Khuyến nghị người dân không nên vay quá 50% giá trị căn nhà để tránh rủi ro

BẢO NGỌC

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị người dân nên tận dụng cơ hội mua nhà khi lãi suất ở vùng thấp, nguồn cung nhà ở phục hồi, nhưng không nên vay quá 50% giá trị tài sản.

Lý do theo VARS, để tránh rủi ro khi lãi suất có thể đảo chiều trong thời gian tới.

Lãi suất thấp chỉ "tạm thời"?

Ngoài ra, VARS khuyến nghị người mua nhà nên ưu tiên lựa chọn các dự án do chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính vững, đảm bảo pháp lý và tiến độ thi công, đặc biệt với các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo phân tích của VARS, với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất.

Trong quá khứ, thị trường bất động sản từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh 2011-2013 khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đã phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường "đóng băng" kéo dài, giá nhà đất nhiều khu vực, kể cả khu trung tâm giảm 30 - 40%.

Siết hạn mức vay cho người mua nhà thứ 2 trở lên: Giảm đầu cơ nhưng cũng lo ‘siết nhầm’ĐỌC NGAY

Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài, khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi, VARS lo ngại.

Cũng theo nhận định của VARS, trong những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng thương mại tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Chính sách này giúp lượng lớn người dân và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn rẻ để sở hữu bất động sản.

Tuy nhiên, giai đoạn ưu đãi chỉ mang tính tạm thời, khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ sẽ gia tăng mạnh. Không ít khách hàng rơi vào tình trạng chưa trả đồng vốn nào, nhưng lãi đã tăng gấp đôi.

Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, và nguy cơ nợ xấu có thể quay trở lại hệ thống tín dụng, VARS nhấn mạnh.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, VARS cho rằng sẽ đối mặt với rủi ro kép khi lãi suất tăng. Một mặt họ phải gánh chi phí tài chính cao hơn cho các khoản vay triển khai dự án.

Mặt khác, sức mua trên thị trường lại suy giảm khi người dân khó tiếp cận vốn vay mua nhà. Trong khi kênh huy động qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi hoàn toàn.

	chung cư	nhà riêng lẻ
Dự án nhà ở thương mại đang xây dựng	174.047	444.324
Dự án nhà ở thương mại hoàn thành xây dựng	3.239	6.257
Dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện bán nhà trong tương lai	15.649	16.800
Dự án nhà ở xã hội khởi công, xây dựng	19.644
Dự án nhà ở xã hội hoàn thành	13.955
Dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện bán nhà trong tương lai	5.561

Có thể đảo chiều

Theo khảo sát của VARS hiện đang duy trì ở mức khá thấp, nhưng chỉ duy trì tối đa 36 tháng, sau đó thả nổi.

Trong đó, Agribank đang cho vay cố định 6,5% trong 2 năm đầu, thả nổi trong các năm tiếp theo.

BIDV cho vay từ 5 - 5,5%/năm trong 6-12 tháng đầu; Vietcombank cho vay 5,5 - 5,7%/năm, duy trì 6 - 36 tháng đầu, sau đó thả nổi theo thị trường.

Hạn mức cho vay mua nhà của 3 ngân hàng thương mại nhà nước này là 100% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Tương tự, VietinBank cho vay 70 - 100% giá trị hợp đồng, lãi vay trung và dài hạn từ 5,6%/năm; ABBANK cho vay 100% giá trị hợp đồng, lãi vay 9,65%/năm; BAC A BANK cho vay 100% nhu cầu vốn, lãi suất từ 6,6%/năm.

Các gói vay mua nhà của hầu hết các ngân hàng có thời hạn cho vay tối đa lên tới 35 năm, nhưng lãi suất thấp chỉ duy trì tối đa trong 3 năm khiến VARS lo ngại người mua nhà sẽ chịu sức ép trả lãi lớn khi lãi suất đảo chiều, tăng mạnh trong thời gian tới.

Theo số liệu công bố gần nhất của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ bất động sản tính tới cuối tháng 8 năm nay khoảng 4,1 triệu tỉ đồng, trong đó dư nợ đầu tư kinh doanh bất động sản khoảng 1,82 triệu tỉ đồng.

Dư nợ đầu tư kinh doanh bất động sản bao gồm nợ đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở khoảng 614.000 tỉ đồng, nợ dự án văn phòng cho thuê khoảng 61.000 tỉ đồng, nợ dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất khoảng 114.000 tỉ đồng, nợ dự án khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng khoảng 62.000 tỉ đồng.

Nợ của khách hàng xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê khoảng 130.000 tỉ đồng, nợ khách hàng mua quyền sử dụng đất khoảng 190.000 tỉ đồng, nợ với đầu tư kinh doanh bất động sản khác khoảng 584.000 tỉ đồng.

Đối với dư nợ trái phiếu bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết trong 9 tháng năm nay, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khoảng 70.000 tỉ đồng.