Các nhà kinh tế đang dự đoán lãi suất thế chấp sẽ giảm nhẹ vào cuối năm nay, nhưng tỉ giá này đã không đủ để lôi kéo người mua nhà, theo AP. Doanh số bán nhà đã sử dụng ở Mỹ đã giảm xuống trong thời gian từ tháng 3 đến tháng 6 so với năm 2022 và 2023.

Những người mua nhà bước vào năm 2024 với sự lạc quan rằng lãi suất thế chấp sẽ giảm hơn nữa sau khi giảm vào cuối năm ngoái. Tuy nhiên, những hy vọng đã tan biến khi dữ liệu về lạm phát mạnh hơn dự kiến đã che mờ thời điểm Cục Dự trữ liên bang có thể cắt giảm lãi suất.

Đến tháng 4, lãi suất trung bình của khoản vay mua nhà thời hạn 30 năm đã tăng trên 7% lần đầu tiên kể từ tháng 11 năm ngoái. Điều này cộng với giá nhà cao kỷ lục đã buộc nhiều người muốn mua nhà phải tạm dừng việc săn nhà, với một số khác là vô thời hạn.

Mùa xuân, lại một lần nữa là mùa mua nhà thất bại. Trung bình hơn 1/3 số nhà bán được trong một năm nhất định được mua trong khoảng thời gian từ tháng 3 đến tháng 6. Đây được coi là mùa mua nhà mùa xuân và đã giảm dần trong những năm gần đây.

Doanh số bán hàng yếu trong mùa xuân phản ánh những thách thức về khả năng chi trả mà nhiều người mua nhà phải đối mặt: lãi suất trung bình của lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm ở mức gần 7%. Nguồn cung nhà để bán thấp trong lịch sử; và giá nhà đang ở mức cao kỷ lục. 

Lãi suất cao ngăn cản người mua nhà

Theo người mua thế chấp Freddie Mac, tỉ lệ trung bình của khoản thế chấp 30 năm là 6,95%. Con số này cao hơn gấp đôi so với thời điểm đầu tháng 7 năm 2021.

Lãi suất thế chấp bị ảnh hưởng bởi một số yếu tố, bao gồm cách thị trường trái phiếu phản ứng với chính sách lãi suất của Fed và những biến động của lãi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm, mà người cho vay sử dụng làm hướng dẫn định giá các khoản vay mua nhà.

Lợi suất trái phiếu 10 năm, đạt mức 4,7% vào cuối tháng 4, gần đây hầu như đã giảm sau khi một số dữ liệu kinh tế cho thấy tốc độ tăng trưởng chậm hơn, điều này có thể giúp hạn chế áp lực lạm phát và thuyết phục Fed bắt đầu hạ lãi suất cơ bản từ mức cao nhất trong hơn 20 năm.

Vào tháng 6, các quan chức Fed cho biết lạm phát đã tiến gần hơn đến mức mục tiêu 2% trong những tháng gần đây, họ dự kiến sẽ cắt giảm lãi suất cơ bản một lần trong năm nay.

Mặc dù vậy, dự đoán của các nhà kinh tế kêu gọi lãi suất trung bình cho khoản vay mua nhà thời hạn 30 năm vẫn ở mức trên 6%. Một trở ngại khác đối với người mua nhà là lượng tồn kho nhà trên thị trường thấp kỷ lục.

Thị trường cũng xuất hiện tin vui, số lượng nhà trên thị trường vào cuối tháng 5 là nhiều nhất kể từ tháng 8-2022, một xu hướng báo hiệu tốt cho người mua nhà vào mùa hè này. Nhưng cũng có tin xấu là nguồn cung nhà để bán trên toàn quốc vẫn thấp hơn nhiều so với mức trước đại dịch.

Nguồn cung nhà để bán trên khắp nước Mỹ đã bị hạn chế trước khi COVID-19 tấn công do hơn một thập kỷ xu hướng nhân khẩu học và xây dựng nhà mới ở mức dưới trung bình khiến các chủ nhà phải giữ tài sản của họ lâu hơn.

Khoảng cách lớn giữa lãi suất thế chấp hiện tại (3%) cũng đã làm nản lòng nhiều chủ sở hữu nhà đã đảm bảo lãi suất thấp nhất để bán, điều mà các chuyên gia bất động sản gọi là hiệu ứng "khóa chặt".

Giá nhà khiến người mua gặp khó khăn

Theo Hiệp hội Môi giới quốc gia, tốc độ tăng giá đang chậm lại nhưng giá bán trung bình trên toàn quốc của một ngôi nhà đã được sử dụng đã tăng 5,8% trong tháng 5 so với một năm trước đó, lên tới 419.300 USD, mức cao nhất mọi thời đại kể từ năm 1999.

Chỉ số giá nhà của CoreLogic cho thấy giá nhà ở Mỹ đã tăng 4,9% trong tháng 5 so với một năm trước đó, mức tăng thấp nhất kể từ tháng 10-2023. Cơ quan theo dõi dữ liệu bất động sản dự báo tốc độ tăng giá nhà trên toàn quốc sẽ chậm lại, còn 3%.

Selma Hepp, nhà kinh tế trưởng của CoreLogic, cho biết: "Sự gia tăng lãi suất thế chấp trong mùa xuân khiến nhu cầu và giá cả của người mua nhà đều chậm lại". Giá nhà đang hạ nhiệt khi ngày càng có nhiều căn được rao bán trên thị trường lâu hơn.

Các khu vực thành phố lớn ở Florida, Texas, Georgia và các tiểu bang khác, nơi việc xây dựng nhà tăng vọt trong những năm gần đây, cũng chứng kiến mức tăng giá dễ dàng hơn.

Một số nhà kinh tế lo lắng rằng việc giảm nhẹ lãi suất thế chấp mà không làm tăng số lượng nhà tồn kho trên thị trường thực sự có thể gây bất lợi cho những người mua đang gặp khó khăn trong bối cảnh người bán tăng giá chào bán.

Daryl Fairweather, kinh tế trưởng của Redfin, không biết điều gì sẽ xảy ra với giá nhà khi lãi suất giảm. Có thể lãi suất sẽ thúc đẩy nhu cầu nhưng "không thực sự thúc đẩy nguồn cung, ít nhất trong ngắn hạn" và điều này có thể dẫn đến giá tăng mạnh.

Những người mua nhà có đủ khả năng mua ngay bây giờ sẽ được hưởng lợi từ việc có nhiều lựa chọn nhà hơn trên thị trường. Bất cứ ai có đủ khả năng trả toàn bộ tiền mặt cũng có thể muốn mua trong thời gian tới.

Thị trường nhà ở Mỹ sẽ sụp đổ trong năm 2024?

Sự thay đổi có thể xảy ra trong 2 năm tới khi kỳ vọng lãi suất sẽ giảm đủ thấp để truyền cảm hứng cho thị trường nhà ở.