Nhà tồn kho 'chất đống', người trẻ Đông Nam Á vẫn khó tìm chốn an cư

Tại một số khu vực ở Đông Nam Á, nhà ở tồn kho "chất đống" vì chủ đầu tư chật vật tìm đầu ra. Thế nhưng, những người trẻ khao khát sở hữu căn nhà đầu tiên vẫn không tìm nổi một chốn an cư vừa túi tiền.

Theo các chuyên gia, nghịch lý này phản ánh sự lệch pha ngày càng lớn giữa loại hình nhà ở được xây dựng và khả năng tài chính thực tế của người mua. 

Dù nhu cầu về nhà giá rẻ luôn cao, tình trạng nhà không có người mua vẫn tràn lan, với nguyên nhân cốt lõi là làn sóng đầu cơ, rào cản tài chính và vị trí dự án bất lợi.

Cạm bẫy tài chính từ chiêu thức quảng cáo

Tại Philippines, khoảng cách giữa việc đặt chân vào thị trường bất động sản và duy trì quyền sở hữu nhà hiện rõ qua các phương thức bán một số căn hộ chung cư. 

Ông Joey Roi Bondoc, Giám đốc bộ phận nghiên cứu tại Công ty đầu tư Colliers Philippines, cho biết nhiều chủ đầu tư quảng cáo khoản trả góp hằng tháng chỉ tương đương "chi phí uống Starbucks". Khách hàng chỉ cần chia nhỏ khoản tiền trả trước trong nhiều năm suốt quá trình thi công tòa nhà.

Chẳng hạn, khoản trả trước 10% cho một căn hộ trị giá 7 triệu peso (khoảng 109.000 USD) có thể được trả góp trong 60 tháng. Tuy nhiên, gánh nặng thực sự chỉ xuất hiện khi dự án bàn giao: người mua phải thanh toán khoản tiền gốc còn lại rất lớn thông qua vay ngân hàng. 

Lúc này, số tiền trả góp hằng tháng có thể tăng gấp ba hoặc gấp bốn lần. Nhiều người rơi vào cảnh mất khả năng chi trả hoặc bị ngân hàng từ chối phê duyệt khoản vay.

Nhu cầu đầu cơ từng đạt đỉnh giai đoạn 2017-2019 khi các chủ đầu tư bàn giao gần 14.000 căn hộ/năm. Dự báo từ năm 2027 đến 2029, lượng bàn giao hằng năm sẽ giảm xuống còn khoảng 6.000 căn do sức mua suy yếu.

Dù vậy, nguồn cung tồn kho này vẫn nằm ngoài tầm tay của người có nhu cầu ở thực. Dữ liệu từ Colliers chỉ ra rằng hơn 40% trong số 32.600 căn hộ chưa bán được tại vùng đô thị Manila thuộc phân khúc trung bình thấp (từ 3,6 triệu đến 7 triệu peso). 

Để mua được nhà ở phân khúc này, người tiêu dùng cần có thu nhập tối thiểu 70.000 peso/tháng (khoảng 1.100 USD) - cao gấp 2,4 lần mức lương trung bình hằng tháng tại vùng đô thị Manila (29.310 peso). 

Nhiều người lao động không thể trả nổi chi phí sinh hoạt gần công ty, đành chấp nhận di chuyển một đến hai tiếng mỗi ngày từ các tỉnh lân cận như Cavite, Bulacan hay Laguna vào trung tâm làm việc.

Nhà giá rẻ vẫn ế vì sai vị trí

Trường hợp của Malaysia chứng minh rằng nhà ở tồn kho không chỉ xuất hiện ở phân khúc đắt đỏ. Số liệu từ Trung tâm Thông tin bất động sản quốc gia Malaysia ghi nhận 33.094 căn hộ hoàn thiện chưa bán được trong nửa đầu năm 2026. 

Đáng chú ý, 37,3% trong số đó (12.340 căn) có giá từ 300.000 ringgit (73.400 USD) trở xuống.

Ông Siva Shanker, đại diện Công ty tư vấn bất động sản Rahim & Co Chestertons, đánh giá nhà ở không bán được thường do sai giá bán hoặc sai vị trí, trong đó vị trí là nguyên nhân cốt lõi.

Các dự án giá rẻ nhưng nằm quá xa khu vực làm việc và trường học khiến thời gian di chuyển trở thành gánh nặng. 

"Người dân thà đi thuê một chỗ ở gần nơi làm việc còn hơn là vung tiền mua những căn nhà đó", ông Siva nhận định.

Bên cạnh đó, rào cản tài chính ban đầu cũng là yếu tố chặn đường người trẻ. Đối với một căn nhà trị giá 500.000 ringgit (khoảng 122.600 USD) được ngân hàng cho vay 80%, người mua phải chuẩn bị sẵn 100.000 ringgit tiền mặt chỉ để đặt cọc, chưa kể các chi phí phát sinh như phí sang tên và chi phí hoàn thiện nội thất.

Dù có đủ khả năng chi trả khoản vay hằng tháng, người mua trẻ vẫn bất lực trước khoản tiền trả trước quá lớn. Nhiều người buộc phải hoãn kế hoạch mua nhà để tích lũy thêm, nhưng đến khi đủ tiền, giá bất động sản lại tăng vọt, khiến họ rơi vào vòng xoáy đuổi bắt vô tận với giấc mơ an cư.

Người trẻ Mỹ từ bỏ giấc mơ mua nhà để ưu tiên tích lũy tài chính

Thế hệ Z tại Mỹ đang thay đổi hoàn toàn chiến lược làm giàu bằng cách tập trung vào tiết kiệm hưu trí và đầu tư tài chính thay vì sở hữu bất động sản.