Xin hỏi nếu bạn tôi bây giờ muốn làm giấy tờ cho hợp thức theo pháp luật thì phải làm sao, cần những bước gì, làm ở đâu? Và nếu bạn tôi muốn bán cho người khác mà không để xảy ra tranh chấp về sau thì phải làm như thế nào?

Hợi (hoi.sahacan@...)

- Trả lời:

Theo quy định tại điều 106 của Luật đất đai 2003, quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng nếu thửa đất chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 66 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 quy định cụ thể kể từ ngày 1-1-2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đúng quy định trước ngày 1-11-2007 mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải được lập thành văn bản và theo quy định tại điều 119 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 (đã được sửa đổi bởi khoản 10 điều 2 nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006), hợp đồng phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất.

Căn cứ vào thông tin bạn nêu, việc nhận chuyển nhượng diễn ra cách đây hai năm, nghĩa là sau ngày 1-1-2008, nhưng lại bằng giấy tay vi phạm quy định pháp luật nên giao dịch này sẽ không được công nhận. Việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho người mua khó thể thực hiện.

Để được cấp giấy chứng nhận, người mua cần liên hệ với bên bán lập lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thủ tục luật định, có sự chứng nhận hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý vấn đề quy hoạch và quy định về giới hạn diện tích tối thiểu sau khi tách thửa tại địa phương (nếu miếng đất đã nhận chuyển nhượng là một phần được tách ra từ một diện tích đất chung) nhằm đảm bảo: (i) diện tích đất này có mục đích sử dụng phù hợp quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sử dụng mà người mua mong muốn; và (ii) đủ điều kiện diện tích tối thiểu được phép tách thửa để được công nhận và cấp giấy chứng nhận theo quy định của địa phương.

Cụ thể, tại thị trấn Lái Thiêu, tỉnh Bình Dương, theo quyết định 36/2011/QĐ-UBND ngày 12-9-2011 của UBND tỉnh Bình Dương, điều kiện đối với diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa phải là 80m² và chiều rộng mặt tiền từ 4m trở lên. Nếu phần đất tách thửa không đáp ứng được quy định về diện tích tối thiểu này sẽ không được cấp giấy chứng nhận. Xét trong trường hợp diện tích đất bạn nêu là chưa đủ điều kiện.

Do diện tích đất này chưa đủ điều kiện để tách thửa và hơn nữa việc chuyển nhượng lại bằng giấy tay nên người mua cũng chỉ có thể chuyển nhượng lại cho người khác bằng giấy tay một cách không hợp pháp.

Tranh chấp dễ dàng xảy ra và quyền lợi của các bên có thể bị xâm hại nếu các bên thiếu thiện chí hợp tác cùng nhau. Rất mong bạn của bạn không nên tiếp tục thực hiện giao dịch vi phạm quy định pháp luật, đồng thời cố gắng liên hệ người bán trước đây để tiến hành lại thủ tục mua bán một cách hợp pháp.

Thân.