Kỳ 1: Căn hộ xả hàng

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng được khách hàng quan tâm, dù nhu cầu mua nhà an cư khá lớn.

Phóng to

Căn hộ của dự án Hoàng Anh River View được rao bán với giá chỉ còn 18,2 triệu đồng/m2 - Ảnh: THUẬN THẮNG

Tình trạng trên không chỉ diễn ra trên địa bàn TP.HCM mà còn lan rộng ở thị trường Hà Nội, những địa phương một thời làm nóng thị trường bất động sản cả nước.

Giảm hàng loạt

"Giảm giá bán, chấp nhận chịu lỗ một ít hoặc hòa vốn, nhưng bù lại doanh nghiệp nhanh chóng thu hồi vốn để trả nợ vay ngân hàng, giảm áp lực về lãi suất..." Ông NGUYỄN TẠ PHÚC(tổng giám đốc Công tyLong Hưng Phát)

Ngày 31-8, Công ty Long Hưng Phát đã công bố chào bán căn hộ dự án Bảy Hiền Tower (Phạm Phú Thứ, Q.Tân Bình, TP.HCM) với mức giá 16 triệu đồng/m², giảm hơn 33% so với mức giá chào bán lần đầu tiên. Trước đó, vào tháng 6-2010, dự án này (với tên cũ là Luxury Tower, do doanh nghiệp tư nhân Thăng Long làm chủ đầu tư) đã được chào bán với mức giá 24 triệu đồng/m². Tuy nhiên, do khó khăn về tài chính, dự án này chuyển nhượng lại cho Long Hưng Phát để tiếp tục triển khai với tên gọi mới, mức giá mới.

Trước đó, ngày 27-8, dự án Hoàng Anh River View (Q.2, TP.HCM) được hai nhà đầu tư thứ cấp là Công ty Đại Tín Á Châu và An Bình Land chào bán 120 căn với mức giá chỉ còn 18,2 triệu đồng/m², giảm 30% so với mức giá mà hai đơn vị này đã mua lại từ chủ đầu tư là Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai. Đây cũng là dự án từng nổi đình nổi đám trong đợt xả hàng bất động sản vào năm 2009, khi chủ đầu tư quyết định giảm hơn 40% giá, từ mức 2.300 USD/m² xuống 1.350 USD/m².

Tương tự, Công ty CP Nhịp Cầu Địa Ốc cũng vừa chào bán căn hộ dự án Carina Plaza (đại lộ Võ Văn Kiệt), do Công ty Năm Bảy Bảy làm chủ đầu tư, với mức giá 13,2 triệu đồng/m², giảm xấp xỉ 15% so với mức giá bán vào giữa tháng 3-2012. Bên cạnh những dự án có mức giảm giá khá mạnh này, hàng loạt dự án căn hộ khác trên địa bàn TP.HCM tung ra bán thời gian gần đây cũng đua nhau giảm giá 5-12%, như dự án chung cư Nguyễn Thượng Hiền (Q.Gò Vấp), The Hamona (Q.Tân Bình), Belleza (huyện Nhà Bè), Phú Lợi (Q.8)...

Hầu hết dự án này đều có sự liên kết với các ngân hàng để hỗ trợ vốn cho khách hàng, với tổng giá trị vay thấp nhất là 50% và cao nhất lên tới 70% giá trị căn hộ. Mức lãi suất cho vay đối với khách hàng cá nhân dao động từ 14-16%/năm. Đặc biệt, An Bình Land còn cam kết cho phép khách hàng được vay với lãi suất 0% trong 18 tháng đầu. Một số dự án như Belleza, Phú Lợi... còn cho phép khách hàng nhận nhà sau khi đóng 55% giá trị căn hộ, thay vì 95% như trước...

Cắt lỗ, thu hồi vốn

Giải thích việc giảm giá sốc, ông Phạm Xuân Ái - tổng giám đốc An Bình Land - thừa nhận ngoài chuyện khó khăn về kinh tế và thị trường bất động sản đóng băng, diện tích căn hộ quá lớn (138-177m²)... đã khiến những sản phẩm này khó tiêu thụ. Do đó, sau một thời gian dài chờ đợi thị trường hồi phục, doanh nghiệp này đã quyết định giảm giá bán để cắt lỗ, thu hồi vốn.

Từng ôm vào 100 căn hộ dự án Hoàng Anh River View vào tháng 5-2009, đến nay sau hơn ba năm Công ty An Bình Land mới chỉ tiêu thụ được 60 căn, còn lại 40 căn vẫn chưa bán được. “Trong tình hình khó khăn về dòng tiền, chúng tôi chấp nhận chịu đau một lần, giảm mạnh giá bán cắt lỗ chứ cứ ôm hàng sẽ chẳng biết bao giờ mới thu hồi vốn, trong khi doanh nghiệp lại đang cần vốn để làm chuyện khác...” - ông Ái nói. Trong khi đó, theo ông Đoàn Trường Triệu - chủ tịch HĐQT Công ty Năm Bảy Bảy - chủ dự án Carina Plaza đã bán sỉ sản phẩm dự án cho một số nhà đầu tư, trong đó có Công ty CP Nhịp Cầu Địa Ốc. Do đó, việc Công ty CP Nhịp Cầu Địa Ốc giảm giá bán căn hộ này để thu hồi vốn là quyết định của công ty này.

