'Sóng ngầm' mặt bằng bán lẻ: Thoát đất vàng, săn mặt bằng sát khu dân cư liệu kinh doanh có dễ thở?

Tiếp nối câu chuyện giá thuê mặt bằng cao, nhiều doanh nghiệp bán lẻ lựa chọn xu hướng khác là bắt đầu rời các tuyến phố đắt đỏ, dịch chuyển về khối đế chung cư và khu dân cư để tối ưu chi phí, bám sát tệp khách hàng và thay đổi một phần cách thức kinh doanh.

Chuyển về khối đế chung cư, mặt bằng sâu trong khu dân sinh có giúp kinh doanh khấm khá?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Vũ Mạnh Cường, quản lý vận hành tại một khu chung cư cao cấp khu phía Đông TP.HCM, cho biết chuyện các hộ kinh doanh trả mặt bằng đường lớn để chuyển về kinh doanh tại khối đế chung cư hiện chưa thể hiện một cách rõ rệt.

Câu chuyện này còn tùy thuộc vào thời điểm của năm, định hướng mô hình kinh doanh mỗi người và xu hướng thị trường.

Tuy nhiên, ông cho rằng lợi thế cạnh tranh lớn nhất của một hộ kinh doanh tại khối đế chung cư cao cấp chính là lượng khách hàng nội khu duy trì ổn định cùng lực lượng cư dân có mức sống và điều kiện kinh tế tốt.

Nhờ đó, các mặt hàng tại đây xuất hiện khá phong phú, tập trung chủ yếu vào nhóm dịch vụ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu hằng ngày của cư dân như ăn uống (F&B), cà phê, giặt ủi, cửa hàng tiện lợi, cho đến tiệm game online…

Một mô hình phòng tập thể hình phát triển trong thời gian gần đây là Ways Station cũng áp dụng công thức tương tự khi "bám sát" các khu dân cư đông người sinh sống, tận dụng tốt tệp khách hàng sẵn có.

Đơn vị này đang có 36 cơ sở và dự kiến mở thêm 2 địa điểm trong tháng 11.

Khảo sát của Tuổi Trẻ trong 3 tháng gần nhất cho thấy giá chào thuê mặt bằng quanh một số cơ sở Ways Station có sự chênh lệch đáng kể khi so sánh với mặt bằng của nhiều chuỗi gym lớn khác.

Trên đường Huỳnh Tấn Phát, gần cơ sở tại số 298 Huỳnh Tấn Phát (phương Tân Thuận), các mặt bằng diện tích lớn được rao thuê khoảng 100.000 - 133.000 đồng/m²/tháng.

Trong khi đó, quanh trục Lê Văn Lương và Nguyễn Hữu Thọ, gần cơ sở tại số 143 Lê Văn Lương (xã Nhà Bè), mức giá chào thuê được ghi nhận khoảng 88.000 - 200.000 đồng/m²/tháng, tùy quy mô và đặc điểm mặt bằng.

Chị V.G.H., một huấn luyện viên cá nhân (PT) có nhiều năm hoạt động tại Ways Station, cho biết phần lớn phòng tập của chuỗi đặt tại các khu dân cư đông đúc, thay vì tập trung ở những tuyến phố thương mại đắt đỏ, là một trong những yếu tố giúp thu hút khách hàng.

Bên cạnh vị trí, mức phí hội viên khoảng 320.000 đồng/tháng và chính sách cho phép PT tự do hoạt động tại phòng tập mà không phải trả thêm phí cũng tạo sức hút với cả người tập lẫn huấn luyện viên.

"Trung bình mỗi PT có thể kéo thêm vài chục khách mỗi tháng", chị H. cho biết.

Theo mô hình này, các PT tự do cũng góp phần thu hút hội viên đến phòng tập. Trong khi đó, mức phí "dễ tiếp cận giúp chuỗi hướng đến nhóm khách hàng có nhu cầu tập luyện thường xuyên, đáp ứng được nhu cầu đi lại và sinh hoạt của khách hàng".

Thương hiệu lớn cũng dần rời xa các "tuyến phố vàng"

Sự xuất hiện của các đại đô thị cùng các trung tâm thương mại quy mô lớn (như Vinhomes Grand Park, Landmark 81, Aeon Mall, Estella) kết hợp với sự bùng nổ của thương mại điện tử đã làm thay đổi sâu sắc thói quen tiêu dùng. Lưu lượng khách qua lại tại các tuyến phố chính khu vực trung tâm sụt giảm đáng kể.

