Một bạn đọc thắc mắc: cơ quan chức năng vừa dừng thực hiện khu đô thị quy mô hàng ngàn hécta. Nhiều năm nay quy hoạch dự án này đã "treo" quyền lợi về đất đai của người dân, khiến nhà xuống cấp khó sửa chữa, chuyển nhượng cũng gặp trở ngại...

Vậy khi dừng thực hiện quy hoạch thì người dân có được xây nhà mới, chuyển nhượng đất đai... như các nơi khác không? 

Đất trong quy hoạch vẫn sử dụng bình thường

Thạc sĩ luật Ngô Gia Hoàng, giảng viên Trường đại học Luật TP.HCM trả lời:

Theo khoản 4 điều 76 Luật Đất đai 2024, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm ở cấp huyện, thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Quy hoạch sử dụng đất là định hướng tổng thể về việc đất ở khu vực nào sẽ được sử dụng vào mục đích gì trong tương lai, như làm đường giao thông, công viên, khu dân cư hay đất sản xuất, kinh doanh. 

Theo pháp luật hiện hành, quy hoạch sử dụng đất thường được lập cho thời kỳ 10 năm, kèm theo tầm nhìn dài hạn hơn tùy từng cấp quy hoạch. Như hiện nay quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Kế hoạch sử dụng đất là bước triển khai cụ thể quy hoạch theo từng giai đoạn để tổ chức thực hiện trên thực tế. Theo Luật Đất đai 2024, kế hoạch sử dụng đất được lập theo 5 năm ở cấp quốc gia và hằng năm ở cấp huyện để xác định khu vực nào sẽ thực hiện trước, thời điểm nào thu hồi đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Quy hoạch trả lời câu hỏi: đất này dùng để làm gì? Còn kế hoạch sử dụng đất giải đáp: bao giờ thực hiện? Nếu đất trong quy hoạch nhưng Nhà nước chưa có kế hoạch thu hồi thì người dân vẫn được sử dụng đất bình thường.

Khi Nhà nước có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế một số quyền theo khoản 6 điều 76 Luật Đất đai 2024. Nếu đất thuộc diện bị thu thì người dân vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, không được trồng mới cây lâu năm.

Trong thời gian chờ thu hồi, người dân không được xây nhà mới hoặc trồng cây lâu năm để làm tăng giá trị bồi thường. Nếu nhà hư hỏng xuống cấp thì có thể sửa chữa, cải tạo nhà hoặc có thể xin giấy phép xây dựng có thời hạn để xây dựng nhà mới.

Sau 2 năm phải rà soát hủy bỏ hoặc điều chỉnh quy hoạch "treo"

Lâu nay, người dân thường hiểu lầm rằng thửa đất nằm trong quy hoạch thì người sử dụng đất sẽ không được chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế hoặc thực hiện các quyền khác. 

Luật Đất đai 2024 xác định rõ nguyên tắc: người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế, chia tách thửa đất... mà không bị ngăn chặn bởi lý do "đất đã có quy hoạch".

Thực tế "quy hoạch treo", "dự án treo" khiến người dân sống trong khu vực khó khăn do bị hạn chế xây, sửa nhà, chuyển nhượng không được giá cao, muốn thế chấp vay vốn thì ngân hàng dè dặt; muốn đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất cũng không dám làm vì không biết khi nào bị thu hồi.

Luật Đất đai 2024 quy định, nếu đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thu hồi hoặc chuyển mục đích nhưng sau 2 năm liên tục vẫn chưa thu hồi đất hoặc chuyển mục đích thì cơ quan có thẩm quyền phải xem xét, đánh giá, điều chỉnh hoặc hủy bỏ và phải công bố công khai thông tin (khoản 7 điều 76).

Luật Đất đai 2024 đã rút thời hạn xử lý đất trong kế hoạch sử dụng đất xuống còn 2 năm so với 3 năm theo quy định trước đây. Hằng năm, UBND cấp tỉnh phải rà soát, xử lý và công bố công khai việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng, điều chỉnh hoặc hủy bỏ thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất đã ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm.

Luật Đất đai cũng quy định khu vực đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không cấp giấy đỏ, trừ trường hợp quyết định thu hồi đã có 3 năm mà chưa thực hiện trên thực tế (khoản 1 điều 151). 

Đây là quy định thực tế, giải quyết vướng mắc tồn tại hàng chục năm của nhiều hộ dân có đất nằm trong quyết định thu hồi treo, không thể cấp giấy đỏ để thực hiện các quyền về đất.

Ở dự án trên cần hiểu "dừng quy hoạch" không đồng nghĩa với việc người dân được tự do xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc phân lô, tách thửa. 

Sau khi dừng quy hoạch cũ, cơ quan nhà nước có thể sẽ rà soát hồ sơ pháp lý, điều chỉnh hoặc thay thế bằng quy hoạch mới. Người sử dụng đất vẫn phải tuân thủ quy hoạch chung của thành phố và các quy định pháp luật về xây dựng, đất đai có liên quan.

Mở lối xuống biển cho dân đi: Điều chỉnh quy hoạch dự án ven biển Đà Nẵng

UBND phường Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng) đang tổ chức lấy ý kiến cộng đồng tại khu vực đối với nội dung điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Future Property Invest.