Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Chống đầu cơ, hay hạn chế quyền giao dịch hợp pháp?

Tuy nhiên, khi quyền chuyển nhượng đã được ghi nhận trong nhiều đạo luật và có cơ chế kiểm soát cụ thể, cần cân nhắc liệu biện pháp cấm tuyệt đối có thực sự giải quyết được nguyên nhân của những bất cập trên thị trường bất động sản.

Tại phiên thảo luận ngày 30-10, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời kiến nghị giới hạn mức thu tiền của chủ đầu tư ở mức 70% giá trị hợp đồng.

Không thể đồng nhất chuyển nhượng hợp đồng với đầu cơ

Đây là đề xuất xuất phát từ mối quan ngại có cơ sở về tình trạng đầu cơ, mua bán suất, chuyển nhượng qua nhiều tầng nấc, thu tiền chênh lệch và tạo giá ảo trên thị trường. Tuy nhiên, cần phân biệt hành vi đầu cơ, thao túng thị trường với quyền chuyển nhượng hợp đồng được pháp luật thừa nhận.

Về bản chất, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không đồng nghĩa với chuyển nhượng quyền sở hữu căn nhà chưa hình thành. 

Đây là việc bên mua chuyển giao vị trí pháp lý của mình trong quan hệ hợp đồng cho người khác, bao gồm cả quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.

Người mua có thể chuyển nhượng vì thay đổi nhu cầu, khó khăn tài chính hoặc không còn khả năng tiếp tục thực hiện hợp đồng. Những trường hợp này không mặc nhiên là đầu cơ hay vi phạm pháp luật.

Cấm tuyệt đối có thể làm phát sinh giao dịch ngầm

Nghị định 96/2024/NĐ-CP, theo các quy định sửa đổi, bổ sung hiện hành, đã quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng, hồ sơ, việc xác nhận của chủ đầu tư và trách nhiệm của các bên. Cơ chế này tạo cơ sở để cơ quan quản lý và các chủ thể liên quan kiểm soát quá trình chuyển nhượng.

Vấn đề đặt ra là nếu thị trường xuất hiện tình trạng mua bán suất, thu tiền chênh lệch, chuyển nhượng nhiều lần hoặc giao dịch trá hình thì nguyên nhân nằm ở quyền chuyển nhượng hợp pháp hay ở việc lợi dụng quyền đó để thực hiện hành vi vi phạm?

Nếu cấm toàn bộ, các giao dịch có nhu cầu thực tế không vì thế mà biến mất. 

Chúng có thể chuyển sang hình thức đặt cọc, ủy quyền, góp vốn, thỏa thuận dân sự hoặc những giao dịch khác nhằm che giấu việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ. Khi đó, người mua có thể mất đi cơ chế chuyển nhượng chính thức, còn cơ quan quản lý lại khó kiểm soát hơn.

Vì vậy, cần đánh giá tính cần thiết và tương xứng của biện pháp hạn chế quyền, trên cơ sở các nguyên tắc tại Điều 14, Điều 32 và Điều 33 Hiến pháp năm 2013. 

Không thể chỉ từ nguy cơ một số chủ thể lợi dụng giao dịch để đầu cơ mà mặc nhiên xem mọi trường hợp chuyển nhượng hợp pháp đều là nguyên nhân gây bất ổn thị trường.

Kiểm soát vi phạm thay vì triệt tiêu quyền giao dịch

Đề xuất giới hạn mức thu tiền của chủ đầu tư ở mức 70% cũng cần được đặt trong tương quan với Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. 

Quy định hiện hành đã giới hạn tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà ở không quá 70%; trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại được thanh toán khi người mua được cấp giấy chứng nhận.

Do đó, cần phân biệt giới hạn 70% trước thời điểm bàn giao với việc chỉ cho phép thu tối đa 70% cho đến khi cấp giấy chứng nhận. Đây là hai phương án chính sách khác nhau, tác động trực tiếp đến dòng tiền của dự án và quyền lợi của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Hướng tiếp cận phù hợp hơn không phải là cấm tuyệt đối quyền chuyển nhượng, mà là siết chặt điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh; minh bạch thông tin dự án; kiểm soát dòng tiền và hoạt động môi giới; cập nhật lịch sử chuyển nhượng; đồng thời xử lý nghiêm hành vi gian lận, thao túng giá, huy động vốn trái phép và kinh doanh không đủ điều kiện.

Bảo vệ người mua nhà ở thực là mục tiêu chính đáng. Nhưng bảo vệ người mua không đồng nghĩa với việc tước bỏ một phương thức giao dịch hợp pháp của họ. Một chính sách tốt cần ngăn chặn được hành vi vi phạm, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của những người tham gia thị trường ngay tình.

Trong quản lý thị trường bất động sản, điều quan trọng không phải là loại bỏ một quyền giao dịch vì có người lợi dụng nó, mà là thiết kế cơ chế đủ chặt chẽ để quyền được thực hiện đúng pháp luật và hành vi vi phạm phải chịu trách nhiệm.

Doanh nghiệp kiến nghị tháo gỡ thủ tục mở bán nhà hình thành trong tương lai

Luật quy định thời gian xác nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ trong 15 ngày làm việc. Nhưng nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM cho biết họ đang phải chờ đợi nhiều hơn thế, gây tắc nghẽn nguồn cung và tăng chi phí.