Bồi thường đất nông nghiệp: Để giá bồi thường sát giá thị trường

29/11/2018 08:29 GMT+7

TTO - Người dân TP.HCM than giá bồi thường đất nông nghiệp thấp hơn giá thị trường, còn cơ quan chức năng thì nói không tìm ra hợp đồng giao dịch thành đúng giá thực tế để làm cơ sở tính giá bồi thường.

Bồi thường đất nông nghiệp: Để giá bồi thường sát giá thị trường - Ảnh 1.

Nhà nước bồi thường đất nông nghiệp thấp hơn giá thị trường khiến người dân bị thiệt. Trong ảnh: một đầm tôm là đất nông nghiệp tại xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, TP.HCM - Ảnh: TUYẾT KIỀU

Một cán bộ làm công tác bồi thường ở huyện Nhà Bè cho biết khi lấy ý kiến về giá bồi thường đất nông nghiệp ở các dự án, 10/10 người dân không đồng ý vì cho rằng giá đất bồi thường không bằng giá thị trường.

Tình trạng này cũng diễn ra ở hầu hết dự án có bồi thường đất nông nghiệp tại TP.HCM.

Tiền hỗ trợ gấp 19 lần tiền bồi thường!

UBND Q.Bình Thạnh đang lấy ý kiến của người dân về phương án giá bồi thường cho dự án chống sạt lở ở bán đảo Thanh Đa giai đoạn 2 và 4, dự kiến 4-6 triệu đồng/m2 nhưng người dân chưa đồng ý vì cho rằng giá chuyển nhượng đất nông nghiệp ở khu vực dự án hiện nay đến hơn 15 triệu đồng/m2.

Đầu năm nay, dư luận rộ lên chuyện một người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi trong một dự án tại quận 7 khiếu nại chủ đầu tư dự án vì không được giao tiền hỗ trợ theo thỏa thuận.

Tài liệu của người này đưa ra cho thấy giá bồi thường của lô đất nông nghiệp hơn 8.300m2 hơn 33 tỉ đồng. Nhưng trong một hợp đồng khác, chủ đầu tư thỏa thuận hỗ trợ thêm hơn 630 tỉ đồng cho chủ lô đất.

Số tiền hỗ trợ này cao gấp 19 lần giá bồi thường theo phương án do Nhà nước ban hành. Sau đó, chủ đầu tư chậm thanh toán tiền hỗ trợ nên chủ đất đã khiếu nại vụ việc.

Đại diện ban bồi thường giải phóng mặt bằng một quận ven TP.HCM cho biết việc chủ đầu tư phải hỗ trợ người dân bị thu hồi đất nông nghiệp là khá phổ biến.

Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá thực

Đại diện Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận Bình Thạnh cho biết Nhà nước khuyến khích người dân cung cấp hồ sơ chứng cứ về mức giá để hoàn thiện phương án giá trình cơ quan chức năng phê duyệt.

Ông Nguyễn Văn Tài, phó chủ tịch UBND H.Bình Chánh, cho hay theo thông tư 36 của Bộ Tài chính về thẩm định giá, giá đất làm căn cứ để xây dựng giá bồi thường phải là giá giao dịch thành trong điều kiện bình thường.

Tuy nhiên, cái khó của việc định giá đất nông nghiệp là tìm ra tài sản giao dịch thành ghi giá chuyển nhượng thực.

Ông Tài cho biết các đơn vị chỉ chấp nhận giá trên các hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, nhưng người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đất thường ghi giá rất thấp để giảm nghĩa vụ tài chính.

Lãnh đạo ban bồi thường giải phóng mặt bằng một huyện ngoại thành cho rằng không chấp nhận giá đất tham chiếu từ phỏng vấn, trao đổi với người dân hay người môi giới thì không thể có giá bồi thường sát giá thị trường được.

Vị này thừa nhận với giá bồi thường do Nhà nước chi trả, người dân không thể mua được đất nông nghiệp khác với diện tích và vị trí tương đương nên phải chịu thiệt thòi.

Vì vậy, có thực tế là trong dự án làm kinh tế, các chủ đầu tư phải hỗ trợ thêm để người dân giao đất. Nhưng với các dự án hạ tầng, công trình công cộng thì người dân không được khoản hỗ trợ thêm.

Bồi thường cao hơn được không?

Nhiều người dân thấy thiệt thòi khi phần đất nông nghiệp trong khu dân cư hay đất nông nghiệp tiếp giáp mặt tiền đường cũng được bồi thường ngang giá với đất nông nghiệp thuần. Đây là những vị trí có nhiều cơ hội được chuyển mục đích thành đất ở và giá đất chuyển nhượng trên thị trường cũng khá cao.

Một chuyên gia về bồi thường ở Q.Bình Tân cũng nhận định khi người dân chuyển nhượng thì thuận mua vừa bán, không tách bạch được diện tích đất nông nghiệp và diện tích đất ở trong cùng thửa.

Trong thẩm định giá, các đơn vị thẩm định cũng chỉ phân loại đất, chứ không thẩm định sâu loại đất nông nghiệp trong khu dân cư hay đất nông nghiệp thuần.

Vị này dẫn chứng giá bồi thường đất nông nghiệp cao nhất của các dự án trên địa bàn quận Bình Tân đến nay khoảng 3,8 triệu đồng/m2. Nhưng tại dự án đường Tên Lửa nối dài có giá đất ở trên thị trường lên đến 100 triệu đồng/m2, diện tích đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư không thể bồi thường giá 3,8 triệu đồng/m2 được.

Do đó, phải thêm một mức giá khác dành cho các diện tích đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, bằng 30% giá đất ở là hợp lý.

Trưởng ban bồi thường giải phóng mặt bằng một huyện tại TP.HCM đề nghị nên lấy giá đất ở trừ đi các chi phí như tiền sử dụng đất, lợi nhuận, chi phí quản lý doanh nghiệp... để tính ra giá trị của đất nông nghiệp.

"Cách làm này sẽ ra giá bồi thường đất nông nghiệp cao hơn hiện nay" - vị này nói.

* Ông Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường):

Trao quyền cho đơn vị thẩm định giá

Giá bồi thường đất phải đúng giá thị trường, còn phương pháp thẩm định giá mà không cho kết quả đúng giá thị trường thì phải xem lại phương pháp.

Thứ nhất, việc thẩm định giá thị trường không chỉ dựa vào những giao dịch thành, mà phải để cho đơn vị thẩm định giá quyền chủ động thu thập các nguồn thông tin tin cậy và chịu trách nhiệm về nguồn thông tin đó.

Như vậy, giá "đầu vào" có thể từ những lời khai của người dân đã chuyển nhượng đất, từ các sàn giao dịch bất động sản, từ đội ngũ môi giới...

Thứ hai, Nhà nước thay đổi quy định để khuyến khích người dân khai đúng giá thật khi mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện tại, việc tính lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân... đều dựa trên giá do người dân khai trong hợp đồng.

Vì vậy nên người dân khai trong hợp đồng thấp hơn giá mua bán thật để đóng thuế thấp.

Theo tôi, chỉ cần quy định thu thuế trên giá do Nhà nước ban hành (tất nhiên phải điều chỉnh giá nhà nước) thì người dân sẽ không khai giá thấp nữa.

DƯƠNG NGỌC HÀ
Bình luận (0)
    Xem thêm bình luận
    Bình luận Xem thêm
    Bình luận (0)
    Xem thêm bình luận