Nhà ở hình thành trong tương lai: Luật quản chặt, vẫn còn rủi ro

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai lần đầu tiên được nhắc đến tại điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực ngày 1-7-2015). Đó là căn hộ, nhà ở mới bắt đầu quá trình đầu tư xây dựng nhưng đã có thể nhận tiền từ người mua.

Giải pháp này, về thực chất giúp chủ đầu tư từng bước nhận tiền trước của người mua trong quá trình triển khai dự án, xây nhà..., vì thế khá rủi ro cho người mua.

Mua nhà trên giấy có ngân hàng bảo lãnh

Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, pháp luật quy định nhiều điều kiện để ràng buộc chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích.

Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có những điều kiện như có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà.

Các dự án nhà ở khác phải có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trước khi bán, chủ đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai phải có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Quan trọng hơn, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Người đã mua nhà ở hình thành trong tương lai được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua nhà cho người khác. Người nhận chuyển nhượng có quyền và nghĩa vụ như người mua ban đầu.

Luật Nhà ở năm 2024 (có hiệu lực ngày 1-8-2024) cũng giữ nguyên khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư dự án nhà ở được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi dự án đã hoàn thành phần móng (đối với nhà chung cư) hoặc đã được cơ quan chức năng nghiệm thu hạ tầng (đối với dự án nhà ở khác).

Thế nhưng, qua hơn chục năm, bằng nhiều cách, một số chủ đầu tư dù chưa đủ điều kiện vẫn lách luật để nhận tiền của người mua nhà gây ra những hệ lụy lớn cho thị trường bất động sản và người mua nhà, chủ yếu là căn hộ.

Buộc chặt vẫn chưa yên tâm với kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Trước thực trạng trên, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 có quy định chặt chẽ hơn về điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, dự án nhà ở phải có những điều kiện chặt chẽ mới được mở bán.

Cụ thể, dự án có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng nhà ở, và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng nhà ở; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc đã hoàn thành xây dựng phần móng (nếu nhà ở là chung cư).

Dự án được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Sau cùng, chủ đầu tư có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tương lai được kinh doanh phải không thuộc diện đang có tranh chấp, không bị cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn hay kê biên...

Trước khi bán nhà, chủ đầu tư phải được các tổ chức tín dụng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua. Nếu trường hợp bên bán không bàn giao nhà như thỏa thuận thì bên bảo lãnh phải thay mặt bên bán trả lại tiền cho người mua.

Chủ đầu tư lách luật, người mua lãnh rủi ro

Dù luật quy định khá chặt nhưng trong thực tế, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng gặp nhiều rủi ro. Lý do, một số chủ đầu tư không đủ năng lực, pháp lý của dự án chưa ổn, chưa đủ điều kiện nhưng lại muốn bán sớm để nhận tiền của người mua và họ đã lách luật.

Nhiều chủ đầu tư lách luật theo kiểu nhận đặt cọc, đặt chỗ rất sớm cho dự án khi chưa có giấy phép xây dựng hoặc chưa hoàn thành pháp lý về đất đai. Hoặc dự án chỉ đủ điều kiện mở báo một phần nhưng chủ đầu tư đã bán toàn bộ dự án.

Cũng có chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng, không tiếp tục xây dựng dự án như cam kết ban đầu mà đem tiền của người mua đầu tư dự án khác, hoặc sử dụng vào các mục đích khác.

Có trường hợp chủ đầu tư triển khai nhưng kéo dài thời gian, chậm giao nhà vài năm trong khi khách hàng đã thanh toán tiền mua nhà đúng tiến độ.

Trường hợp phổ biến nữa là chất lượng của nhà ở kém hơn so với thỏa thuận ban đầu cũng làm cho khách hàng mất niềm tin, dẫn đến tranh chấp.

Vì vậy, cho đến nay Quốc hội vẫn đang tiếp tục sửa đổi các luật liên quan để hoàn chỉnh pháp lý nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Doanh nghiệp kiến nghị tháo gỡ thủ tục mở bán nhà hình thành trong tương lai

Luật quy định thời gian xác nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ trong 15 ngày làm việc. Nhưng nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM cho biết họ đang phải chờ đợi nhiều hơn thế, gây tắc nghẽn nguồn cung và tăng chi phí.