Quan điểm được nhiều chuyên gia đưa ra trong cuộc trao đổi với Tuổi Trẻ khi nghị định 357 quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực thực thi từ 1-3.

Minh bạch từng giao dịch bất động sản

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc marketing của Batdongsan.com.vn, cho rằng việc định danh bất động sản, công khai thông tin về các giao dịch bất động sản trên hệ thống thông tin do Nhà nước quản lý sẽ chấm dứt thời kỳ "mua trong sương mù" trên thị trường hiện nay.

Ai làm trong ngành lâu năm đều biết một trong những "đặc sản" của thị trường bất động sản là tình trạng bất cân xứng về thông tin.

Người bán biết nhiều hơn người mua, môi giới biết nhiều hơn khách hàng, chủ đầu tư kiểm soát phần lớn dữ liệu liên quan đến sản phẩm do họ cung cấp. Kết quả, người mua thường là bên chịu thiệt nhất trong chuỗi thông tin đó.

Chia sẻ thêm, ông Long phân tích khi mỗi bất động sản được gắn một mã định danh riêng và tích hợp vào hệ thống dữ liệu tập trung, về lý thuyết người dân có thể tra cứu lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý, tranh chấp, thế chấp cũng như thông tin quy hoạch liên quan.

Việc tiếp cận thông tin đầy đủ hơn sẽ giúp giảm tâm lý lo ngại, hạn chế quyết định mua bán dựa trên tin đồn hay hiệu ứng FOMO (hiệu ứng tâm lý khi một người lo sợ mình bỏ lỡ cơ hội hay lợi ích mà người khác đang có được).

Ông Long nhấn mạnh: "Sự thay đổi này cũng đồng nghĩa toàn bộ hệ sinh thái bất động sản phải thích nghi. Chủ đầu tư cần nâng cao mức độ tuân thủ và minh bạch trong công bố thông tin. Môi giới phải nâng cấp năng lực chuyên môn để thực hiện vai trò tư vấn thực chất, thay vì chỉ làm trung gian kết nối giao dịch. Người mua cũng cần chủ động tiếp cận dữ liệu và nâng cao hiểu biết để trở thành người tiêu dùng thông thái".

Đồng tình, luật sư Bùi Quốc Tuấn, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng với dữ liệu định danh bất động sản thì người mua nhà sẽ không còn ở thế yếu như trước nay khi nắm rõ "lai lịch" từng sản phẩm bất động sản.

Bởi theo ông Tuấn, từ trước đến nay người mua nhà muốn tìm hiểu điều kiện mở bán của dự án thì xem thông tin trên cổng thông tin của Sở Xây dựng, muốn xem thông tin vi phạm đất đai của dự án thì có thể xem trên cổng thông tin Sở Nông nghiệp và Môi trường, còn tham khảo giá cả thì có thể hỏi môi giới.

Thời gian tới khi có mã định danh dự án thì người dân sẽ tìm hiểu thống nhất ở một đầu mối.

"Với định danh bất động sản, người mua nhà muốn đặt cọc, mua nhà ở dự án nào thì hoàn toàn có thể truy cập vào cổng dịch vụ công để đề nghị cơ quan chức năng cung cấp thông tin pháp lý dự án tương ứng để an tâm quyết định.

Trong tình huống phát hiện dự án chưa đủ điều kiện mở bán mà bán lụi hay căn hộ đã có người đặt cọc, mua mà vẫn còn nhận cọc, bán cho người khác thì hoàn toàn có thể báo cho cơ quan chức năng xử lý...", ông Tuấn tư vấn.

Người mua, bên bán, Nhà nước đều lợi

Công cụ mã định danh giống "căn cước" của từng sản phẩm bất động sản giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn. Mã định danh bất động sản sẽ không thay đổi qua các lần giao dịch mà chỉ cập nhật bổ sung tên người sở hữu bất động sản, giá bất động sản qua mỗi lần giao dịch.

Qua đó cơ quan quản lý nhà nước sẽ chuẩn hóa dữ liệu thị trường, nắm được có bao nhiêu bất động sản được giao dịch trong một năm, tần suất giao dịch của từng bất động sản, khắc phục tình trạng thiếu đồng nhất dữ liệu trên thị trường hiện nay.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), thị trường minh bạch không chỉ có lợi cho bên mua nhà mà cho cả bên bán, lực lượng trung gian - môi giới và các lực lượng có liên quan giao dịch (như công chứng...).

Việc xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cũng giúp cơ quan quản lý nhà nước điều tiết thị trường kịp thời khi có biến động. Đây là cơ sở để Nhà nước đưa ra chính sách chống đầu cơ bất động sản, kiểm soát giao dịch bất động sản trên thị trường, qua đó phân biệt được giao dịch nhà đất nào để ở, giao dịch nào phục vụ đầu tư, kinh doanh, giao dịch nào vì mục đích lướt sóng.

"Ví dụ, thông qua dữ liệu định danh, Nhà nước thấy được trong một thời gian ngắn cá nhân, tổ chức mua rồi bán nhiều bất động sản thì nhận diện đây là hoạt động lướt sóng, đầu cơ. Thông qua dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với hệ thống cơ sở dữ liệu dân cư trong thời gian tới sẽ giúp Nhà nước dễ dàng điều hành chính sách thuế với nhà đất, đưa ra các giải pháp điều tiết sát với thị trường khi cần thiết.

Hiện nay do thiếu cơ sở dữ liệu về nhà đất nên đôi khi nhận định về thị trường chưa thực sự chuẩn xác...", ông Châu phân tích.

Còn theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, với dữ liệu thị trường chuẩn, cơ quan quản lý cũng đánh giá được đúng biến động thị trường, đâu là thời điểm thị trường "sốt nóng", giai đoạn nào thị trường trầm lắng, phân khúc bất động sản nào được giao dịch nhiều nhất, biến động giá của từng phân khúc bất động sản...