Nhận thấy việc phụ thuộc vào lưu lượng giao thông mặt phố không còn mang lại hiệu quả tương xứng với chi phí đắt đỏ, các chuỗi F&B và thương hiệu lớn như Highlands Coffee, Phê La, Starbucks hay các chuỗi gym bắt đầu thay đổi chiến lược.

Họ chủ động thu hẹp diện tích mặt phố chính, lùi sâu vào các khu vực tập trung dân cư đông đúc sẵn có để tối ưu hóa doanh thu trên từng điểm bán.

Bài học đắt giá từ áp lực chi phí mặt bằng đã buộc các nhà quản trị phải thay đổi tư duy. Nếu như trước đây việc sở hữu các mặt bằng "khủng" tại các vị trí đắc địa được xem là thước đo sức mạnh thương hiệu, thì hiện nay hiệu quả khai thác trên từng mét vuông mới là yếu tố sống còn.

Trao đổi riêng với Tuổi Trẻ, đại diện một đơn vị vận hành chuỗi phòng tập cho biết doanh nghiệp này hiện cũng đang định hướng tái cấu trúc mạng lưới theo hướng tinh gọn, tập trung nguồn lực. Theo đó, chú trọng vào quy mô diện tích, chi phí thuê và nhu cầu thực tế của khách hàng tại từng khu vực, thay vì chạy theo số lượng.

Song song đó, doanh nghiệp sẽ thận trọng hơn trong quá trình đàm phán các điều khoản thuê, hướng đến những phương án hợp tác có tính linh hoạt, bảo đảm sự hài hòa lợi ích và khả năng đồng hành lâu dài giữa chủ sở hữu mặt bằng và đơn vị kinh doanh.

Bà Thanh Phạm - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của tập đoàn kinh doanh dịch vụ và đầu tư bất động sản thương mại CBRE tại TP.HCM - dự kiến trong những năm tới, thị trường bán lẻ TP.HCM sẽ chứng kiến sự phát triển của các trung tâm thương mại theo hướng tích hợp giao thông công cộng và gia tăng tính kết nối.

Các dự án mới có xu hướng mở rộng sang không gian thương mại ngầm gắn với các nhà ga, phát triển khối đế bán lẻ trong các tổ hợp đa chức năng, với hệ thống cầu đi bộ liên thông giữa các tòa nhà.

Mô hình này không chỉ nâng cao khả năng tiếp cận và trải nghiệm mua sắm mà còn góp phần hình thành các cụm bán lẻ tích hợp, nơi các hoạt động mua sắm, ẩm thực, giải trí và làm việc được kết nối liền mạch, qua đó thúc đẩy lưu lượng khách đi bộ và gia tăng thời gian lưu lại của khách hàng.

Theo tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM quý 3-2026 của CBRE, giá chào thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm đạt trung bình 288,6 USD/m²/tháng, không đổi so với cùng kỳ năm trước.

Tỉ lệ mặt bằng trống giảm nhẹ còn 2,85%, trong khi các thương hiệu ăn uống và thời trang tiếp tục mở rộng.

Ở khu vực ngoài trung tâm, giá chào thuê trung bình đạt 57,9 USD/m²/tháng, tăng 8% so với cùng kỳ năm trước. Nhu cầu thuê tăng tại các dự án hiện hữu và xu hướng mở rộng về khu dân cư mới giúp tỉ lệ mặt bằng trống giảm còn 4,8%.

Chuyên gia CBRE dự báo từ nay đến hết năm 2026, TP.HCM sẽ không có thêm trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động.

Giai đoạn 2027-2029, khu vực trung tâm dự kiến có thêm một số dự án như One Central và Saigon Centre giai đoạn 3, trong khi khu vực ngoài trung tâm được kỳ vọng tăng nguồn cung nhờ cải tạo các trung tâm thương mại hiện hữu và phát triển mô hình bán lẻ mới.

Mặt bằng kinh doanh ở Hà Nội nhan nhản biển cho thuê

Từ các tuyến phố trung tâm đến những trục đường lớn ở Hà Nội, nhiều mặt bằng kinh doanh đồng loạt treo biển cho thuê. Riêng tại phố Quang Trung (Hà Đông), chưa đầy 100m đã có 4 căn nhà treo biển tìm khách thuê nhưng vẫn để trống nhiều tháng nay.