Nhu cầu văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng trưởng trong nửa đầu năm 2022 khi các doanh nghiệp trở lại hoạt động. 

Tuy nhiên, trong nửa sau năm 2022, khách thuê - đặc biệt doanh nghiệp vừa và nhỏ - có xu hướng hoãn kế hoạch mở rộng hoặc chuyển tới những văn phòng nhỏ hơn do áp lực kinh tế tăng cao được dự kiến trong năm 2023.

Thêm nhiều dự án mới văn phòng cho thuê 

Theo báo cáo tổng quan về thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội trong quý 4-2022 của Công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield, tổng diện tích văn phòng cho thuê được trong cả năm 2022 tương đương với năm 2021.

Giá chào thuê ghi nhận ở mức 24,75 USD/m²/tháng, ổn định theo quý và tăng trưởng 5,5% so với cùng kỳ năm trước. Điều này là do quá trình cải tạo và nâng cấp ở những tòa nhà cũ nhằm tăng tính cạnh tranh, cùng với sự gia nhập của nguồn cung mới chất lượng tốt.

Tỉ lệ lấp đầy được ghi nhận ở mức 87%, tăng 2 điểm % so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm 0,7 điểm % so với quý trước do khách thuê còn do dự trước diễn biến kinh tế khó đoán của năm 2023.

So với năm ngoái, cả văn phòng hạng A và hạng B đều tăng về giá chào thuê gộp trong năm 2022 (lần lượt 4,5 và 6,5%/năm), một phần nhờ sự gia nhập của nguồn cung hạng B mới với giá thuê trên trung bình, cùng với việc cải tạo và điều chỉnh giá thuê tại nhiều dự án.

Trong khi văn phòng hạng A duy trì mức tăng trưởng giá thuê trong quý 4 (tăng 0,62%/quý), giá thuê văn phòng hạng B lại giảm nhẹ 0,35%/quý. Công suất thuê đều tăng theo năm lần lượt 2,7 điểm % và 1,7 điểm %, nhưng công suất thuê của hạng B giảm nhẹ (dưới 1 điểm %) so với tình hình hoạt động của quý trước.

Càng về cuối năm, khách thuê càng thận trọng và do dự triển khai kế hoạch mở rộng do triển vọng kinh tế ảm đạm.

Ngoại trừ một số công ty quốc tế lớn có đủ khả năng di dời và/hoặc mở rộng sang các không gian văn phòng mới, chất lượng cao, hầu hết khách thuê đều có khả năng ở nguyên vị trí hiện tại hoặc sẵn sàng hạ cấp để tiết kiệm chi phí.

Trong năm 2023, nhiều dự án dự kiến sẽ đi vào hoạt động, bao gồm các dự án hoàn thành vào cuối năm 2022. Đến năm 2024, hầu hết nguồn cung đều có quy mô nhỏ hơn, từ 13.000 - 22.500m², ngoại trừ khách sạn Shilla (trung cấp, hạng A) với hơn 47.000m² diện tích văn phòng dự kiến.

Hiện tại, chỉ có 3 dự án dự kiến hoàn thành vào năm 2025 là Landmark 55, Grandeur Palace và Sunshine Empire, đóng góp tổng cộng 144.000m² diện tích văn phòng cho thuê. Tất cả đều ở khu vực phía tây TP Hà Nội.

Nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội sẽ chững lại

Trong ngắn hạn, nhu cầu thuê văn phòng mới có thể sẽ chậm lại do khách thuê vẫn cẩn trọng và do dự trước áp lực kinh tế sắp tới.

Với những khách thuê có tiềm lực mở rộng văn phòng, nguồn cung chất lượng cao vẫn sẽ là lựa chọn hàng đầu. 

Dù khách thuê sẵn lòng rời khỏi khu vực trung tâm để có được diện tích lớn hơn, nhưng vị trí thuận lợi vẫn là tiêu chí quan trọng. Do đó, tuy chất lượng tốt nhưng những tòa nhà quá xa trung tâm vẫn đang được cho thuê rất chậm.

Hiện tại, Techcombank Tower là nguồn cung mới duy nhất dự kiến đi vào hoạt động trong vòng ba năm tới do quỹ đất hạn chế trong khu vực.

Trong khi đó, các đô thị mới ở các khu vực xung quanh (như Starlake Tây Hồ Tây) đang hình thành và dự kiến sẽ trở thành trung tâm kinh doanh lớn trong tương lai.

Do diện tích hạn chế tại khu vực trung tâm, khu vực phía tây và khu vực thứ cấp đang dẫn đầu về nguồn cung tương lai với nhiều dự án mới dự kiến trong 3 năm tới.

Trước dự báo kinh tế ảm đạm, nhu cầu về các không gian làm việc thay thế văn phòng như làm việc tại nhà, văn phòng ảo, không gian làm việc chung có thể sẽ tăng trưởng do các doanh nghiệp muốn tiết kiệm chi phí.

Bên cạnh đó, ngày càng nhiều chủ đầu tư và khách thuê quan tâm đến tiêu chuẩn xanh và tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội, và quản trị) của văn phòng trong thiết kế tòa nhà cũng như không gian làm việc.

Công ty Cushman & Wakefield cũng ghi nhận xu hướng cải tạo và nâng cấp không gian văn phòng vẫn tiếp diễn tại Hà Nội, đặc biệt những tòa nhà cũ tại khu vực trung tâm.

Văn phòng hạng A tại Hà Nội lại tăng giá

Quý 4-2015, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội chứng kiến hiệu suất hoạt động mạnh mẽ khi tỉ lệ lấp đầy và giá thuê văn phòng hạng A đang tăng mạnh.