Không vô lý

Có nhiều ý kiến cho rằng việc thu thuế là bất hợp lý vì đó chưa phải là BĐS, việc thu thuế vô hình trung sẽ hợp thức hóa việc chuyển nhượng BĐS thông qua giấy tay... Việc thu thuế là không sai vì hoạt động góp vốn của cá nhân thực chất là một hoạt động kinh doanh, khi chuyển nhượng lại phần vốn góp có phát sinh lợi nhuận thì phải nộp thuế.

Hiện tất cả hoạt động đầu tư của cá nhân đều đã chịu thuế TNCN (chứng khoán, cho vay, góp vốn...). Sẽ không hợp lý nếu các tiểu thương ở chợ phải nộp thuế TNCN, nhưng người góp vốn mua BĐS khi chuyển nhượng có phát sinh lãi lại không phải chịu thuế.

Có chăng cách thu thuế như với chứng khoán (0,1% trên giá trị chuyển nhượng hoặc 20% trên chênh lệch), hoặc như cách mà cơ quan thuế đang triển khai (2% trên giá trị chuyển nhượng hoặc 25% trên chênh lệch) cũng cần bàn thêm.

Bởi vì cách thu 2% và 25% là hình thức thu được Luật thuế TNCN áp dụng cho trường hợp chuyển nhượng BĐS đã có trên thực tế, có chủ quyền. Trong khi thứ mà cá nhân đang chuyển nhượng chỉ là hợp đồng góp vốn, chuyển nhượng quyền lợi và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, chưa phải là BĐS vì chưa hình thành trên thực tế, vì thế cũng chẳng có chủ quyền.

Việc áp thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS vào trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn đã dẫn đến suy luận cho rằng như thế là hợp thức hóa việc chuyển nhượng BĐS thông qua giấy tay.

Cũng có ý kiến đề nghị có thể đề ra một mức thuế suất khác cho phù hợp với hình thức đầu tư này. Trường hợp Bộ Tài chính không thể đưa ra một mức thuế nào khác vì thẩm quyền này thuộc Quốc hội, thì cũng không nên gọi thu thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn theo cách thức thu đối với chuyển nhượng BĐS dẫn đến hiểu nhầm.

Nhưng cần hợp lý

Điều mà hàng vạn người tham gia thị trường BĐS đang lo lắng là cơ quan thuế đã không tính đúng, tính đủ chi phí của quá trình góp vốn, dẫn đến thiệt hại cho cá nhân. Trong thông báo gửi đến các công ty BĐS về việc thu thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, cơ quan thuế chỉ thừa nhận chi phí hợp lý, hợp lệ là các khoản chi liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng hợp đồng, còn khoản lãi vay để góp vốn thì lại không.

Với quy định này, nhiều cá nhân đã bị lỗ nhưng vẫn phải nộp thuế hoặc sau khi nộp thuế thì “đứt” lời. Việc này nếu cứ kéo dài sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường BĐS, đặc biệt thị trường căn hộ và nhà biệt thự ở các khu dân cư mới.

Có thể nói thông báo của cơ quan thuế là vô lý. Ông A mua một căn hộ giá 2 tỉ đồng. Theo quy định của chủ dự án và ngân hàng, ông A phải có vốn tự có tối thiểu là 30% (600 triệu đồng), phần còn lại vay ngân hàng và góp theo tiến độ trong vòng tám tháng.

Giả sử ông A vay ở thời điểm năm 2008, lãi suất vay dao động 15-21%/năm, vì là góp vốn và giải ngân theo tiến độ nên tính bình quân lãi vay của ông A là 18%/năm. Sau một năm, với số tiền vay 1,4 tỉ đồng ông A phải trả lãi 250 triệu đồng. Tổng cộng ông A phải bỏ ra 2,25 tỉ đồng (600 triệu vốn tự có + 1,4 tỉ đồng vốn vay + 250 triệu lãi vay) để có được hợp đồng mua căn hộ.

Nay ông A chuyển nhượng lại hợp đồng với giá 2,3 tỉ đồng nhưng cơ quan thuế loại bỏ chi phí lãi vay, chỉ tính trên 2 tỉ đồng cộng với chi phí “vụn vặt” và áp thuế 25% trên chênh lệch thì ông A lỗ to. Trường hợp cơ quan thuế áp cách tính thuế 2% trên giá trị hợp đồng, số thuế phải nộp là 46 triệu đồng, coi như quá trình đầu tư của ông A là công dã tràng.

Cơ quan thuế cho rằng việc tính lãi vay vào chi phí hợp lý, hợp lệ cho trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn là khó quản lý. Có trường hợp vay của người thân, vay ngân hàng... do vậy chứng từ chứng minh cũng phức tạp, khó kiểm soát. Nhưng đơn giản và an toàn cho cơ quan thuế sẽ dẫn đến lạm thu hoặc làm méo mó thị trường đầu tư.

Người dân sẽ không bỏ vốn vào thị trường BĐS khi họ không được tính đủ chi phí. Ngân hàng cũng chẳng thể cho vay mua căn hộ như đã làm rầm rộ bấy lâu nay. Không tính lãi vay vào chi phí hợp lý, một mũi tên đã hạ hai đích: thị trường BĐS và thị trường tín dụng. Đồng thời làm méo mó thuế suất đã được quy định tại Luật thuế TNCN do tính không đúng thu nhập chịu thuế.

Không thể có chuyện kinh doanh bằng vốn tự có, vì vậy cơ quan thuế phải chấp nhận các khoản lãi vay cho người góp vốn, gồm cả lãi vay ngoài ngân hàng là chi phí hợp lý, hợp lệ. Tại sao với các trường hợp kinh doanh khác được chấp nhận hạch toán lãi vay ngoài ngân hàng (của người thân, bạn bè...) nhưng người góp vốn thì lại không, khi họ có chứng từ chứng minh đầy đủ về khoản vay này. Đó là sự đòi hỏi hợp lý của người dân góp vốn mua BĐS.