết cho ba dự án của đơn vị này lên tới 2.800 tỉ đồng hiện vẫn đang cho giải ngân bình thường.

"NH cho vay trên cơ sở cân đối rủi ro chứ không có chủ trương đẩy mạnh cho vay nếu không an toàn" Ông Phùng Duy Khương (tổng giám đốc NH cá nhân Maritime Bank)

Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn tín dụng, dù dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện. Chủ một dự án căn hộ tại Tân Bình cho biết đang phải chạy ngược chạy xuôi kiếm vốn để hoàn thiện dự án, do nhiều NH từ chối với lý do “không khuyến khích đầu tư bất động sản”. Do dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện nên doanh nghiệp này đã phải thực hiện một loạt chính sách ưu đãi khi chào bán những căn hộ cuối cùng để huy động vốn cho dự án.

Ông Nguyễn Tạ Phúc - tổng giám đốc Công ty Long Hưng Phát, chủ đầu tư dự án căn hộ Bảy Hiền Tower - cho biết trong hợp đồng ba bên do công ty này ký kết với một NH và một nhà thầu xây dựng, phía NH yêu cầu chủ đầu tư mở tài khoản tại NH này và tiền mua nhà của khách hàng phải được chuyển vào tài khoản này. Căn cứ vào tiến độ dự án, NH giải ngân thẳng cho nhà thầu. “Chúng tôi chỉ kỳ vọng dự án được triển khai đúng tiến độ, nên việc NH kiểm soát tiền khách hàng nộp mua căn hộ và giải ngân tiền vay trực tiếp cho nhà thầu xây dựng cũng là một giải pháp tốt...” - ông Phúc nói.

“Thử lửa” thị trường

Chỉ nên vay mua nhà để ở Các chuyên gia cũng khuyến cáo người vay cần nghiên cứu kỹ các gói ưu đãi của NH, do thực tế không hấp dẫn như quảng cáo. Một chuyên gia cho rằng do người mua căn hộ không vay ngay mà sau khi đóng ít nhất là 30% giá trị căn hộ bằng vốn tự có, nên có thể 3-4 tháng nữa mới phải vay. Khi đó nếu lãi suất biến động theo chiều hướng tăng, người mua nhà dù không muốn cũng phải vay do đã lỡ đóng hơn 30% giá trị căn hộ. Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, khách vay mua nhà lúc này phải xác định tư tưởng là mua ở hoặc đầu tư dài hạn, chứ không thể bán sang tay như trước.

Cùng với việc mở hầu bao cho các dự án căn hộ dở dang hoặc đang trong quá trình hoàn thiện, hàng loạt NH cũng thực hiện chương trình kích cầu bất động sản bằng các gói cho vay với lãi suất ngày càng “rẻ” hơn. Chẳng hạn, lãi suất cho khách hàng vay mua nhà hiện nay của HDBank là 8,6%/năm và VIB 9,9%/năm áp dụng trong ba tháng đầu.

Ông Nguyễn Hữu Đặng, tổng giám đốc HDBank, cho biết chương trình cho vay với lãi suất 8,6%/năm lần này nhằm “thử lửa” thị trường. Theo ông Đặng, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn nhưng họ đang bị “quá sức” bởi sản phẩm mà chủ đầu tư đưa ra vượt quá túi tiền. “Người độc thân chỉ cần căn hộ khoảng 30m2, giá 400 triệu đồng, còn vợ chồng mới cưới căn hộ 40-45m2, giá 600-700 triệu đồng là vừa ở rồi. Tuy nhiên những sản phẩm nhà đầu tư đưa ra thấp nhất khoảng 50m2, còn lại từ 60-70m2 trở lên, giá xấp xỉ 1 tỉ đồng, quá sức với người có nhu cầu nhà ở thật sự” - ông Đặng nói.

Ông Phạm Linh, phó tổng giám đốc NH Phương Đông (OCB), cho biết xu hướng của người mua nhà đã thay đổi. Trước đây họ chỉ cần 30% vốn tự có, 70% còn lại sử dụng vốn vay NH. Nay tình thế đã đảo ngược, họ dùng đến 60-70% vốn tự có, vay NH chỉ 30-40% do lãi suất không hấp dẫn. Ông Linh cho rằng nhu cầu mua nhà đã xuất hiện nhưng người mua rất kén chọn. Chỉ những căn hộ có giá 12-13 triệu đồng/m2, gần trung tâm, thanh khoản cao, người mua dễ dàng cho thuê mướn được thì mới chọn mua.

Cũng theo ông Linh, thời điểm này NH đã bắt đầu “quan tâm” đến thị trường bất động sản và đang chọn thời điểm tốt nhất để tài trợ, bởi một số dự án có giá “mềm” bán rất chạy. Tuy nhiên điều kiện NH đưa ra là chủ đầu tư phải giảm giá để bán hàng nhanh. “Hiện nay đơn giá xây dựng cho 1m2 căn hộ khoảng 6,5 triệu đồng, cộng với tiền đất khoảng 3 triệu, 2 triệu còn lại để trang trí, tính thêm lãi suất NH nữa thì với giá bán khoảng 13,5 triệu đồng/m2 đã đủ cho chủ đầu tư hoàn vốn và có lời chút ít. NH chỉ tài trợ với dự án vừa túi tiền của người mua nhà và đảm bảo hoàn thành để nhanh chóng thu hồi vốn” - ông Linh nói.

Ông Phùng Duy Khương, tổng giám đốc NH cá nhân Maritime Bank, cho rằng tình hình bất động sản đã tốt hơn so với trước, số lượng người đến hỏi và hồ sơ vay mua bất động sản tăng 20% so với thời điểm trước. Nhu cầu mua chủ yếu để ở hoặc người có nhà ở nay thế chấp để mua thêm, không có tình trạng đầu cơ vay mua 5-7 căn nhà như trước.

Ông Khương cho biết nếu đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu của NH thì chỉ cần 5-7 ngày NH giải ngân. Hiện lãi suất cho vay ba tháng đầu là 6,8%/năm, từ tháng thứ tư lãi suất 15%/năm.