Đây là nhóm dự án có tính chất pháp lý phức tạp, liên quan trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư, khách hàng, ngân hàng và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Rà soát 15 dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở" theo cơ chế đặc thù

Ngày 26-5, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành kế hoạch rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc với các dự án tồn đọng, kéo dài theo cơ chế đặc thù.

Việc xử lý nhóm 15 dự án được triển khai từ tháng 8-2026, với mục tiêu hoàn thành việc điều chỉnh, cấp giấy chứng nhận theo quy định vào cuối năm 2027.

Điểm quan trọng là cơ chế này không đồng nghĩa với việc mặc nhiên hợp thức hóa mọi sai phạm trước đây. Việc xử lý phải dựa trên điều kiện, trình tự và giới hạn mà nghị quyết của Quốc hội và nghị định của Chính phủ đặt ra.

Khánh Hòa có hơn 100 dự án bất động sản du lịch, trong đó hơn 50 dự án từng được xác lập theo mô hình "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Sau nhiều năm tồn tại vướng mắc, hiện còn 15 dự án thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định và đã phát sinh giao dịch với bên thứ ba, thuộc diện phải xử lý theo Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội và Nghị định số 147/2026/NĐ-CP của Chính phủ.

Bài toán khó nhất là quyền lợi của bên thứ ba

Sự phức tạp của 15 dự án không chỉ nằm ở việc điều chỉnh giấy chứng nhận, mà còn ở hàng loạt giao dịch đã phát sinh trong thời gian dự án tồn tại vướng mắc pháp lý.

Thực tế tại tòa án nhân dân các khu vực ở Khánh Hòa đã phát sinh nhiều tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư liên quan đến các dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở", cho đến nay đang trong quá trình chuẩn bị xét xử.

Một số tổ chức tín dụng cũng khởi kiện tranh chấp hợp đồng tín dụng tại tòa án tại nhiều địa phương, trong đó có liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm là quyền tài sản theo các hợp đồng mua bán biệt thự nghỉ dưỡng tại các dự án này.

Vì vậy việc xử lý các dự án này chắc chắn sẽ tác động đến nhiều chủ thể, không chỉ chủ đầu tư mà cả khách hàng và ngân hàng.

Đặc biệt, cần xác định rõ phạm vi bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba đã giao dịch công khai, ngay tình. Đồng thời tránh làm phát sinh thêm tranh chấp khi giấy chứng nhận được điều chỉnh.

Đây cũng là lý do quá trình rà soát phải được thực hiện thận trọng, công khai và có hồ sơ pháp lý rõ ràng cho từng dự án.

Cơ chế tháo gỡ lần này là cơ hội giải quyết một tồn tại kéo dài, nhưng hiệu quả cuối cùng không chỉ được đo bằng số lượng giấy chứng nhận được điều chỉnh.

Quan trọng hơn là phải bảo đảm đúng pháp luật, thu đúng và đủ nghĩa vụ tài chính, không để thất thoát tài sản nhà nước, không phát sinh lợi ích nhóm và không biến cơ chế xử lý tồn đọng thành cơ chế "hợp thức hóa" sai phạm.

Đồng thời trách nhiệm của cơ quan, người có thẩm quyền trong quá trình rà soát, xác định lại giá đất và nghĩa vụ tài chính cũng cần được làm rõ.

Đã có cơ chế xử lý các dự án đã cấp 'đất ở không hình thành đơn vị ở'

Nghị quyết số 29 của Quốc hội lần đầu thiết lập cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý dứt điểm các dự án đã được cấp giấy chứng nhận 'đất ở không hình thành đơn vị ở' - một tồn tại kéo dài nhiều năm tại các địa phương du lịch như Khánh Hòa.