Theo hồ sơ khởi kiện, ông Vũ Duy Phát (32 tuổi, ngụ phường Tân Thành, tỉnh Cà Mau) là chủ sử dụng hợp pháp của bốn thửa đất tại ấp Hòa Trung, xã Lương Thế Trân. Các phần đất này là đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp với tổng diện tích hơn 9.000m². 

Nguồn gốc các thửa đất nói trên do ông Phát nhận chuyển nhượng lại từ những người chủ cũ là ông Huỳnh Công Nhân và bà Trần Thị Diệu.

Thửa đất đã được sang nhượng nhiều lần

Ông Phát cho biết trước khi nhận chuyển nhượng, ông chỉ thông qua sơ đồ, vị trí đất trên giấy tờ thấy phù hợp với mục đích kinh doanh nên đồng ý giao dịch mà không vào trực tiếp thực địa khu đất để kiểm tra (ông Phát là bạn thân với ông Nhân). Đến khi hoàn tất thủ tục và vào nhận đất, chủ đất mới phát hiện trên đất vẫn còn tồn tại nhiều máy móc, công trình, thiết bị nhà xưởng.

Qua tìm hiểu, ông Phát biết được các tài sản này trước đó đã được Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cái Nước (cũ) phối hợp bán đấu giá cho Công ty TNHH thương mại dịch vụ tổng hợp Minh Thành. Sự việc trở nên rắc rối khi ông Phát dùng quyền sử dụng đất được chuyển nhượng để góp vốn vào Công ty cổ phần xuất nhập khẩu thủy sản Nhất Phát với mong muốn đầu tư dự án nhà máy thủy sản làm ăn lâu dài.

Công ty Minh Thành căn cứ vào hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để xác định việc mua tài sản là hợp pháp, kiên quyết không chịu tháo dỡ, di dời những công trình, kiến trúc ra khỏi phần đất thuộc quyền sử dụng của ông Phát. Hành động này đã cản trở, xâm phạm trực tiếp đến quyền lợi của chủ sử dụng đất, khiến mọi kế hoạch đầu tư kinh doanh bị đình trệ.

Ông Phát cho rằng Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cái Nước (cũ) kê biên bán đấu giá tài sản trên đất trái pháp luật, trái quy định tại điều 94 Luật Thi hành án. Việc thi hành án với doanh nghiệp trúng đấu giá và được Phòng công chứng số 1 tỉnh Cà Mau chứng nhận vào tháng 12-2019 cũng là vi phạm quy định pháp luật về công chứng.

"Phòng công chứng số 1 tỉnh Cà Mau đã công chứng hợp đồng trong tình trạng pháp lý của tài sản chỉ được xác nhận dựa trên việc đã cấp giấy phép đăng ký kinh doanh. Cơ quan thi hành án và tổ chức công chứng không hề yêu cầu lấy ý kiến của chủ sử dụng đất đối với các công trình, kiến trúc đang tồn tại trên đất, bao gồm cả những nhà xưởng được xây dựng trên đất trồng lúa và đất trồng cây lâu năm", ông Phát nói.

Không chỉ yêu cầu dời tài sản ra khỏi khu đất, Công ty Nhất Phát còn yêu cầu bồi thường thiệt hại do công ty phải trả lương cho nhân viên trong thời gian chờ đợi lấy lại đất thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà máy thủy sản đã được UBND tỉnh Cà Mau chấp thuận chủ trương.

Tìm hiểu sâu về nguồn gốc đất, tranh chấp bắt đầu từ năm 2019 khi vợ chồng ông Trương Trung Tính chuyển nhượng bốn thửa đất liền kề với tổng diện tích hơn 9.500m2 tại xã Lương Thế Trân cho vợ chồng ông Trần Đăng Thảnh. Sau đó khu đất này tiếp tục được sang tay cho vợ chồng ông Huỳnh Công Nhân và hoàn tất cập nhật tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đầu tháng 11-2019.

Đến ngày 18-1-2021, ông Phát nhận chuyển nhượng lại bốn thửa đất trên từ vợ chồng ông Nhân với giá 3,5 tỉ đồng. Giao dịch thực hiện có hợp đồng công chứng, thanh toán qua ngân hàng và ông Phát được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 1-2-2021.

