Ngày 26-8, Đoàn đại biểu Quốc hội tại TP.HCM đã giám sát thực hiện Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực đầu năm 2007) và Luật nhà ở (có hiệu lực ngày 1-7-2006) tại quận 7, quận Bình Tân và huyện Bình Chánh. Hai luật trên được kỳ vọng sẽ tái lập thị trường bất động sản vốn rất bát nháo trước đó nhưng thực tiễn cho thấy người mua nhà vẫn bị thiệt, nảy sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại mà khách hàng luôn ở thế yếu hoặc Nhà nước phải đứng ra giải quyết.

Chủ đầu tư dại gì làm đúng?

Tại quận Bình Tân có 52 dự án nhà ở đã phủ kín diện tích nhưng chỉ có 10% dự án hoàn chỉnh hạ tầng, 20% đang triển khai hạ tầng có tiến độ tốt, 70% chưa được xây dựng công trình công cộng hoặc xây dựng hạ tầng không đủ chất lượng. Ông Trần Minh Khiêm, phó chủ tịch UBND quận Bình Tân, cho biết diện tích đất công viên trong các dự án nhà ở thường bị các chủ đầu tư chiếm dụng làm “của riêng” như rào lại làm sân tennis cho thuê. Có trường hợp mỗi thành viên trong hội đồng quản trị của chủ đầu tư được chia khai thác một mảng công viên trong dự án nhà ở.

UBND huyện Bình Chánh cho biết theo quy định, chủ đầu tư chỉ cần có 15-20% tổng vốn đầu tư sẽ được giao đất thực hiện dự án. Sau đó, chính quyền phát hiện số tiền 20% vốn đó được chủ đầu tư bảo đảm cho ba, bốn dự án nhưng luật chưa có quy định nên không thể xử lý được. Hậu quả là dự án chậm triển khai, “treo” dự án, làm chậm quá trình thực hiện quy hoạch. Hoặc như quy định chung cư phải hoàn công mới được đưa vào sử dụng nhưng nhiều chung cư đã được bán trước, khi chủ đầu tư vừa xây xong có người đến ở mà không cần hoàn công. Chủ đầu tư làm sai quy trình, gây nguy hiểm đến tính mạng của hàng trăm người dân cư trú trong đó nhưng không bị chế tài...

Các đại biểu đưa ra nhiều trường hợp vi phạm khác mà chưa có chế tài như chủ đầu tư bán nhà cho dân rồi đem dự án thế chấp ở ngân hàng để lấy tiền lần hai. Hoặc chậm giao nhà, đất đến 5-7 năm, chậm làm giấy chủ quyền nhà, đất cũng 7-10 năm... “Việc làm sai không ai xử phạt, không bị chế tài gì thì chủ đầu tư dại gì làm đúng” - đại biểu Trần Du Lịch ví von. Các đại biểu cũng phân tích các dự luật chưa bảo vệ được người mua nhà vốn luôn ở thế yếu hơn so với các chủ đầu tư dự án nhà ở khi xảy ra tranh chấp. Các đại biểu kiến nghị khi người dân góp vốn vào một dự án, chủ đầu tư phải mở một tài khoản ở ngân hàng với điều kiện bắt buộc là ngân hàng chỉ giải ngân cho những hạng mục của chính dự án đó. Nếu ngân hàng bao che cho chủ đầu tư đem tiền của dự án này đầu tư việc khác thì lúc đó Nhà nước sẽ truy tố ngân hàng.

Bỏ trống giao dịch bất động sản riêng lẻ

Theo các địa phương, Luật kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh những hoạt động giao dịch của nhà, đất trong các dự án. Còn những giao dịch nhà ở riêng lẻ bên ngoài (chiếm một tỉ lệ không nhỏ) thì hầu như bị bỏ trống. Đối với các giao dịch bất động sản riêng lẻ, Nhà nước chỉ nắm được số lượng giao dịch thông qua việc đóng lệ phí trước bạ chứ không nắm được bản chất bên trong, không đánh giá được tiềm năng cũng như những rủi ro tiềm ẩn. Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, trưởng phòng kế hoạch Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM, đưa ra thực tế người mua bất động sản bên ngoài dự án không an tâm vì khó tiếp cận thông tin về pháp lý nhà, đất trước khi đặt cọc. Hiện có nhiều cơ quan “gác cổng” việc mua bán nhà, đất của người dân như cơ quan công chứng, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất... nhưng nếu có rủi ro xảy ra, giấy tờ giả mạo, người bán gian dối... thì không rõ ai chịu trách nhiệm.

Ông Nguyễn Thành Tài, nguyên phó chủ tịch UBND TP, nhận xét qua bảy năm thực hiện hai dự luật trên, TP vẫn phát triển theo “vết dầu loang” chứ không theo mô hình đô thị vệ tinh như quy hoạch. Đại diện huyện Bình Chánh cho biết trong số hơn 179.000 người dân tăng thêm trên địa bàn huyện trong bảy năm qua thì rất ít người vào sống trong các dự án nhà ở đã được chính quyền quy hoạch. Phần lớn họ đến các khu dân cư tự phát, hoặc những khu vực quy hoạch khu dân cư hiện hữu. Những dự án hoàn chỉnh rất ít người ở, nhiều chung cư hoàn thành đã lâu mà không có đủ 50% số hộ dân để tổ chức hội nghị nhà chung cư. Do giá nhà, đất trong các dự án gánh nhiều phí nên quá cao so với giá mua bên ngoài. Đây cũng là nguyên nhân chính của việc xây nhà không phép xảy ra trên địa bàn huyện Bình Chánh và các quận ven, huyện ngoại thành khác.