Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, số địa phương điều chỉnh, ban hành bảng giá đất mới sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Quy định rõ mức thu với từng loại đất

Bà Vũ Lan Anh - phó tổng giám đốc Tập đoàn CEO - cho biết theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, đất thương mại, dịch vụ là đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ, trong đó bao gồm các công trình, cơ sở du lịch, nghỉ dưỡng như khách sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch.

"Luật Đất đai 2024 cũng quy định việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường phải thực hiện theo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư và thực tiễn áp dụng. 

Nhưng trên thực tế các địa phương thường thu tiền thuê đất một lần đối với đất thương mại dịch vụ ở mức cao.

Giá đất thương mại, dịch vụ cao không khuyến khích đầu tư vào các dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ. Để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với nhà đầu tư nên xem xét xác định giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% - 40% so với giá đất ở", bà Vũ Lan Anh kiến nghị.

Bàn về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - nêu: Khoản 4, điều 5, nghị định 102 năm 2024 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 quy định đất xây dựng công trình sự nghiệp được chia thành nhiều loại như: đất xây dựng công trình văn hóa, cơ sở xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao...

Bên cạnh đó, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cũng được phân chia thành các loại: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.

Ông Châu nói thêm: "Điều này cho thấy sự cần thiết phải có các quy định cụ thể về mức thu tiền sử dụng đất tương ứng với từng loại đất, đặc biệt là đất sử dụng cho mục đích giáo dục đào tạo, y tế, thể thao.

Nhưng hiện nay nhiều địa phương vẫn chưa ban hành đầy đủ các quy định này, quy định của cấp tỉnh chưa được hoàn thiện, gây khó khăn cho việc thực hiện luật đồng bộ và hiệu quả".

Gom vào một nhóm là không đúng

Chia sẻ về việc xây dựng bảng giá đất ở địa phương thời gian qua, GS.TS Hoàng Văn Cường, ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, cho hay Luật Đất đai hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất nên việc một số địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở với đất thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định một mức giá thu chung trong bảng giá là không đúng, thậm chí có sự cẩu thả. Luật và nghị định không quy định như vậy.

Cũng theo ông Cường, định giá phải theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất. Mặt khác, Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương không chỉ trong việc định giá đất mà còn trong vấn đề điều tiết tài chính đất đai.

"Với vấn đề cho thuê đất, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu 0,25% (theo nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ) trong những trường hợp cần thiết. Dự án nào cần ưu tiên phát triển kinh tế thì thu mức thấp, dự án nào không ưu tiên thì thu mức cao hơn", ông Cường nhấn mạnh.

Còn theo ông Lê Văn Bình - phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và môi trường, Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất để các địa phương được ban hành bảng giá. Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình bảng giá đất lên HĐND quyết định. Điều đó cho thấy càng ngày quy định càng mang tính chất chuyên nghiệp, rõ trách nhiệm của từng cơ quan.

"Định giá đất các dự án bất động sản (nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng) không áp dụng bảng giá đất mà xác định theo giá đất cụ thể. Còn những dự án như khu công nghiệp trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá hằng năm, những trường hợp khác sẽ thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Với doanh nghiệp thuê đất trả tiền đất hằng năm, khi bảng giá đất tăng chi phí của họ sẽ tăng. Tuy nhiên tại khoản 2, điều 153 Luật Đất đai 2024 đã quy định ổn định về tiền thuê đất với những trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm. Theo đó, việc điều chỉnh tăng tiền thuê đất sẽ không vượt quá tỉ lệ do Chính phủ quy định trong từng thời kỳ", ông Bình cho biết thêm.

Định giá đất đang là điểm nghẽn của thị trường bất động sản

Nhiều địa phương dự án đắp chiếu, không triển khai được vì vướng định giá đất, tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản theo thị trường đang là điểm nghẽn của điểm nghẽn.