Mặc dù tình trạng "sốt nóng" trên thị trường đôi khi còn phụ thuộc vào cung - cầu, tuy nhiên với hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đầy đủ sẽ giúp các cơ quan quản lý nhà nước chủ động trong điều tiết cung - cầu thị trường, đưa ra các dự báo sát với thị trường.

"Cơ quan quản lý nhà nước có thể dự báo được 5 năm tới xã hội cần bao nhiêu bất động sản, tình trạng tồn kho thị trường, từ đó lên kế hoạch, phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở cho từng địa phương. Các chủ đầu tư cũng nắm bắt được xu hướng thị trường để đưa ra các quyết định đầu tư phù hợp.

Việc cấp mã định danh bất động sản chỉ là bước đầu, các cơ quan quản lý trung ương và địa phương vẫn cần thời gian để thu thập, cập nhật thông tin theo mã định danh của từng bất động sản. Từ đó mới có thể hình thành được một hệ thống thông tin, dữ liệu đầy đủ về thị trường", ông Trung lưu ý thêm.

Định danh bất động sản từ gốc

Theo nghị định 357 của Chính phủ, việc định danh và cập nhật thông tin bất động sản được thực hiện ngay từ gốc, tức là từ thời điểm dự án, sản phẩm hình thành gắn với thửa đất.

Theo nghị định 357, dự án ngay từ bước chủ trương đầu tư đã được cơ quan quản lý nhà nước cấp mã định danh dự án. Việc định danh được thực hiện đồng thời với quá trình giải quyết thủ tục hành chính, bảo đảm mỗi bất động sản có một mã số duy nhất và xuyên suốt vòng đời pháp lý.

Dự án làm đến đâu đều được quản chặt

Theo đó, sau khi có mã định danh từ lúc hoàn thiện chủ trương đầu tư dự án trải qua các bước hoàn thiện pháp lý, cấp phép xây dựng, mở bán... thì tiến độ cũng như pháp lý dự án được cập nhật theo thời gian vô mã định danh. Điều này tương tự như người dân cập nhật các thông tin liên quan bảo hiểm y tế, bằng lái xe... vào tài khoản định danh điện tử VNeID.

Bên cạnh đó, các căn hộ hình thành trong tương lai tại dự án cũng được cấp mã định danh sẽ giúp quản lý tiến độ xây dựng, hoàn thành, đã bán cho khách hàng hay chưa... Việc này có thể giải quyết căn cơ tình trạng phổ biến là chủ đầu tư dùng căn hộ thế chấp hoặc nhận đặt cọc của nhiều khách hàng. Bởi lẽ thông qua mã định danh từng căn hộ thì cơ quan chức năng cũng như người mua có thể biết được đã có người đặt mua căn hộ hay chưa.

Về phía chủ đầu tư dự án, nghị định quy định có trách nhiệm chủ động cập nhật liên tục thông tin dự án lên hệ thống căn cứ mã định danh. Còn các cá nhân hành nghề môi giới cũng phải có đầy đủ chứng chỉ, hành nghề đúng quy định và được quản lý chặt chẽ qua mã định danh.

Như vậy ở góc độ quản lý nhà nước thì cơ quan chức năng sẽ quản lý chặt chẽ được dự án từ lúc có chủ trương đầu tư. Thông qua mã định danh, cơ quan chức năng dễ dàng theo dõi dự án có triển khai hay không, triển khai đến đâu, pháp lý hoàn thiện chưa, được mở bán chưa, nếu chưa đủ điều kiện mở bán mà quảng cáo bán căn hộ bên ngoài sẽ xử lý ngay.

Sở Xây dựng các địa phương sẽ chủ động cập nhật dữ liệu trên cơ sở hồ sơ pháp lý mà chủ đầu tư nộp khi thực hiện các thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi dự án hoặc xác nhận đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Đã cấp hơn 7.000 tài khoản

Theo quy định, mã định danh bất động sản là một chuỗi ký tự số và chữ, có tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà hoặc bất động sản trong công trình xây dựng, được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản. Mã định danh bất động sản bao gồm các trường thông tin: mã định danh thửa đất, mã số thông tin dự án, công trình xây dựng, mã định danh địa điểm (nếu có), dãy ký tự tự nhiên.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, bà Hoàng Thu Hằng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho hay Bộ Xây dựng là cơ quan thực hiện quản lý, cấp mật khẩu và cấp quyền sử dụng tài khoản định danh điện tử trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cho Bộ Xây dựng.

Chủ đầu tư dự án bất động sản cung cấp thông tin, dữ liệu cho UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương nơi có dự án triển khai. Còn mã định danh bất động sản do Sở Xây dựng gắn cho từng sản phẩm bất động sản.

Tính đến thời điểm hiện tại, hệ thống đã cấp hơn 7.000 tài khoản cho các tổ chức, cá nhân có liên quan trên cả nước. Thông tin từ Sở Xây dưng TP.HCM, sở cũng đã cấp được hơn 600 tài khoản cho các chủ đầu tư dự án bất động sản. Trên cơ sở đó, các chủ đầu tư chịu trách nhiệm cập nhật chính xác tình hình dự án triển khai, các sản phẩm bất động sản trên đất... theo hướng dẫn định danh của Bộ Xây dựng.

Ngân hàng thận trọng, phân tích các kênh doanh nghiệp bất động sản đang 'xoay tiền'

Tăng trưởng tín dụng thận trọng hơn trong năm 2026 đang đặt doanh nghiệp bất động sản vào thế khó, vừa phải chịu mặt bằng lãi suất cao hơn mà còn khó tiếp cận vốn hơn.