Chia sẻ về quyết định giảm mạnh giá bán căn hộ, ông Nguyễn Tạ Phúc - tổng giám đốc Công ty Long Hưng Phát, chủ mới của dự án Bảy Hiền Tower - cũng cho rằng thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy không thể tiếp tục neo giá bán cũ. Theo ông Phúc, khi quyết định xây dựng lại mức giá bán mới, doanh nghiệp này chấp nhận trả lại phần tiền chênh lệch cho những khách hàng đã nộp theo giá cũ hoặc hoàn trả tiền nếu khách hàng không tiếp tục mua.

Ông Phạm Chí Cường, phó tổng giám đốc Công ty Sacomreal-S, cũng cho biết việc giảm giá bằng gói khuyến mãi nội thất trị giá 5-7% của căn hộ Belleza và giảm giá trực tiếp 8% giá trị căn hộ Phú Lợi do đơn vị này thực hiện là nhằm chia sẻ khó khăn với khách hàng. Ngoài ra, theo ông Cường, có một số khách hàng mua căn hộ các dự án này đã chấp nhận chịu phạt 12% để trả lại sản phẩm, vì không đủ khả năng tài chính để tiếp tục mua. Do đó, nhà phân phối này đã dùng chính khoản tiền phạt này để hỗ trợ khách hàng khác có nhu cầu mua.

Phóng to

Một công ty rao bán căn hộ tại chung cư Carina trên đại lộ Võ Văn Kiệt, Q.8, TP.HCM với mức giá giảm 20% so với chủ đầu tư - Ảnh: Thuận Thắng

Mua... èo uột

Mặc dù giá giảm mạnh, thế nhưng theo ghi nhận thực tế lượng khách có quyết định đặt mua chỉ “đếm trên đầu ngón tay”. Ngày 30-8 tại sàn bất động sản An Bình Land, chị Lan - chủ một căn hộ Hoàng Anh River View - đã đặt cọc mua thêm một căn hộ khác tại dự án này sau khi An Bình Land giảm giá. Chị Lan cho biết đang sở hữu và sinh sống trong căn hộ rộng 157m² tại khu B dự án Hoàng Anh River View, nay mua thêm cho người con mới lập gia đình ra ở riêng. “Nhà tôi đông người nên căn hộ đang ở đã trở nên chật chội, cháu lại lập gia đình nên mua thêm căn này...” - chị Lan nói.

Ông Phạm Xuân Ái cho biết sau bốn ngày kể từ ngày công bố mức giá bán gây sốc, mới có ba khách hàng đến đặt cọc mua căn hộ dự án này, trong đó hầu hết là mua loại căn hộ có diện tích 138m² (thấp nhất). Theo thừa nhận của ông Ái, những căn hộ có diện tích gần 160-177m² chắc chắn sẽ khó bán hơn do giá trị lớn, dù đã được giảm giá.

Trong khi những dự án căn hộ có diện tích lớn như Hoàng Anh River View vẫn đang chật vật tìm khách, nhiều dự án căn hộ diện tích nhỏ lại tiêu thụ khá tốt sau khi có chính sách giảm giá hoặc các hình thức hỗ trợ khác. Chẳng hạn, chỉ sau một tuần mở bán, gần 90 căn hộ chào bán đợt này của dự án chung cư Nguyễn Thượng Hiền, diện tích mỗi căn 50-63m², đã được khách hàng mua hết. Anh Dương Đình Khang, khách hàng mua một căn hộ 50m² tại lầu 8, dự án Nguyễn Thượng Hiền, cho biết dù mức giá sản phẩm này không rẻ nhưng do căn hộ có diện tích nhỏ, giá trị không quá lớn nên anh đã quyết định mua để ở sau khi chủ đầu tư và nhà phân phối có các chương trình khuyến mãi, giảm giá.

Xác lập mặt bằng giá mới Trong khi nhiều nhà đầu tư thứ cấp bán cắt lỗ để thu hồi vốn, hàng loạt chủ đầu tư cho biết đang tạm dừng các dự án, chờ thị trường khởi sắc hơn mới tiếp tục triển khai. Tổng giám đốc một công ty bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết kế hoạch bung hàng một dự án căn hộ tại quận 7 của doanh nghiệp này đã tạm dừng từ đầu năm đến nay, do thị trường vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục. “Chúng tôi đang tính toán, xây dựng lại giá trước khi đưa ra thị trường. Nếu giá cả không phù hợp, thanh khoản kém thì doanh nghiệp cũng không thể xoay đâu ra vốn để triển khai...”, vị tổng giám đốc này nói. Trao đổi với chúng tôi, ông Phạm Ngọc Lâm - chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Khải, chủ đầu tư dự án Evra (quận 7) - cũng thừa nhận trong tình hình khó khăn hiện nay, nhiều chủ đầu tư dự án không dám bung sức mà tập trung hoàn tất dự án để giao cho khách, đồng thời nhanh chóng thu hồi vốn. Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, động thái xả hàng và giảm giá của các nhà đầu tư thứ cấp, đặc biệt là những người mua sỉ sản phẩm bất động sản, là tín hiệu tích cực đối với thị trường. “Chính những đối tượng này đã đẩy giá bất động sản lên. Nếu không có họ, chủ đầu tư sẽ phải tính toán giá cả hợp lý hơn...” - ông Hiển nói. Cũng theo ông Hiển, đợt giảm giá này giúp thị trường căn hộ TP.HCM, Hà Nội xác lập mặt bằng giá mới, nhà đầu tư sẽ không còn dám mạo hiểm chấp nhận mức giá cao bất hợp lý và đặc biệt là cơ hội tốt cho những người có nhu cầu an cư.