Tuy nhiên đến giữa năm 2021, ông Tính làm đơn khởi kiện yêu cầu hủy bỏ chuỗi hợp đồng chuyển nhượng trên vì cho rằng hợp đồng ban đầu với ông Thảnh thực chất là giao dịch giả tạo nhằm che giấu khoản vay 800 triệu đồng. Sự việc thêm phức tạp khi trên đất có tài sản của một công ty đã phá sản, từng bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cái Nước kê biên, bán đấu giá cho một doanh nghiệp khác vào cuối năm 2019.

Hợp đồng có yếu tố giả tạo và trốn thuế bị tuyên vô hiệu

Tại phiên tòa, luật sư đại diện cho ông Vũ Duy Phát chỉ ra những dấu hiệu "bất thường, nghi vấn thiếu minh bạch" trong việc đấu giá tài sản trên khu đất. Đồng thời ông Phát nhận chuyển nhượng đất ngay tình, đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Những tranh chấp phát sinh không phải lỗi của người mua đất.

Tuy nhiên trong bản án, hội đồng xét xử chỉ chấp nhận một phần yêu cầu của ông Tính, tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng đời trước do có yếu tố giả tạo và ghi giá thấp để trốn thuế. 

Đối với giao dịch của ông Phát, dù ông mua đất khi đã có sổ đỏ đứng tên người bán, thanh toán đầy đủ và không biết về việc vay mượn của các đời chủ cũ, tòa vẫn tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Cơ sở được hội đồng xét xử đưa ra là việc mua đất chỉ dựa vào giấy tờ mà không đi xem thực tế là hành vi vi phạm các điều 117, 122, 123 của Bộ luật Dân sự.

Tòa nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Tính với vợ chồng ông Thảnh thực chất là giao dịch giả tạo nhằm che giấu cho việc vay tiền. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng này vi phạm quy định tại các điều 117, 122, 123, 124 của Bộ luật Dân sự.

Đối với hợp đồng tiếp theo giữa ông Thạnh, bà Bình với ông Nhân, bà Diệu, hai bên giao dịch chuyển nhượng đất nhưng lại không có việc giao nhận đất. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng với giá 190 triệu đồng nhưng thực tế nhận tổng số tiền chuyển nhượng là 1.680.400.000 đồng là nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước, vi phạm quy định tại các điều 117, 122, 123 của Bộ luật Dân sự. Bên cạnh đó, ông Nhân biết được khi chuyển nhượng đất thì có công trình, tài sản xây dựng trên đất nhưng không thỏa thuận gì.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 18-1-2021 giữa ông Nhân, bà Diệu với ông Phát, thời điểm chuyển nhượng đất thì Công ty TNHH thương mại dịch vụ tổng hợp Minh Thành đã mua trúng đấu giá tài sản trên phần đất tranh chấp vào ngày 17-12-2019.

Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của ông Phát thừa nhận khi nhận chuyển nhượng không xuống thực tế phần đất để xem xét, chỉ xác định ông Nhân và bà Diệu đã đứng tên quyền sử dụng đất, vị trí phần đất phù hợp với kinh doanh nên đồng ý nhận chuyển nhượng là vi phạm quy định tại các điều 117, 122, 123 của Bộ luật Dân sự.

Từ những phân tích trên, hội đồng xét xử xét thấy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên đều vô hiệu theo quy định tại các điều 122, 407 Bộ luật Dân sự. Do hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Thảnh với ông Nhân và hợp đồng giữa ông Nhân với ông Phát đều bị vô hiệu nên các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại điều 131 Bộ luật Dân sự.

Mua đất bằng thỏa thuận miệng từ 2003, nay có được cấp sổ đỏ?

Năm 2003, tôi có mua một thửa đất ở quê (đất trồng cây lâu năm ở nông thôn) nhưng không có giấy tờ, nghĩa là chỉ mua bán thỏa thuận miệng. Năm 2006, tôi xây nhà ở ổn định đến nay, không tranh chấp.