Đó là thông tin được các chuyên gia từ nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn nhấn mạnh thông qua sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, diễn ra tại TP.HCM trong ngày 14-7.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang được tái định hình bởi xu hướng minh bạch hóa thông tin. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, triển khai mã định danh bất động sản và định danh môi giới đang tạo nên một "bộ lọc" chuyên nghiệp.

Khi này các sàn giao dịch tập trung được hình thành và thông tin được chuẩn hóa. Điều này đồng nghĩa với việc những chiêu trò "thổi giá" dựa trên tin đồn quy hoạch mập mờ sẽ không còn đất diễn. 

Thay vào đó, việc định giá tài sản sẽ phải dựa trên dòng tiền và giá trị thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ảo như các chu kỳ trước.

Số liệu thực tế thống kê được từ nền tảng này cho thấy tâm lý người tiêu dùng đã có sự dịch chuyển rõ rệt. Không còn cảnh đổ xô đi săn đất nền ở những nơi "đồng không mông quạnh", người mua hiện nay ưu tiên những loại hình có thể ở ngay hoặc cho thuê tạo ra dòng tiền.

Dữ liệu quý 2-2026 cho thấy chung cư chiếm tới 37% mức độ quan tâm, vượt xa đất nền 23% và nhà riêng 22%.

Ngay trong cùng một phân khúc, sự phân hóa cũng diễn ra khốc liệt khi những dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hiện hữu và hệ tiện ích hoàn chỉnh mới giữ được sức hút. Ngược lại, các loại tài sản bỏ trống hoặc mang nặng tính đầu cơ, thiếu hạ tầng kết nối đang chịu áp lực lớn và dần bị nhà đầu tư quay lưng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang được tái định hình bởi ba xu hướng lớn là quy hoạch và hạ tầng, minh bạch hóa thông tin và sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc.

Ông nhấn mạnh quy hoạch hiện nay không còn là thông tin để tham khảo hay để "đồn", mà đã trở thành căn cứ thực tế để xuống tiền. Khoảng 67% người mua nhà đánh giá quy hoạch có tác động lớn đến quyết định của họ.

Những khu vực phát triển theo mô hình giao thông công cộng (TOD), gắn liền với các tuyến metro, đường vành đai và cao tốc đang trở thành những hành lang tăng trưởng mới.

Theo các chuyên gia, trong 5-10 năm tới, bất động sản sẽ không dành cho những người ưa chuộng lối đánh bắt "lướt sóng" dựa trên may rủi. Đây sẽ là lĩnh vực đòi hỏi kiến thức, dữ liệu và tính chuyên nghiệp cao từ cả người bán lẫn người mua.

Lãi suất tăng cao, thanh khoản bất động sản giảm

Lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng đã chạm ngưỡng 15 - 16%/năm khiến người mua nhà "chùn tay". Hệ quả là tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026 đã giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025.