Phóng to Tòa nhà Westa khu Mỗ Lao, Hà Đông đang trong quá trình hoàn thiện và được các nhà đầu tư thứ cấp chào bán với giá 17 triệu đồng/m2. Mức giá này được xem là giảm tới 20% so với thời điểm hơn một năm trước - Ảnh: Tiến Thắng Giá căn hộ ở Hà Nội cũng lao dốc Tại Hà Nội, giá nhiều dự án căn hộ cũng lao dốc thảm hại. Theo ghi nhận ở khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông, giá căn hộ của chung cư Westa do Công ty cổ phần Cơ khí xây dựng số 18 làm chủ đầu tư hiện đang được nhiều sàn giao dịch rao bán với giá bình quân 17,9 triệu đồng/m2 gồm cả VAT, phí bảo trì, tiến độ nộp tiền được chia thành bảy đợt. Theo một số chuyên gia bất động sản, mức giá trên so với thời điểm hơn một năm trước đã hạ 20-30%. Tuy nhiên, mức giá của dự án này tiếp tục được các nhà phân phối giảm mạnh. Cụ thể tại sàn bất động sản Sudico, Maxland, giá bán căn hộ tại tòa nhà Westa chỉ 16-17 triệu đồng/m2, bao gồm cả VAT. Trong đó tại sàn Maxland, số lượng căn hộ tại tòa nhà Westa được chào bán tới 50 căn. Theo tìm hiểu, trong khi các chủ đầu tư dự án nhà chung cư hiện còn tỏ ra e dè trong việc công khai thông tin giảm giá thì các nhà đầu tư thứ cấp đối với mặt hàng nhà chung cư lại rất mạnh tay bán cắt lỗ để thu hồi vốn. Cụ thể như khu chung cư Tân Việt (huyện Hoài Đức, Hà Nội) có giá gốc 14-15,5 triệu đồng/m2, dự kiến hoàn thiện và giao nhà trong năm 2013. Tuy nhiên tại thời điểm hiện tại thì nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang rao bán công khai căn hộ tại đây với giá đã cắt lỗ là 12-13 triệu đồng, giảm trên 2 triệu đồng/m2. Tại sàn giao dịch bất động sản Cát Lợi - nơi đang rao bán khá nhiều căn hộ tại các tòa nhà CT6A, CT6B, CT6C khu đô thị Xa La (Hà Đông, Hà Nội), nhiều căn hộ được niêm yết đã được các nhà đầu tư thứ cấp giảm dưới 17,5 triệu đồng/m2. Theo một nhân viên của sàn giao dịch này, việc có nhiều căn hộ tại các tòa nhà trên giảm giá không phải do chủ đầu tư giảm giá mà do chính những nhà đầu tư thứ cấp là người đã mua nhà chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn. “Mức giảm giá rất đa dạng, có căn hộ giảm 20 triệu đồng, có căn giảm 40 triệu đồng, căn hộ diện tích lớn thì số tiền giảm giá lớn, như căn hộ 94m2 được công khai giảm giá tới 80-100 triệu đồng/căn” - nhân viên này cho biết. Ông Nguyễn Văn Tài, giám đốc Công ty dịch vụ bất động sản An Điền (Hà Nội), nhận định: “Đối với thị trường nhà chung cư hiện nay, các giao dịch chủ yếu là căn hộ đã hoàn thành, người mua có thể ở ngay. Còn các dự án đang triển khai cần huy động vốn dù giá giảm rất mạnh nhưng không có nhiều giao dịch”. Còn theo nhận định của lãnh đạo Trung tâm Giao dịch bất động sản Hà Nội (Sở Tài nguyên - môi trường Hà Nội), việc giao dịch chung cư tại những dự án đang triển khai hiện nay là cực kỳ khó khăn. Vị này cho biết theo Luật kinh doanh bất động sản, việc bán nhà phải thông qua sàn giao dịch. Bản thân các sàn giao dịch muốn có nhà bán phải ứng 10-20% vốn cho chủ đầu tư gọi là tiền đặt cọc để có nhà bán. Tuy nhiên tiềm lực kinh tế của các sàn giao dịch hiện nay đang “đuối sức” nên dù giá nhà chung cư đã được các chủ đầu tư giảm xuống thì các sàn cũng không dám “ôm” về.