Việc hợp nhất TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu không đơn thuần là thay đổi trên bản đồ hành chính.

Sự cộng hưởng giữa một trung tâm dịch vụ - tài chính, một thủ phủ công nghiệp và một cửa ngõ hàng hải quốc tế hứa hẹn tạo ra một cực tăng trưởng kinh tế thống nhất với sức cạnh tranh vượt trội.

Tiền đề để triển khai TOD 

Cùng với đó, áp lực đè lên hạ tầng, nhà ở và dịch vụ công đang tăng theo cấp số nhân, đòi hỏi một tầm nhìn quy hoạch cùng khung thể chế vượt trội. Nếu không, siêu đô thị TP.HCM có nguy cơ trở thành một thực thể khổng lồ mất kiểm soát. Khi đó các vấn đề cũ không những không được giải quyết mà còn trầm trọng hơn.

Trong bối cảnh đó, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được xác định là xương sống cho cuộc tái thiết này. Quyết định sáp nhập vô hình trung khiến các quy hoạch riêng lẻ trước đây trở nên lỗi thời, đồng thời tạo ra cơ hội vàng để định hình một mạng lưới đường sắt đô thị hoàn toàn mới với quy mô khoảng 1.000km. 

Đây không đơn thuần là phép cộng các dự án cũ, mà là một chiến lược kiến tạo không gian, với mạng lưới metro không chỉ xuyên tâm mà còn vươn xa, kết nối liên vùng một cách thực chất. Những dự án như kéo dài tuyến metro số 1 về Bình Dương, tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành, hay tuyến TP.HCM - Cần Giờ (có thể vươn tới Vũng Tàu) chính là những mảnh ghép đầu tiên của khung xương sống này.

Mạng lưới giao thông trên sẽ là tiền đề để triển khai mô hình TOD ở một cấp độ cao hơn, tương tự cách Tokyo hay Seoul đã làm. Cách tiếp cận đó sẽ biến mỗi nhà ga metro không chỉ là điểm trung chuyển mà còn là hạt nhân của một trung tâm đô thị sôi động, tự chủ về dịch vụ và việc làm. 

Hệ thống đường sắt trở thành công cụ tổ chức lại không gian của toàn TP.HCM, thúc đẩy phát triển cân bằng và giảm áp lực lên vùng lõi. Tuy nhiên, để biến tầm nhìn này thành hiện thực, chính quyền thành phố phải tháo gỡ ba nút thắt chính sách cố hữu, nay càng phức tạp hơn ở quy mô vùng.

Quy hoạch lại không gian đô thị

Thứ nhất là bài toán đất đai. Việc tập trung các quỹ đất lớn cho dự án TOD bằng cơ chế thu hồi hành chính truyền thống đang bộc lộ nhiều bất cập như: chậm trễ, chi phí khổng lồ, xung đột xã hội. Nhiều quốc gia đã áp dụng thành công một công cụ hiệu quả hơn - mô hình “tái điều chỉnh đất đai” (land readjustment). 

Theo mô hình này, Nhà nước và người dân hợp tác quy hoạch lại không gian, cùng chia sẻ lợi ích từ giá trị đất tăng lên sau khi hạ tầng được đầu tư, người dân trở thành đối tác thay vì đối tượng bị thu hồi đất. Dù khái niệm này chưa được thể chế hóa rõ ràng trong Luật Đất đai 2024, việc nghiên cứu và thí điểm áp dụng là yêu cầu cấp bách để đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án và giảm thiểu xung đột.

Thứ hai, và sống còn, là bài toán tài chính. Ngân sách nhà nước không thể một mình gánh vác chi phí hàng trăm nghìn tỉ đồng cho mạng lưới hạ tầng giao thông, trong khi những dự án này lại tạo ra giá trị gia tăng khổng lồ cho bất động sản tư nhân xung quanh. Nếu không có cơ chế hiệu quả để “thu hồi giá trị đất đai” (land value capture), lợi ích sẽ chảy vào túi một nhóm chủ đất, còn ngân sách phải gánh toàn bộ chi phí đầu tư. 

May mắn là các đột phá pháp lý gần đây như Nghị quyết 98/2023/QH15 và Nghị quyết 188/2025/QH15 đã trao cho TP.HCM những công cụ thí điểm quan trọng. 

Theo đó, thành phố được phép dùng ngân sách đầu tư công để bồi thường, tái định cư nhằm tạo quỹ đất sạch quanh các nhà ga metro và nút giao thông lớn, sau đó đấu giá đất thu hút nguồn lực xã hội. 

Đồng thời, 100% khoản thu từ giá trị đất đai tăng thêm trong khu vực TOD sẽ được giữ lại và tái đầu tư cho hệ thống đường sắt đô thị. Đây chính là chìa khóa tạo nên vòng tuần hoàn tài chính bền vững, giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân sách nhà nước.

Thứ ba là thách thức về công bằng xã hội. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy quá trình tái thiết đô thị gần như tất yếu dẫn đến hiện tượng “quý tộc hóa” (gentrification), khi giá bất động sản tăng vọt đẩy cộng đồng thu nhập thấp ra khỏi nơi ở lâu đời của họ. 

Ở quy mô siêu đô thị, nguy cơ này có thể gây ra sự phân hóa không gian sâu sắc. Để ngăn chặn kịch bản đó, các chính sách nhà ở bao trùm phải là một phần không tách rời của mọi dự án TOD. 

Luật Nhà ở 2023 và các nghị định hướng dẫn đã tạo khung pháp lý linh hoạt, trao quyền cho chính quyền địa phương buộc các dự án phát triển đô thị đóng góp thực chất vào quỹ nhà ở xã hội, bằng cách dành quỹ đất, hoán đổi hoặc nộp tiền. Việc thực thi nhất quán và quyết liệt nguyên tắc này sẽ đảm bảo lợi ích phát triển được chia sẻ công bằng, thay vì chỉ tập trung vào tay một nhóm hưởng lợi.

Dự án hạ tầng, cảng chiếm hơn 30% tổng vốn đầu tư của 94 dự án bị thanh tra ở TP.HCM

Trong 94 dự án do Thanh tra TP.HCM công bố thanh tra thì nhóm dự án hạ tầng giao thông, kỹ thuật, cảng chiếm tỉ lệ vốn đầu tư lớn nhất, hơn 30% tổng vốn.