Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp nhận được nhiều sự quan tâm của các chuyên gia, nhà quản lý tại Hội thảo Giải pháp xây dựng và Phát triển đô thị thông minh tại TP.HCM trong bối cảnh TP.HCM đang lập quy hoạch tổng thể.

ThS.KTS Sầm Minh Tuấn - Viện Quy hoạch đô thị nông thôn quốc gia (VIUP), đơn vị tư vấn lập Quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm cho TP.HCM - chia sẻ với Tuổi Trẻ về định hướng bố trí các loại hình nhà ở "bình dân" này trong quy hoạch tổng thể TP.HCM.

Bố trí nhà ở tập trung nơi làm việc, cực tăng trưởng

Theo ThS.KTS Sầm Minh Tuấn, trong Quy hoạch tổng thể TP.HCM, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở giá phù hợp (gọi chung là nhà ở bình dân) cần được xem là một cấu phần của cấu trúc đô thị và hạ tầng xã hội, không phải là một loại dự án bố trí riêng lẻ ở những nơi còn quỹ đất. 

Giai đoạn 2026 - 2030, thành phố đặt mục tiêu tăng thêm gần 200.000 căn nhà ở xã hội, vì vậy quy hoạch tổng thể cần hình thành trước một khung phân bố không gian rõ ràng, sau đó được cụ thể hóa ở quy hoạch cấp dưới, ở chương trình phát triển nhà ở và từng dự án đầu tư.

Thế nên điều kiện tiên quyết để hoạch định các loại nhà ở trên căn cứ vào khu vực có nhu cầu và hạ tầng kỹ thuật phải đáp ứng được.

Từ đó định hướng sẽ bố trí nhà ở theo nơi tập trung việc làm. Ưu tiên quỹ nhà ở tại các cực đô thị mới, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trung tâm logistics, cảng biển, khu đại học, y tế và các cụm việc làm lớn. 

Trọng tâm gồm khu vực Thủ Đức - Dĩ An - Thuận An; các đô thị công nghiệp Bình Dương như Thủ Dầu Một, Bến Cát, Tân Uyên và Bàu Bàng; khu Nhà Bè - Hiệp Phước; Phú Mỹ - Cái Mép - Thị Vải - Long Sơn… với nguyên tắc là rút ngắn khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc, giảm chi phí đi lại và tạo nguồn lao động ổn định cho từng cực phát triển.

Đồng thời bố trí nhà ở phải gắn chặt với giao thông công cộng và TOD. Tại các khu vực quanh ga metro, đường sắt đô thị, bến trung chuyển và các đầu mối giao thông lớn cần dành một tỉ lệ phù hợp cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở giá phù hợp. 

Đây nên là nhà ở mật độ hợp lý, hỗn hợp chức năng, đi bộ thuận tiện tới giao thông công cộng. Giá trị đất tăng thêm do đầu tư hạ tầng cần được điều tiết một phần trở lại cho phát triển nhà ở phù hợp, tránh tình trạng người thu nhập thấp bị đẩy ngày càng xa các tuyến giao thông công cộng.

"Lưu ý không dồn nhà ở xã hội ra khu vực ngoại vi. Tại khu vực lõi và các khu đô thị đã phát triển, quỹ nhà ở phù hợp cần được tạo thêm thông qua tái thiết chung cư cũ, chỉnh trang khu ven kênh rạch, khai thác quỹ đất công, quỹ tái định cư chưa sử dụng hiệu quả và quỹ đất sau di dời các cơ sở không còn phù hợp.

Ưu tiên tái định cư tại chỗ hoặc gần nơi ở cũ, duy trì việc làm, trường học và các quan hệ cộng đồng. Nhà ở xã hội cần được đan xen trong các khu đô thị hỗn hợp, không hình thành các đảo nhà ở tách biệt", ông Tuấn phân tích.

Bảo đảm nhu cầu nhà ở và tiện ích sống

Để bảo đảm tiện ích cuộc sống cho cộng đồng cư dân ở các nhà ở xã hội, nhà cho thuê, nhà ở giá phù hợp, ông Tuấn cho rằng chỉ phát triển các loại nhà ở trên khi hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đáp ứng. 

Trong đó, mỗi cụm nhà ở phải gắn với trường học, nhà trẻ, y tế, chợ, cây xanh, không gian thể thao, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước và giao thông công cộng. Việc lựa chọn vị trí phải dựa trên sức chứa hạ tầng và điều kiện môi trường, hạn chế phát triển tập trung tại vùng ngập sâu, khu vực nhạy cảm sinh thái hoặc nơi chưa có khả năng kết nối dịch vụ thiết yếu.

Đồng thời cần phân loại sản phẩm nhà ở theo nhu cầu của từng khu vực và nhóm dân cư. Đối với khu công nghiệp và logistics ưu tiên nhà lưu trú công nhân, căn hộ cho thuê gia đình và thuê mua. Đối với khu đại học, y tế, đổi mới sáng tạo ưu tiên ký túc xá đô thị, căn hộ thuê nhỏ cho sinh viên, lao động trẻ, giảng viên, bác sĩ, điều dưỡng. 

Tại các cực đô thị mới phát triển đồng thời nhà ở xã hội để bán, thuê mua và cho thuê. Nhà ở cho thuê cần trở thành một trụ cột dài hạn, phù hợp với đặc điểm lực lượng lao động nhập cư và tính linh hoạt của thị trường lao động thành phố.

Bên cạnh đó, để phát triển quỹ nhà ở trên thành phố cần hình thành "ngân hàng quỹ đất" cấp thành phố. Quy hoạch tổng thể cần nhận diện và phân hạng các nguồn đất có thể phát triển nhà ở phù hợp: đất công, quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại, quỹ đất TOD, quỹ tái định cư, nhà đất dôi dư, đất sau di dời và quỹ đất tại các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ.

Trên cơ sở đó, Quy hoạch tổng thể xác lập nguyên tắc, tiêu chí và khu vực ưu tiên, vị trí cụ thể đến từng khu đất được quyết định ở các cấp quy hoạch tiếp theo và chương trình phát triển nhà ở, bảo đảm linh hoạt nhưng không mất mục tiêu an sinh…

Chính phủ sẽ ban hành loạt ưu đãi phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Người có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng được mua, thuê mua tối đa một căn nhà thương mại giá phù hợp và không được bán trong 5 năm đầu.